Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Verwertungskündigung einer Eigentumswohnung
Leitsatz (amtlich)
Eine Verwertungskündigung einer vermieteten Eigentumswohnung ist unwirksam, wenn der im Kündigungsschreiben genannte höhere Preis für die Veräußerung im unvermieteten Zustand nach den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen auch im vermieteten Zustand erzielt werden kann.
Nachgehend
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das am 15. September 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln - 9 C 155/04 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % hiervon abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
I.
Gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, dass die von den Klägern am 28. Mai 2003 ausgesprochene Kündigung unwirksam gewesen sei. Die Kündigung erfülle nicht die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da die Kläger durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses - unabhängig davon, ob sie an einer angemessenen Verwertung des Grundstücks verhindert sind - jedenfalls keine erheblichen Nachteile erleiden würden. Die von den Klägern zu erwartende Einbuße bei der Verwertung habe angesichts der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Kläger kein solches unerträgliches Gewicht, dass der Nachteil die Schwelle der Erheblichkeit übersteige.
Im übrigen habe das Mietverhältnis auch bei wirksamer Kündigung wegen stillschweigender Verlängerung (§ 545 BGB) fortbestanden. Ein Fortsetzungswiderspruch längere Zeit vor Ablauf der Mietzeit reiche nicht aus, die Verlängerungsfiktion auszuschließen.
Gegen dieses den Parteien am 17. September 2004 zugestellte Urteil haben die Kläger mit am 07. Oktober 2004 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit am 17. Dezember 2004 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründet haben, nachdem die Frist zur Berufungsbegründung auf innerhalb der Frist gestellten Antrag bis zu diesem Tag verlängert worden war. Mit ihrem Rechtsmittel erstreben die Kläger unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Beklagten zur Räumung der vermieteten Wohnung zu verurteilen.
In erster Linie rügen die Kläger, das Amtsgericht habe die Anforderungen an die Bejahung eines erheblichen Nachteils überzogen. Im übrigen hätten die Kläger - entgegen der Ansicht des Amtsgerichts - ihre Vermögenssituation ausreichend substantiiert dargelegt. Auch habe keine Fortsetzung des Mietverhältnisses vorgelegen, da ein Widerspruch bereits im Kündigungsschreiben unabhängig von der zeitlichen Distanz zum Vertragsende ausreichend sei.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte unter Abänderung des am 15. September 2004 verkündeten und am 17. September 2004 zugestellten Urteils des Amtsgerichts Neukölln zu Geschäftszeichen 9 C 155/04 zu verurteilen, die im Hause A.straße ..., Vorderhaus, 3. OG links belegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, Kammer, Küche, Toilette mit Bad und den als Nummer 1 bezeichneten Kellerraum zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung. Der erzielbare Veräußerungserlös der Wohnung im vermieteten und unvermieteten Zustand sei bislang nicht substantiiert vorgetragen. Der nunmehr vorgebrachte Vortrag zu den Vermögensverhältnissen der Kläger sei in der Berufungsinstanz nicht mehr zu berücksichtigen. Abschließend wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben über den zu erwartenden Verkaufserlös der Wohnung im vermieteten und unvermieteten Zustand durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. B.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die bei der Akte befindliche Kopie des Gutachtens Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
II.
1. Die statthafte (§ 511 Abs. 1 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), form- sowie fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung ist zulässig.
2. Die Berufung hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Den Klägerin steht der erstinstanzlich bereits aberkannte Anspruch auf Räumung der von der Beklagten innegehaltenen Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB nicht zu. Die Kündigung vom 28. Mai 2003 hat das Mietverhältnis nicht beendet, da sie unwirksam ist. Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 liegen nicht vor.
a) Allerdings wahrt die Kündigung der Kläger die formellen Voraussetzungen der §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 BGB. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Schriftform der Kündigung aus den Gründen des erstinstanzlichen Urte...