Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache
Beteiligte
des Herren Helmut E. Baustian |
Rechtsanwalt Jens-Peter Behrens |
die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft |
Verwalterin, Manfred Wersinger Hausverwaltungen GmbH, vertreten durch ihre Geschäftsführer die Kaufleute Manfred Wersinger und Rembert Vogel |
Tenor
Die sofortige Beschwerde des Antragsgegners vom 09. Januar 1991 gegen den Beschluß des Amtsgerichts Bremen vom 14. Dezember 1990 – Az.: 111 a II 107/90 WEG – wird auf seine Kosten als unbegründet zurückgewiesen.
Der Gegenstandswert wird mit DM 10.000,00 festgesetzt.
Gründe
Die sofortige Beschwerde des Antragsgegners ist zulässig, § 43 WEG, sie wurde insbesondere auch form- und fristgerecht eingelegt; sie ist aber unbegründet.
Der Antragsteller hat gemäß der §§ 15 Abs. 3, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG einen Anspruch darauf, daß der Antragsgegner die Vermietung seines Teileigentums im Hause Bremen, Knochenhauer str. 9 – 12 (Teileigentum Nr. 7) zum Zwecke des Betriebs eines Ballettstudios unterläßt.
Hinsichtlich dieses dem Antragsgegner gehörenden Teileigentums Nr. 7 wurde in der Teilungserklärung vom 09. November 1978 unter I. (Bl. 8 R. d. A.) mit der Bezeichnung „Praxis/Büro” eine Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG getroffen. Wie das Oberlandesgericht in Bremen in seinem Beschluß vom 23. Januar 1987 (Az.: 1 W 98/86 = 2-T-108/1986) hinsichtlich der Bezeichnung eines anderen Teileigentums als „Laden”, der/die selbe Wohnungseigentumsanlage betrifft, bereits zutreffend ausgeführt hat, liegt in dieser Bezeichnung eine Bestimmung mit Vereinbarungscharakter, nämlich eine Gebrauchsregelung gemäß § 15 Abs. 1 WEG. Sie geht dem Recht des Teileigentümers, die Räume im Rahmen der §§ 13 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG zu nutzen, vor. Bei der Auslegung der Beschreibung des Teileigentums des Antragsgegners in der Teilungserklärung kommt es nicht auf den Willen des Verfassers der Teilungserklärung oder des Bauträgers an, sondern allein auf den Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (vgl. Beschl. des OLG Bremen vom 23. Januar 1987, Bl. 58 d. A.). Auf die Zweckbestimmung können sich die Wohnungseigentümer verlassen und verlangen, daß jedenfalls keine andere Nutzung vorgenommen wird, die mehr stört oder beeinträchtigt, als die in der Teilungserklärung bei der Zweckbestimmung vorgesehene Nutzung (vgl.: BayrObLG, Beschluß vom 02.08.1990, NJW – RR 1991, Seite 139. Beschluß vom 04. Oktober 1990, NJW-RR 1991, Seite 140, Beschluß vom 11. Oktober 1990, NJW-RR 1991, Seite 140, Beschluß vom 27. Juni 1985, ZMR 1985, Seite 307).
Danach dürfen die in der Teilungserklärung als „Praxis/Büro” ausgewiesenen Räume nicht als „Ballettstudio” genutzt werden. Von dem Betrieb eines Ballettstudios gehen naturgemäß größere Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer aus, als von einem Büro, bzw. einer Praxis. Entgegen der ständigen Darstellung des Antragsgegners sind diese Räume gerade eben auch nicht als „Gewerberäume” ausgewiesen. Es wurde vielmehr ausdrücklich „Praxis/Büro” aufgeführt. Hiermit ist im Regelfall ein nur geringer Publikumsverkehr und auch nur eine geringe Geräuschbelästigung verbunden. Damit sind Belästigungen, die typischerweise von einer Ballettschule ausgehen, nicht mehr vereinbar. Dies gilt insbesondere für den Einsatz von Musikinstrumenten bzw. die Wiedergabe von Musik, die Geräuschentwicklung durch die Teilnehmer an den Veranstaltungen, die typischerweise relativ große Anzahl der Teilnehmer (vgl. Beschluß des BayrObLG vom 27. Juni 1985, ZMR 1985, Seite 307) etc. Dies gilt gerade aber auch für den zeitlichen Umfang der Belästigungen. So ist nach dem vorgelegten Stundenplan (Bl. 50 d. A.) unter anderem am Dienstag, Mittwoch und Freitag Jazz von 20.00 bis 21.00 Uhr vorgesehen. Auch die beabsichtigte Erweiterung der Unterrichtszeiten auf den Sonnabend geht unter Berücksichtigung der dargestellten Belästigungen über das hinaus, was aufgrund des Ausweises der Räume in der Teilungserklärung als Praxis/Büro zugemutet werden kann. Der Antragsgegner kann sich hierbei insbesondere nicht darauf berufen, daß das Ballettstudio gegebenenfalls in arideren Praxis-/Büro- oder Ladenräumen nicht als Belästigung empfunden werde. Der Charakter der Wohnungseigentumsanlage, die insgesamt 13 Miteigentumsanteile aufweist, wird gerade auch wesentlich/durch 6 als Wohnungen zu nutzende Miteigentumsanteile geprägt. Gerade in diesem Verhältnis ist eine besondere Rücksichtnahme erforderlich. Für diese wirkt sich der Betrieb einer Ballettschule wesentlich stärker und intensiver aus, als für die übrigen Miteigentümer. So fühlt sich nicht nur der Antragsteller, dessen Miteigentum verbunden ist mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nummer 5 bezeichneten Wohnung, durch die Ballettschule gestört. Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat vielmehr auch die Beteiligte Gudrun Bargmann, die ebenfalls ihre zur Wohnungseigentumsanlage gehörende Woh...