Verfahrensgang
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 26.03.1998; Aktenzeichen 8 C 649/97) |
Nachgehend
Tenor
1. Auf die Berufung der Beklagten wird unter deren Zurückweisung im übrigen das am 26. März 1998 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof/Kreuzberg – 8 C 649/97 – geändert und die Beklagten zu einer Zahlung von 2.872,47 DM verurteilt. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an die Beklagten das Sparbuch der … – Sparkonto Nr. … – herauszugeben und die Aufgabe der in dem Sparbuch verbrieften Forderung zu erklären, in Höhe von 2.872,47 DM aber nur Zug-um-Zug gegen Zahlung von 2.872,47 DM gemäß Ziff. 1.
3. Die Anschlußberufung des Klägers wird zurückgewiesen.
4. Von den Kosten erster Instanz haben der Kläger 62,96 % und die Beklagten 37,04 % zu tragen. Von den Kosten der zweiten Instanz haben der Kläger 42,64 % und die Beklagten 57,36 % zu tragen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestands wird abgesehen, § 543 Abs. 1 ZPO.
Entscheidungsgründe
A. Die zulässige Berufung ist teilweise begründet.
Dem Kläger steht der Mietzinsanspruch nicht für den gesamten Zeitraum, wie vom Amtsgericht zugesprochen zu, sondern nur in Höhe von 2.872,47 DM.
1. Die Kündigung der Beklagten war nicht berechtigt.
a. Die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 542 BGB, auf die allein die Beklagten sich stützen können, sind nicht gegeben.
aa. § 542 BGB setzt eine eindeutige Fristsetzung gegenüber dem Vermieter mit einer Angabe der zu beseitigenden Mängel voraus, um diesem zu ermöglichen, die erforderlichen Schritte zur Beseitigung der Störung des Gebrauchs einzuleiten. Das Schreiben vom 26. Januar 1997 genügt diesen Anforderungen nicht. Die Beklagten hätten den Mangel genauer beschreiben müssen.
Außerdem genügt für die Heizung eine Fristsetzung durch das Wort „unverzüglich” nicht. Da hinsichtlich der Heizung schon längere Zeit Überprüfungen stattfanden, kann im Hinblick auf die Auswirkung des § 542 BGB – der Mieter kann sich einseitig vom Vertrag lösen – nicht darauf verzichtet werden, daß dem Vermieter eine eindeutig bemessene und angemessene Frist gesetzt wird.
bb. Darüber hinaus ist der Mangel für Februar und März 1997 nicht substantiiert dargetan. Zwar muß der Vermieter nach § 542 Abs. 3 BGB beweisen, daß ein feststehender Mangel nicht mehr besteht. Dazu muß dieser zunächst aber vom Mieter dargelegt und entweder unstreitig oder bewiesen sein. Das ist jedenfalls für Februar und März 1997 hinsichtlich der Warmwasserversorgung gar nicht und hinsichtlich der Heizung nicht ausreichend der Fall. Es haben Reparaturarbeiten stattgefunden. Welche Auswirkungen dies hatte, ist nicht konkret geschildert. Die Berufung darauf, am 8. Januar 1997 sei nach dem Reparaturversuch vom 7. Januar die eingestellte Temperatur wieder nicht erreicht worden, genügt dafür nicht.
b. Die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 544 BGB sind jedenfalls nicht substantiiert dargetan, da eine konkrete Gesundheitsgefährdung aus dem Vortrag der Beklagten nicht zu ersehen ist. Pauschale Hinweise auf eine Erkrankung des Beklagten und deren „Verschlimmerung” sind nicht nachvollziehbar und genügen nicht. Zeitweise herabgesetzte Temperaturen in der Wohnung besagen für sich noch nicht, daß die Gesundheit der Bewohner dadurch gefährdet ist.
2. Jedoch hat der Kläger einen Mietzinsanspruch nur bis zum 10. April 1997, da er am 11. April 1997 das Schloß ausgetauscht hat und somit den Beklagten nicht mehr den Gebrauch der Wohnung gestattet hat. Die Möglichkeit der Nutzung ist aber Voraussetzung dafür, daß der Kläger auch einen Anspruch auf Mietzins hat, § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Differenz der widerstreitenden Auffassungen der Parteien zur Wirksamkeit der Kündigung ist demnach in der Auswirkung gering, weil die Beklagten ohnehin nach eigenem Vorbringen dem Kläger frühestens zum 31. März 1997 den Schlüssel zurückgesandt haben, so daß sie bis dahin nach § 557 Abs. 1 BGB hätten Nutzungsentschädigung zahlen müssen.
Der monatliche Mietzins von 1.919,00 DM kann einschließlich Betriebskostenvorschüssen verlangt werden, weil die Klage vor Abrechnungsfähigkeit der Vorschüsse rechtshängig war. Für März und bis zum 10. April 1997 stehen dem Kläger somit insgesamt 2.558,67 DM an Mietzins zu.
4. Darüber hinaus steht dem Kläger ein Anspruch auf die von den Beklagten einbehaltene Differenz des Mietzinses zu, weil sie nicht substantiiert dargelegt haben, daß im Februar der Mietgebrauch eingeschränkt und die Miete dementsprechend gemindert war. Dafür genügt es nicht, sich allgemein auf die angebliche Unzulänglichkeit der Heizung und der Warmwasserversorgung zu berufen. Pauschale Minderungssätze für Heizungsausfall resp. -mindertätigkeit oder Unzulänglichkeiten der Warmwasserversorgung kommen nicht in Betracht. Vielmehr muß im einzelnen durch Schilderung der Beheizungsversuche sowie der Temperaturangaben unter Berücksichtigung der Wetterverhältnisse (Außentemperaturen) und der Wassernutz...