LG Berlin Urteil vom 23.04.1991 - 64 S 458/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Unzulässigkeit der Betriebskostenabrechnung für ein Rumpfjahr

Orientierungssatz

1. Eine ordentliche Betriebskostenabrechnung setzt eine Zusammenstellung der Gesamtkosten für das ganze Jahr voraus. Die Abrechnung nach einem Rumpfjahr ist grundsätzlich unzulässig (Festhaltung LG Berlin, 1990-04-06, 64 S 514/89, Grundeigentum 1990, 1035).

2. Zumindest müssen die Betriebskosten für ein Rumpfjahr aufgeschlüsselt werden. Das gilt auch für angefallene Versicherungskosten, die nach Wohn- und Gewerbeanteil getrennt werden müssen.

Verfahrensgang

AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 19.09.1990; Aktenzeichen 17 C 171/90)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 19. September 1990 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 17 C 171/90 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen und auf die Feststellungen des angefochtenen Urteils verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Berufung der Klägerin ist statthaft (§ 511 ZPO), sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 516, 518, 519 ZPO) worden und daher insgesamt zulässig.

II.

In der Sache hat das Rechtsmittel jedoch keinen Erfolg. Denn die Klägerin kann von den Beklagten keine Betriebskosten für das Betriebsjahr 1988 aus der Abrechnung vom 24. Januar 1990 nachfordern.

1. Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß die aus der Betriebskostenabrechnung vom 24. Januar 1990 für den Zeitraum vom 01. März bis 31. Dezember 1988 für die von den Beklagten innegehaltene Wohnung …, 6. OG, geltend gemachte Nachforderung von 1.199,25 DM zunächst schon deshalb nicht fällig war, weil es in der Abrechnung an der Darlegung der für das gesamte Abrechnungsjahr entstandenen Betriebskosten für die Grundstücke …/… fehlte. Die Abrechnung enthält bezüglich die auf die Mietzeit der Beklagten vom 1.3.1988 bis 31.12.1988 umgerechneten Beträge, die aber der Mieter bei seiner Einsicht in die Belege nicht nachvollziehen könnte, weil ihm der Gesamtbetrag der Parteikosten unbekannt ist. Der Anspruch eines Vermieters auf Zahlung der Nebenkosten wird gundsätzlich erst mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die sich an den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen orientiert. Die Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Unter geordneter Zusammenstellung ist dabei eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten zu verstehen. Was eine Nebenkostenabrechnung darüber hinaus im einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muß er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Welche Angaben dabei im einzelnen in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein müssen, hängt in erster Linie von der Ausgestaltung des jeweiligen Mietverhältnisses ab. Soweit keine besonderen Abreden vorliegen – wie hier – werden in Rechtsprechung (vgl. zuletzt LG Berlin GE 1991, 149) und Literatur bei Gebäuden mit mehreren Einheiten regelmäßig folgende Mindestangaben verlangt:

1. eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,

2. die Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel,

3. die Berechnung des Anteils des Mieters,

4. der Abzug der Vorauszahlung des Mieters.

An diesen vom BGH (BGH NJW 1982, 573, 574) dargelegten Grundsätzen über eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung fehlte es, denn es fehlt eine Zusammenstellung der Gesamtkosten für das ganze Jahr. Die Abrechnung nach einem … ist aber grundsätzlich unzulässig (Urteil der Kammer von 6. April 1990 – 64 S 514/89 – GE 1990, 1035).

2. Soweit die Klägerin während des Prozesses sowohl die Gesamtkosten des Betriebsjahres 1988 als auch einzelne Positionen der Abrechnung erläutert hat, genügte dies nicht, um den Anspruch der Klägerin fällig werden zu lassen. Denn insoweit oblag es der Klägerin, eine neue, den unter II. 1. genannten Voraussetzungen entsprechende Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Diese hätte insbesondere eine Aufschlüsselung der unter Position 06 und Position 07 geltend gemachten Kosten für den Aufzug und die Gartenpflege enthalten müssen. Weiter war eine Aufschlüsselung der unter Position 15 geltend gemachten Kosten für die Haftpflichtversicherung hinsichtlich des unstreitig auch gewerblich genutzten Gebäudeteiles erforderlich, denn insoweit entstehen durch die gewerbliche Nutzung des Gebäudeteils … erheblich größere Versicherungsrisiken die zu höheren Versicherungsprämien führen. Insoweit hätte es eines Vorwegabzuges bedurft.

Nach alledem ist der Nachforderungsbetrag jedenfalls derzeit n...