Verfahrensgang
AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 18.05.2017; Aktenzeichen 107 C 520/15) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird – unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen – das am 18. Mai 2017 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 107 C 520/15 – abgeändert und neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagte 591,45 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 4. April 2016 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagte 27 % und die Kläger 73 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß §
540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Die Kläger können nicht Rückzahlung der von der Beklagten gezogenen verpfändeten Kaution von insgesamt 3.148,37 EUR verlangen, denn der Kautionsrückzahlungsanspruch ist durch Aufrechnung der Beklagten mit Ansprüchen aus den nachfolgenden Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für 2011 bis 2014 gemäß § 389 BGB erloschen.
Der Beklagten steht dagegen ein restlicher Anspruch aus den vorgenannten Nebenkostenabrechnungen in Höhe von noch 591,45 EUR zu, deren Zahlung sie von den Klägern im Wege der Widerklage verlangen können.
Nebenkostenabrechnung 2011
Die Nebenkostenabrechnung entspricht den formellen Anforderungen, denn sie enthält die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung des Umlagemaßstabs, die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen. Ob die Angaben in der Sache zutreffen, ist auf die entsprechenden Einwände des Mieters im Rahmen der materiellen Richtigkeit zu prüfen.
Hierzu gilt im Einzelnen Folgendes:
Bezüglich der Position Hauswart ist die Abrechnung im Hinblick auf enthaltene Verwaltungskosten zwar nicht formell unwirksam, denn der Abzug der Verwaltungstätigkeiten ist ausgewiesen. Allerdings ist er lediglich pauschal mit 50 % angegeben. Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt das vorliegend bloße Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (BGH, Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 27/07, GE 2008, 662). Eine hinreichend konkrete Aufschlüsselung der Hauswarttätigkeit ist nicht erfolgt. Danach sind die in der Abrechnung ausgewiesenen anteiligen Kosten von 282,28 EUR von den umlagefähigen Kosten in Abzug zu bringen.
In Bezug auf die Position Winterdienst beanstanden die Kläger, dass ihnen bei der Eisicht in die Abrechnungsunterlagen der entsprechende Beleg nicht vorgelegt worden sei. Dem tritt die Beklagte nicht mit Erfolg entgegen. Denn der bloße Hinweis, dass der entsprechende Beleg auf Nachfrage hätte ausgedruckt werden können, entspricht nicht ihrer Verpflichtung zur Vorlage der den Abrechnungen zugrunde liegenden Belegen. Der Beleg ist bislang weder den Klägern vorgelegt noch zur Akte gereicht worden. Aus diesem Grund ist der auf die Kläger entfallende anteilige Betrag von 239,35 EUR nicht fällig und von der Nachforderung in Abzug zu bringen.
Die begründete Nachforderung aus der Abrechnung für 2011 von 1.868,03 EUR vermindert sich unter Abzug der vorgenannten Beträge um 521,63 EUR auf 1.346,40 EUR.
Die weiteren Einwände der Kläger greifen indes nicht durch.
Ohne Erfolg beanstanden sie, dass ihnen bei der Einsicht nur Kopien und keine Originalbelege vorgelegt worden sind. Die Klägerin hat nachvollziehbar dargelegt, dass ihre Hausverwaltung ein im Wesentlichen papierloses Büro führe und Originalunterlagen regelmäßig eingescannt und nach drei Monaten vernichtet werden. Angesichts der technischen Entwicklung ist dies grundsätzlich nicht zu beanstanden. Hinzu kommt, dass angesichts der vorliegenden Wirtschaftseinheit von fast 100 Mietverhältnissen es nicht schon praktisch nicht möglich ist, unter Berücksichtigung der nach Angaben der Kläger erforderlichen Zeit jedem Mieter hinreichend zeitnah jeweils die Originalbelege zur Einsicht zur Verfügung zu stellen. Es sind keine Anhaltspunkte ersichtlich und werden auch von den Klägern unter Berücksichtigung ihrer aufgrund der Einsicht in die Kopien gewonnenen Erkenntnisse nicht aufgezeigt, dass die Übereinstimmung der vorgelegten Kopien mit den maßgeblichen Originalen zweifelhaft sein könnte.
Soweit sie weiter einwenden, dass sie in der zur Einsicht zur Verfügung stehenden Zeit von drei Stunden nicht alle Belege ausreichend hätten einsehen können, greift dies vorliegend ebenfalls nicht durch. Denn sie tragen nicht vor, zu welchen Positionen sie Unterlagen mang...