Verfahrensgang
AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 09.12.2008; Aktenzeichen 77 C 270/08 WEG) |
Tenor
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 09.12.2008 – 77 C 270/08 WEG – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 11.06.2008 zum
- Tagesordnungspunkt 4 (Beschluss über Gesamt – und Einzeljahresabrechnung 2007 nebst Entlastung)
- Tagesordnungspunkt 5 (Anträge der Familie xxxx)
- Tagesordnungspunkt 6 (Beschluss über den Wirtschaftsplan 2008)
werden für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtstreits erster Instanz haben die Klägerin 3 Prozent und die Beklagten 97 Prozent zu tragen. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 8 Prozent und die Beklagten 92 Prozent zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 09.12.2008 – 77 C 240/08 WEG – Blatt 136 bis 144 der Akte.
Es lag die geschlossene Grundakte des Amtsgerichts Schöneberg, Grundbuch von xxxx, Bd. xxxx, Bl. xxxx vor.
Entscheidungsgründe
II.
Die beim Landgericht Berlin am Montag dem 12.01.2009 eingegangene Berufung der Klägerin (Bl. 148 – 149 d.A.) gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 09.12.2008, das der Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 11.12.2008 zugestellt wurde (Bl. 146 d.A.), ist statthaft sowie frist – und formgerecht eingelegt, §§ 511 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 517, 519 ZPO. Mit weiterem Schriftsatz vom 22.01.2009, eingegangen beim Landgericht am selben Tag (Bl. 165ff d.A.), ist die Berufung der Klägerin fristgerecht begründet worden, § 520 Abs. 2 Satz 1 ZPO; damit ist das Rechtsmittel zulässig.
Die Klägerin greift mit ihrer Berufung das amtsgerichtliche Urteil vom 09.12.2008 in dem Umfang an, in welchem die Klage der Abweisung unterlag. Die Klägerin verfolgt damit ihr Ziel fort, den Beschluss zu Tagesordnungspunkt 4 (Genehmigung Jahresabrechnung 2007 nebst Entlastung) vollumfänglich, und den Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 7a (Kaltwasseruhren), soweit dieser die Abrechnung nach qm – Wohnfläche bis zur Umstellung der Abrechnung nach Verbrauch vorsieht, für ungültig zu erklären.
Das Rechtsmittel der Klägerin ist jedoch nur teilweise begründet.
Die Berufung der Klägerin hat Erfolg, insofern sie sich gegen die Beschlussfassung zu Tagesordnungspunkt 4 der Eigentümerversammlung am 11.06.2008 wendet.
Die Genehmigung der Jahresabrechnung 2007 einschließlich der Entlastung des Verwalters entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, so dass der diesbezügliche Beschluss zu Tagesordnungspunkt 4 insgesamt für ungültig zu erklären ist.
Das Berufungsgericht legt den Beschlusstext zu Tagesordnungspunkt 4 (vgl. Protokoll der ETV v. 11.06.2008 Bl. 4-9 d.A.) dahingehend aus, dass mit diesem nicht nur dem Verwaltungsbeirat und der Verwaltung Entlastung erteilt worden ist, sondern zugleich auch die Jahresabrechnung 2007 genehmigt wurde. Denn zum einen liegt in dem Beschluss über die Entlastung, auf Grund des inneren Zusammenhangs, in der Regel auch die Genehmigung der Jahresabrechnung (Merle in Bärmann, WEG, 10.Aufl., § 28 Rn. 125 m.w.N.). Zum anderen lautet die Überschrift zu Tagesordnungspunkt 4 „Beschluss über die Abrechnung”, so dass auch die Auslegung unter Einbeziehung des Inhalts des Protokolls zu dem unzweifelhaften Ergebnis führt, dass gleichzeitig mit der Entlastung die Jahresabrechnung 2007 genehmigt wurde.
Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2007 ist für ungültig zu erklären, weil die von dem Verwalter vorgelegte Jahresabrechnung 2007 (Bl. 39 – 44 d.A.) unstreitig ausschließlich die Gesamtausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe von 143.935,54 EUR, nicht jedoch die Gesamteinnahmen ausweist.
Eine Abrechnung über das Wirtschaftsjahr entspricht den Anforderungen an eine nach § 28 Abs. 3 WEG zu erstellende Jahresabrechnung, wenn sie eine geordnete, übersichtliche, vollständige und inhaltlich zutreffende Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben für den betreffenden Abrechnungszeitraum enthält. Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen – und Ausgabenrechnung, die die tatsächlich angefallenen Beträge gegenüber zu stellen hat. Darüber hinaus muss die Jahresabrechnung zwingend Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen sowie die Kontostände der Gemeinschaft am Anfang und Ende des Abrechnungszeitraumes enthalten (vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8.Aufl., § 45 ff; Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 28 Rn 67 ff m.w.N.).
Die Gesamteinnahmen stellen somit einen wesentlichen Bestandteil der Jahresabrechnung dar, der Gegenstand der Beschlussfassung sein muss. Fehlen die Gesamteinnahmen stellt dies einen besonderes schweren Fehler in Aufbau und Inhalt einer Jahresabrechnung dar, die grundsätzlich dem Zwec...