Verfahrensgang
AG Bremen (Urteil vom 04.10.2013; Aktenzeichen 44 C 2012/13) |
Tenor
Die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 04. Oktober 2013, Az.: 44 C 2012/13, wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.
Das amtsgerichtliche Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages leistet.
Die Revision wird in dem aus der Ziffer II. 7) der Gründe ersichtlichen Umfang zugelassen.
Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf EUR 16.387,50 festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Eigentümer der beklagten Wohnungseigentumsgemeinschaft Unter den Linden 31-35 c in Bremen beschlossen auf einer Versammlung am 15.05.2013 zum Zwecke der Schaffung von 25 PKW-Stellplätzen für die Wohnungseigentume Nr. 1 bis 25 das Nachbargrundstück Zum Fichtenhof 20 zu einem Preis von maximal EUR 75.000 von der Fa. Indigo VerwaltungsGmbH, der derzeitigen Eigentümerin, zu kaufen.
Mit der Führung der Vertragsverhandlungen wurden der Verwalter sowie zwei Miteigentümer ermächtigt. Zugleich wurde der Verwalter ermächtigt, für die Wohnungseigentumsgemeinschaft alle zum Erwerb des Grundstücks erforderlichen Erklärungen im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Durchführung eines Kaufvertrages abzugeben.
Sogleich wurde eine Sonderumlage zur Finanzierung des Kaufpreises dergestalt beschlossen, dass 15 % des Kaufpreises von allen Miteigentümern nach Einheiten und 85 % des Kaufpreises von den Eigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 25 getragen werden.
Auch wurde für den organisatorischen Aufwand eine Sondervergütung für den Verwalter von EUR 500 zzgl. MwSt beschlossen.
Hintergrund der Beschlüsse war: Die … hatte in den 80iger Jahren auf einem damals ihr gehörigen Grundstück die Wohnanlage der Wohnungseigentumsgemeinschaft errichtet. Ihr gehörte auch ein unmittelbar angrenzendes Nachbargrundstück, auf das sie zur Abwehr ansonsten gegen der Stadtgemeinde Bremen geschuldeten Stellplatzabgabe zugunsten der WEG eine Grunddienstbarkeit zum Parken von 25 Autos der Wohnungseigentümer eintragen ließ. Die Teilungserklärung gestaltete sie so, dass den jeweiligen Eigentümer der Wohnungen Nr. 1 bis 25 ein Sondernutzungsrecht an einem Parkplatz zugeordnet wurde. Für die Wohnungseigentum Nr. 26 bis 31 gab es bereits auf dem Grundstück, auf dem die Wohnanlage errichtet worden war, Parkplätze.
Wenig später änderte die … die Teilungserklärung unter Aufhebung der Sondernutzungsrechte und hob die Grunddienstbarkeit wieder auf. Stattdessen begründete sie zur Abwendung der Stellplatzabgabe eine öffentlich-rechtliche Baulast, wonach die 25 Stellplätze der WEG zur Verfügung stünden. Über 25 Jahre wurden diese Plätze beanstandungslos genutzt.
Das Parkplatzgrundstück wechselte zwischenzeitlich die Eigentümer Zuletzt erwarb es die Fa. Indigo VerwaltungsGmbH. Diese forderte von der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Vergangenheit in unverjährter Zeit eine Nutzungsentschädigung und bot ihr das Grundstück zu einem Preis von EUR 75.000 zum Kauf oder den Abschluss eines Mietvertrages zu einem Zins von EUR 750 monatlich an.
Die Klägerin, Eigentümerin der Wohnung-Nr. 3, ficht die o.g. Beschlüsse an.
Das Amtsgericht Bremen-Blumenthal hat die Klage mit Urteil vom 13.09.2013 abgewiesen. Die Klägerin verfolgt mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung ihren Anfechtungsantrag weiter. Sie macht mit der Berufung folgendes geltend:
Der Erwerbs- und Ermächtigungsbeschluss sei nichtig nach § 311 b I BGB. Wegen des formbedürftigen Grundgeschäfts habe auch die in dem Beschluss liegende Abschlussvollmacht der Form des § 311 b BGB bedurft, da die Vollmacht jedenfalls faktisch als unwiderrufliche anzusehen sei und für solche Vollmachten die Formfreiheit nach § 167 II BGB nicht gelte.
Außerdem sei die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft bzgl. des Zukaufs des Grundstücks zu verneinen. Jedenfalls aber sei ein externer Grundstückszukauf dann nicht zulässig, wenn er für sie, wie hier, zur Vermeidung einer Stellplatzabgabe und zur Schaffung von Parkraum notwendig sei. Dann müsse das Grundstück durch allseitige Mitwirkung Eigentümer durch die Änderung der Teilungserklärung dem Bestand der Wohnungseigentumsgemeinschaft einverleibt werden.
Auch handele es sich bei dem Zukauf um eine bauliche Veränderung.
Ungeachtet dessen entspreche der Zukauf auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil sich diverse bislang rechtlich ungeklärte Folgeprobleme stellten.
Schließlich sei der damit verbundene Umlagebeschluss wegen Unbestimmtheit nichtig.
Aus alledem resultiere, dass auch der Beschluss über die Sondervergütung des Verwalters keinen Bestand haben könne.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Nichtigkeit, hilfsweise die Unwirksamkeit der Beschlüsse vom 15.0...
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