Entscheidungsstichwort (Thema)
Vorzeitiger Auszug des Wohnungsmieters: Mietzinsanspruch trotz Weitervermietung an einen Dritten
Leitsatz (amtlich)
Vermietet der Vermieter die Wohnung nach vorzeitigem Auszug des Mieters weiter, behält er den Anspruch auf die Miete gegenüber dem ausgezogenen Mieter nur unter Berücksichtigung des Anspruchs gegen den Dritten, dem die Wohnung nunmehr überlassen worden ist. Stehen der Durchsetzung des Anspruchs gegen den Dritten wegen dessen Bonität oder aus anderen Gründen Hindernisse entgegen, ist das allerdings zu berücksichtigen; lediglich der unbekannte Aufenthalt des Dritten reicht dafür allerdings nicht aus.
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen das am 10. Mai 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten - 3a C 284/00 - abgeändert und neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird der Kläger zu 2) verurteilt, als Gesamtschuldner an den Beklagten 10.737,13 Euro (21.000,00 DM) nebst 4% Zinsen aus 766,94 Euro (1.500,00 DM) seit dem 6. April 2000 sowie Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz nach § 1 DÜG aus jeweils weiteren 766,94 Euro (1.500,00 DM) seit dem 5. Mai 2000, 7. Juni 2000, 6. Juli 2000, 5. August 2000, 6. September 2000, 6. Oktober 2000, 6. November 2000, 6. Dezember 2000, 5. Januar 2001 und 6. Februar 2001 sowie aus weiteren 2.300,81 Euro (4.500,00 DM) seit dem 14. Februar 2001 zu zahlen.
Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Die Gerichtskosten werden dem Kläger zu 2) zu 70% und dem Beklagten zu 30% auferlegt. Von den außergerichtlichen Kosten trägt der Kläger zu 2) die des Beklagten zu 70% und der Beklagte die der Widerbeklagten zu 3); im übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.
Das Urteil ist bezüglich der Verurteilung des Klägers vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird für den Beklagten zugelassen.
Tatbestand
Hinsichtlich der Darstellung des Tatbestandes wird zunächst auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, weil die Kündigung vom 26. September 2000 gemäß § 565 BGB a.F. das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2000 beendet habe. Der Mietvertrag mit den Klägern vom 18. Dezember 1997 erfülle nicht das Schriftformerfordernis gemäß § 566 Satz 1 BGB a.F. in Verbindung mit § 126 BGB, weil es sich bei der vereinbarten teilgewerblichen Nutzung der Wohnung im 4. OG um ein Scheingeschäft handele. Hinsichtlich der von den Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses tatsächlich beabsichtigten vollgewerblichen Nutzung der Räume im 4. OG fehle es an der Einhaltung der Schriftform, weil dieser Nutzungszweck eine wesentliche Bedeutung für das Mietverhältnis habe. Ferner hat das Amtsgericht die Widerklage gegen die Kläger abgewiesen, weil der Beklagte nicht vorgetragen habe, dass die Kläger die Räumlichkeiten über den Monat März 2000 hinaus in Besitz gehabt hätten. Ein Anspruch auf Leistung der Mietkaution bestehe nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht, weil keine weiteren Forderungen des Beklagten gegen die Kläger vorgetragen worden seien. Die Widerklage gegen die Widerbeklagte zu 3) sei unbegründet, weil aufgrund der Weitervermietung der Räume ab Anfang 1998 an die Kläger die Einwendung gemäß § 552 Satz 3 BGB a.F. bestehe. Der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung greife nicht durch, weil die Widerbeklagte zu 3) mit ihrem Auszug keine grobe Vertragsverletzung begangen habe.
Gegen das am 14. Mai 2001 zugestellte Urteil des Amtsgerichts vom 10. Mai 2001 hat der Beklagte mit einem am 12. Juni 2001 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit einem innerhalb der verlängerten Frist zur Berufungsbegründung am 13. August 2001 eingegangenen Schriftsatz begründet.
In der Berufungsinstanz ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Kläger die Schlüssel zu den Räumen noch nicht an den Beklagten herausgegeben haben.
Im übrigen wiederholt der Beklagte im wesentlichen seinen Vortrag aus der ersten Instanz und führt ergänzend aus, dass der Kläger zu 2) unbekannten Aufenthalts sei.
Er beantragt sinngemäß,
das angefochtene Urteil abzuändern und wie erstinstanzlich von ihm beantragt zu erkennen.
Die Widerbeklagte zu 3) beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie wiederholt im wesentlichen ihren erstinstanzlichen Sachvortrag.
Das Berufungsverfahren gegen die Klägerin zu 1) ist durch Beschluss vom 31. Mai 2002 abgetrennt worden. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze sowie auf das Protokoll vom 31. Mai 2002 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung wahrt die Formen und Fristen der §§ 516, 518, 519 ZPO a.F. in Verbindung mit § 26 Nr. 5 EGZPO. Sie ist gemäß §§ 511, 511 a ZPO a.F. zulässig, aber nur zum Teil begründet und im übrigen unbegründet.
Die Berufung ist hinsichtlich der Klage und der Widerklage gegen den Kläger zu 2) begründet mit Ausnahme einer Nebenforderung, soweit mit ihr bezüglich des Mietrückstandes für April 2000 Zinsen von mehr als 4% geltend gem...