Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummietverhältnis: Beurteilung des Nachteils bei Verwertungskündigung
Orientierungssatz
Will der Vermieter den Mietvertrag über die Eigentumswohnung nach BGB § 564b Abs 2 S 1 Nr 3 kündigen, weil er angeblich in unvermietetem Zustand einen höheren Verkaufserlös erzielt und deshalb bei Beibehaltung des Mietverhältnisses einen Nachteil erleidet, muß er sich bei Beurteilung des Nachteils anrechnen lassen, was er sich durch den Erwerb der Wohnung im vermieteten Zustand erspart hat.
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 24. Oktober 1995 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 16 C 334/95 - wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Tatbestand
Von einer Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die gemäß §§ 511, 516, 518, 519 ZPO zulässige Berufung des Klägers ist unbegründet.
Die Voraussetzungen des Kündigungstatbestandes des § 564 b Abs. 2 Ziff. 3 BGB liegen nicht vor.
1.
Der Kläger hat nicht hinreichend dargetan, daß er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstehen. Dazu reicht es nicht aus, daß er behauptet, durch den Verkauf im unvermieteten Zustand 90.000,- DM bis 110.000,- DM mehr erzielen zu können als bei Verkauf im vermieteten Zustand.
Zwar muß bei der Auslegung dieses Kündigungstatbestandes im Lichte der in Art. 14 GG verankerten Eigentumsgarantie beachtet werden, daß der Vermieter keine Nachteile hinnehmen muß, die eine Verwertung wirtschaftlich sinnlos erscheinen lassen (BVerfG NJW 1989,972,973). Dies gilt namentlich auch, wenn er die Wohnung verkaufen möchte und geltend macht, bei Verkauf im vermieteten Zustand einen erheblichen Verlust gegenüber dem Verkauf im unvermieteten Zustand zu erleiden.
Sofern er jedoch die Wohnung bereits im vermieteten Zustand erworben hat - hiervon geht die Kammer mit Rücksicht auf die Höhe des Kaufpreises und nach dem Vorbringen des Beklagten im ersten Rechtszug, dem der Kläger nicht substantiiert entgegengetreten ist, aus - muß er sich bei Beurteilung des Verlustes anrechnen lassen, was er sich durch den Erwerb der Wohnung im vermieteten Zustand erspart hat. Erst wenn sich danach noch ein erheblicher Nachteil für den Vermieter ergibt, kann die Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB gerechtfertigt sein.
Der Kläger hat jedoch über seine Ersparnis durch Kauf der Wohnung im vermieteten Zustand keine Angaben gemacht, so daß die Unangemessenheit der wirtschaftlichen Verwertung und die dadurch entstehenden erheblichen Nachteile nicht festgestellt werden konnten.
2.
Die Kammer sieht sich damit in dem vom Bundesverfassungsgericht abgesteckten Rahmen für die Auslegung von § 564 b Abs. 2 Ziff. 3 BGB. Das Bundesverfassungsgericht hat es verfassungsrechtlich nicht beanstandet, ein Kündigungsrecht nach dieser Vorschrift dann abzulehnen, wenn der Vermieter bei der Veräußerung im vermieteten Zustand - unter Berücksichtigung des Wertes der Wohnung zum Zeitpunkt seines Erwerbs und der ihm durch die Wohnung entstandenen laufenden Verluste - noch einen Gewinn erzielt, selbst wenn dieser erheblich unter dem erzielbaren Gewinn bei Verkauf im unvermieteten Zustand liegt (BVerfG NJW 1992, 361/362).
Der Kläger hat nicht vorgetragen, daß ihm die Wohnung bei Verkauf im vermieteten Zustand insgesamt einen Verlust erbringen würde. Er könnte sich hierauf auch insoweit nicht berufen, als der Verlust dadurch bedingt ist, daß er in der Vergangenheit von einer Erhöhung des Mietzinses im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten abgesehen hat.
Soweit der Kläger vorträgt, er benötige den Mehrerlös zur Abdeckung der auf der von ihm bewohnten Eigentumswohnung lastenden Verbindlichkeiten und zur Altersversorgung, bleibt dies unsubstantiiert, da der Kläger seine finanziellen Verhältnisse insoweit nicht im einzelnen dargetan hat.
3.
Darüber hinaus folgt die Kammer den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts, daß der Kläger die Kündigung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht auf solche Nachteile stützen kann, die ihm bereits bei Abschluß des Mietvertrages mit dem Beklagten bekannt waren. Der Kläger hat auch nicht hinreichend substantiiert dargetan, daß die Verluste nach dem Mietvertragsabschluß mit dem Beklagten noch gestiegen seien.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Fundstellen