Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietpreisüberhöhung: Beweislast des Mieters bei Rückforderung überhöhter Miete
Leitsatz (amtlich)
Zur Ausfüllung des Begriffes der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen muß der Miete zurückfordernde Mieter darlegen, daß die Mangellage zu einem wesentlichen Teil Ursache für das Akzeptieren des überhöhten Mietzinses war.
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 10. April 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 16 C 454/00 A - wie folgt geändert:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Klägerinnen zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird nach § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I.
Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511a ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 10. April 2001 ist zulässig.
II.
Die Berufung ist begründet. Die Klägerinnen haben nicht darlegen können, dass die geforderte Miete "infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigt" (§ 5 Abs. 2 WiStG).
1.
Würden ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnräumen und die Forderung einer objektiv überhöhten Miete für sich allein schon ausreichen, um den § 5 Abs. 1 WiStG anzuwenden, so wäre das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung überflüssig. Es ist aber als besondere Voraussetzung der Ursächlichkeit des geringen Angebots für die überhöhte Miete in den Tatbestand aufgenommen worden. Ausnutzen bedeutet das bewusste Zunutzemachen der gegebenen Lage (OLG Hamm - Bußgeldsenat - WM 1995, 323, 324). Das Merkmal des Ausnutzens fehlt nach verbreiteter Auffassung, wenn der Mieter nicht deswegen die überhöhte Miete zu zahlen bereit ist, weil er aufgrund der Marktlage sonst keinen angemessenen Wohnraum finden könnte, sondern deswegen, weil es ihm darauf ankommt, gerade diese Wohnung oder eine Wohnung dieser Art oder Lage anzumieten; deswegen ist grundsätzlich zu verlangen, dass der Mieter seine ergebnislosen Bemühungen um eine andere Wohnung darlegt (LG Köln WM 1999, 123 und GE 2001, 627; LG Frankfurt/Main WM 1998, 167, 168 und 169, 170, LG München I WM 1998, 360; Weyhe, Aktuelle Entwicklungen im Mietrecht, MDR 1998, 1322, 1323; OLG Braunschweig WM 1999, 684).
Zwar geht die Kammer weiterhin davon aus, dass bei bestehender Mangellage ein erhebliches Indiz dafür besteht, dass das knappe Angebot an vergleichbarem Wohnraum den Mieter gezwungen hat, den gegebenenfalls überhöhten Mietzins zu akzeptieren. Jedoch ist das nicht zwingend. Auch bei bestehender Mangellage ist nicht ausgeschlossen, dass der Mieter ohnehin bereit gewesen wäre, auch den weit über dem ortsüblichen Mietzins liegenden Mietzins zu zahlen, weil er an der Lage oder der Art der Wohnung unabhängig vom Preis aus anderen Gründen interessiert war (z.B. Lage unbedingt neben dem Arbeitsplatz, wegen der persönlichen Beziehungen nur in einem Stadtteil etc.). Insoweit ist nach Auffassung der Kammer es wenigstens erforderlich, dass nach dem Vortrag des Mieters - dessen Richtigkeit unterstellt - davon ausgegangen werden kann, dass die Mangellage zu einem wesentlichen Teil Ursache für das Akzeptieren des überhöhten Mietzinses war. Der Vermieter muss dann gegebenenfalls darlegen und beweisen, dass die gegebene Darstellung des Mieters unzutreffend ist. Damit wird berücksichtigt, dass einerseits dem Umstand Rechnung zu tragen ist, dass in der Regel die bestehende Mangellage Grundlage für das Akzeptieren des erhöhten Mietzinses sein wird, anderseits aber geprüft werden kann, inwieweit andere Gründe gegeben sind und zugleich dem Vermieter die Möglichkeit gegeben wird, zu beweisen dass die Anmietung aus anderen Gründen erfolgt ist.
2.
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze lässt sich nicht feststellen, dass die Beklagte die Mangellage ausgenutzt hat. Trotz Auflage der Kammer haben die Klägerinnen lediglich vorgetragen, dass sie sich entschlossen hätten zusammen zu leben und dies weder in den bisher von Ihnen angemieteten Wohnungen möglich war, noch eine andere vergleichbare Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu finden war. Dies reicht nicht aus. Es bleibt völlig offen wie lange die Klägerinnen gesucht haben, welche Alternativwohnungen gegebenenfalls in die Wahl gezogen wurden und ob sich die Klägerinnen hinsichtlich der Suche nur auf Wohnungen in Steglitz beschränkt oder auch in anderen Bezirken gesucht haben. Dieser Vortrag ermöglicht weder der Kammer noch der Beklagten eine Einschätzung inwieweit die vorhandene Mangellage für die Anmietung ursächlich war.
3.
Die Kammer hält die Zulassung der Revision für nicht erforderlich. Dass das Merkmal des Ausnutzens als vorhandenes Tatbestandsmerkmal des § 5 WiStG zu prüfen ist, ist völlig unstreitig. Diskutiert wird lediglich welc...