Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietminderung des Wohnraummieters wegen Lärmbelästigung: Ausschluß eines Mangels bei Vorhandensein eines lärmintensiven Bäckereibetriebes schon bei Vertragsschluß. Mietminderung des Wohnraummieters wegen Lärmbelästigung: Anforderungen an die Darlegung einer konkreten Nutzungsbeeinträchtigung
Leitsatz (amtlich)
1. Wer eine Wohnung über einer Bäckerei mietet, muß mit einer gewissen Lärmbelästigung rechnen; ein Mangel liegt darin nicht.
2. Nicht jeder Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften wie die TA Lärm begründet einen Mangel, sondern der Mieter muß eine konkrete Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit darlegen, wozu ein Lärmprotokoll gehört.
Nachgehend
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 26. Februar 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding - 16 C 360/01 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Für das Berufungsverfahren ist gemäß § 26 Nr. 5 EGZPO die Zivilprozessordnung in der seit 1. Januar 2002 geltenden Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung auf der die angefochtene Entscheidung beruht, nach diesem Datum stattgefunden hat und geschlossen worden ist.
I. Die Berufung ist gemäß § 511 ZPO n.F. statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO n.F. erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO n.F. sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
II. Die Berufung ist unbegründet.
1. Der Kläger hat gemäß § 535 S. 2 BGB a.F. in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 1. Juli 1999 einen Anspruch auf Zahlung des Restmietzinses für den Monat Juli 2001 in Höhe von 55,73 EUR (109,00 DM).
Ein Minderungsrecht gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. steht der Beklagten nicht zu.
Voraussetzung dafür wäre nämlich, dass die Mietsache im Juli 2001 mit einem Fehler behaftet war, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert hat. Vorliegend hat die Beklagte für den streitgegenständlichen Zeitraum Lärmbelästigungen an Werktagen aus der im Erdgeschoss liegenden Bäckerei in der Zeit von 5.00 - 7.00 Uhr behauptet. Allerdings hat die Beklagte diesbezüglich kein Lärmprotokoll vorgelegt, so dass sich das Ausmaß und der Lärmpegel anhand der Ausführungen der Beklagten lediglich vermuten lassen. Auch wenn man die diesbezüglichen Ausführungen der Beklagten als wahr unterstellt, besteht insoweit für den streitgegenständlichen Zeitraum kein Minderungsrecht der Beklagten.
Für die Frage eines Mangels im Sinne von § 537 BGB ist darauf abzustellen, welches Maß an Störungsfreiheit dem Mieter bei vernünftiger Auslegung des Mietvertrages unter Mitberücksichtigung von Mietpreis, Art und Lage des Mietobjektes geschuldet ist. (BayObLG, WuM 1987, 112; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 7. Aufl. 1999, §§ 535, 536 Rdnr. 311; Bub-Treier-Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III B Rdnr. 1239; Staudinger-Emmerich, § 537 Rdnr. 43) Unter Berücksichtigung der diesbezüglichen Rechtsprechung ist zu differenzieren: Kein Minderungsrecht aber auch keinen Anspruch des Mieters auf Störungsabwehr begründen solche Störungen, die von den Parteien - auch stillschweigend nach den ihnen bei Vertragsschluss bekannten Umständen und Verhältnissen - bereits vertraglich vorausgesetzt wurden und im vereinbarten Mietzins entsprechend berücksichtigt werden konnten. So zB die unvermeidlichen Störungen durch einen Gewerbebetrieb im Hause oder in der Nachbarschaft. (LG Landshut NZM 1998, 761; AG Berlin Wedding GE 2000, 1330; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 536 Rdnr. 34; Bub-Treier-Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III B Rdnr. 1239)
Bei Abschluss des Mietvertrages befand sich im Erdgeschoss, also unmittelbar unterhalb der von der Beklagten angemieteten Wohnung eine Bäckerei. Das streitgegenständliche Gebäude befand sich in einer Fußgängerzone. Für die Beklagte war bei Abschluß des Mietvertrages ersichtlich, dass mit dem Bäckereibetrieb ein Gewerbebetrieb im Geschoss unterhalb ihrer Wohnung betrieben wurde. Sie mußte daher mit Lärmbelästigungen durch die gewerbespezifischen Lärmquellen rechnen. Wer eine Wohnung über einer Bäckerei mietet, muß grundsätzlich davon ausgehen, dass von dieser Lärmbelästigungen ausgehen, die mit dem normalen Betrieb einer Bäckerei verbunden sind. Dazu gehören der Betrieb eines Kühlaggregates zur Lagerung von Backwaren, die Anlieferung von Waren, das Rollen von Schiebewagen auf dem Fußboden, das Öffnen und Schließen von Türen, das Anstoßen von Gegenständen, das Klappern von Kuchenblechen. Es handelt sich dabei um eine typische Geräuschkulisse einer Bäckereifiliale. Da bei einer Verkaufsstelle für Backwaren traditionell der Produktionsprozess oder der ...