LG Bremen Urteil vom 15.12.1987 - 1 S 532/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schönheitsreparatur bei Einzug

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die formularvertragliche Vereinbarung im Deutschen Einheitsmietvertrag zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter läßt annehmen, daß der Mieter auch zur sofortigen Renovierung nach Überlassung einer unrenovierten Wohnung verpflichtet ist. Die Klausel ist unwirksam.

Zitierung: Sso auch OLG Stuttgart, 1986-03-06, 8 REMiet 4/84, NJW 1986, 2115).

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Ersatz anteiliger Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht zu. Zwar hat die Klägerin nunmehr das Schreiben v. 5.5.1986 vorgelegt, in dem die Beklagte unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert worden ist. Der Anspruch scheitert somit nicht aus den in der angefochtenen Entscheidung genannten Gründen.

Er scheitert jedoch, weil die Überwälzung der Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagte in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages v. 14.8.1956 unwirksam ist.

Diese Bestimmung ist gemäß § 9 AGBG unwirksam, weil sie die Beklagte unangemessen benachteiligt.

Der zwischen den Parteien am 14.8.1956 geschlossene "Deutsche Einheits-Mietvertrag" ist ein Formular-Vertrag, auf den gemäß § 28 Abs. 2 AGBG die Bestimmungen des AGBG Anwendung finden (vgl. Palandt BGB § 28 AGBG Anm. 2).

Hier liegt eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten vor, weil ihr bei Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung übergeben worden ist und nach dem Wortlaut des § 3 Nr. 4 des Vertrages - da kein Fristenplan vereinbart war - anzunehmen ist, daß sofort - also auch für die nicht von der Beklagten verursachte Renovierungsbedürftigkeit - eine Renovierungspflicht der Beklagten entstehen sollte.

Nach der den Parteien bekannten Entscheidung des BGH (NJW 1987, 2575 (= WM 1987,306)) ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen - nach Maßgabe eines Fristenplans - mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.

Wie zu entscheiden ist, wenn - wie hier - nicht nach Fristenplan, sondern "bei Bedarf" zu renovieren ist, hat der BGH ausdrücklich dahingestellt bleiben lassen (a.a.O. S. 2576 Nr. 2a (= WM a.a.O.)).

Die Kammer ist mit dem OLG Stuttgart (NJW 1986, 2115 (= WM 1986, 210)) der Auffassung, daß eine formularvertragliche Verpflichtung, eine nicht renoviert übernommene Wohnung sofort renovieren zu müssen, in so erheblicher Weise gegen § 536 BGB verstößt, daß sie unwirksam ist. Hier war die Frage, ob die Wohnung 1956 renoviert an die Beklagte übergeben worden ist, zwischen den Parteien streitig.

Die beweispflichtige Klägerin (vgl. die den Parteien bekannte Entscheidung LG Berlin ZMR 1987, 270) hat jedoch keinen Beweis angeboten. obwohl die Beklagte durch Vorlage der Malerrechnung v. 17.11.1956 ihre Behauptung, die Wohnung sei nicht renoviert gewesen, spezifiziert hat.

Die Beklagte war somit nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen.

Darüber hinaus ist auch nicht zu erkennen, daß der Klägerin ein Schaden entstanden ist, da sie offenbar die vermietete Eigentumswohnung ohne vorherige Renovierung verkauft hat.

Fundstellen

Dokument-Index HI1736444