Entscheidungsstichwort (Thema)
Staffelmiete für Wohnraum: Unwirksamwerden der Staffelmietvereinbarung bei Verstoß gegen das Schriftformerfordernis bei einer Aussetzungsvereinbarung
Orientierungssatz
Wenn die Mietvertragsparteien Jahre nach Vertragsschluss mündlich die Aussetzung einer Staffelmietsteigerung für ein Jahr vereinbaren, liegt darin ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 557a Abs. 1 BGB. Dies hat zur Folge, dass ab diesem Zeitpunkt die Staffelmietvereinbarung insgesamt unwirksam wird.
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 11. Februar 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee - 100 C 259/03 - geändert:
Das Versäumnisurteil des AG Pankow/Weißensee vom 5. November 2003 wird teilweise aufgehoben und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 0,03 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 6. November 2003 zu zahlen.
Im übrigen wird das Versäumnisurteil aufrechterhalten.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 313a ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung der Beklagten ist bis auf einen geringen Betrag begründet. Die Klägerin kann von der Beklagten nicht die Erhöhungsbeträge aus der Staffelmietvereinbarung im Mietvertrag vom 21. Juni 1996 fordern, denn diese ist spätestens durch die Änderungsvereinbarung vom August 1999 unwirksam geworden.
Die Berufung ist unbegründet, soweit die Klägerin für den Monat Juni 2000 einen Betrag von 0,03 Euro fordert, denn die Beklagte hat für diesen Monat nur 850,07 Euro gezahlt, schuldete aber 850,10 Euro.
Die übrigen Beträge sind nicht geschuldet. Allerdings liegt entgegen der Ansicht der Beklagten keine Saldoklage vor. Die Klägerin hat jedenfalls zuletzt genau bezeichnet, welchen Betrag sie für welchen Monat verlangt. Ob die Verrechnungen von Guthaben mit den Forderungen für einzelne Monate wirksam sind, ist ohne Belang, solange die Beklagte nicht ihrerseits mit den Beträgen aufrechnet oder diese verlangt, denn weshalb die Klägerin für bestimmte Monate weniger oder gar nichts fordert, ist für die Schlüssigkeit der Klage unerheblich. In der Klageforderung stecken auch keine Vorschüsse auf Nebenkosten. Die Beklagte legt selbst dar, wie sich der von ihr im streitgegenständlichen Zeitraum bezahlte Betrag von 1.662,65 DM bzw. 850,10 Euro zusammensetzt und daraus geht hervor, daß sie die Nebenkosten alle bezahlt hat und offen nur die Erhöhungsbeträge aus den Staffeln blieben.
Von einer Verwirkung der Forderung kann alleine aufgrund des Schweigens der Klägerin nicht ausgegangen werden. Gerade weil die Klägerin am 19. Juni 2000 eine Klärung angekündigt hat, durfte die Beklagte nicht auf eine positive Bescheidung ihrer Anfrage vertrauen sondern hätte sich, nachdem ihr das Ergebnis der Eigentümerversammlung nicht mitgeteilt wurde, bei der Klägerin erkundigen müssen. Auch das Schweigen der Klägerin auf die Anfrage vom 9. Mai 2001 bedeutet eben nur, daß einer nochmaligen Änderung der im Mietvertrag vereinbarten Beträge nicht zugestimmt wurde. Die unterbliebenen Mahnungen stellen ebenfalls keine Umstände dar, auf die sich ein Vertrauenstatbestand richten könnte.
Allerdings ist die Staffelmietvereinbarung nach Ansicht der erkennenden Kammer durch die Änderungsvereinbarung vom August 1999 unwirksam geworden, weil die Schriftform nicht eingehalten wurde.
Dabei geht die Kammer davon aus, daß die Parteien im August 1999 mündlich eine zweite Verschiebung der nach dem Mietvertrag vorgesehenen Erhöhung ab Juli 1999 vereinbart haben. Die Klägerin hat den entsprechenden Vortrag der Beklagten zwar zunächst bestritten, im Schriftsatz vom 19. November 2003 jedoch zugestanden, daß die Parteien die Staffel zweimal und nicht nur einmal ausgesetzt hatten.
Diese Änderungsvereinbarung genügte für sich unstreitig nicht der gesetzlichen Schriftform (vgl. Palandt-Weidenkaff BGB 63. Aufl. § 557a Rn. 5; Emmerich-Sonnenschein-Weitemeyer: Mietrecht 8. Aufl. § 557a BGB Rn. 9; Schmidt-Futterer-Börstinghaus 7. Aufl. § 10 MHG Rn. 89; Sternel III Rn. 34) des damals geltenden § 10 Abs. 2 MHG (§ 557a Abs. 1 n.F. BGB). Die Schriftform des § 126 BGB ist zwingend, sie kann auch nicht mündlich oder durch schlüssiges Verhalten abbedungen werden (Sternel a.a.O.) und gilt auch für Änderungen der ursprünglich der Schriftform unterfallenden Abreden.
Diese Formunwirksamkeit erfasst vorliegend aber auch die ursprüngliche Staffelmietvereinbarung im Mietvertrag. Grundsätzlich führt der Formmangel bei einer Änderungsvereinbarung dazu, daß auch der ursprünglich formwirksam abgeschlossene Vertrag der Schriftform entbehrt (BGH NJW 1994, 1649; BGHZ 50, 39, 43; 99, 54; Emmerich-Sonnenschein-Emmerich § 550 Rn. 19), weil wegen der Formungültigkeit der späteren Änderung der Gesamtinhalt des Vertrages nicht mehr in vollem Umfang von der Schriftform gedeckt ist.
Die sogenannte "Auflockerungsrechtsprechung" des BGH (BGHZ 42, 333; 50, 39; 52, ...
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