Verfahrensgang
AG Detmold (Aktenzeichen 20a C 33/10) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts E3 vom … zum Aktenzeichen 20a C … wird zurückgewiesen.
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts E3 vom … zum Aktenzeichen 20a C … abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
I.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO i. V. m. § 62 Abs. 2 WEG abgesehen.
Entscheidungsgründe
II.
Die Berufung der Kläger ist unbegründet. Die Berufung der Beklagten hat in der Sache Erfolg.
1.
Die form- und fristgerecht eingelegte sowie ordnungsgemäß begründete Berufung der Kläger ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO zulässig.
Das Rechtsmittel der Kläger bleibt in der Sache erfolglos. Die Einwände der Kläger rechtfertigen keine für die Kläger vorteilhaftere Entscheidung.
a)
Das Amtsgericht hat zutreffend festgestellt, dass den Klägern kein Anspruch auf Zustimmung der übrigen Miteigentümer zu einer Auftragsvergabe an die Firma L1 zu den Bedingungen des Angebotes vom 08.08.2011, Angebotsnummer D 110802, gegen die Beklagten zusteht.
Eine Zustimmung zu der Auftragsvergabe an die Firma L1 in der beantragten Form entspräche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. v. § 21 Abs. 4 WEG.
aa)
Zunächst haben die Kläger den Beklagten nicht zumindest drei Vergleichsangebote vorgelegt. Dies ist jedoch bei Maßnahmen der Instandhaltung und -setzung insbesondere wegen des Gebotes der Wirtschaftlichkeit und der Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. In der Regel sind drei Vergleichsangebote einzuholen, ehe der Auftrag vergeben wird, um eine Überteuerung zu vermeiden und, um ein qualitativ möglichst hochwertiges und zugleich günstiges Angebot einholen zu können (Bärmann/Merle, WEG, 12. A., § 21 Rn. 112 m. w. N.).
Das gilt, entgegen der Ansicht der Kläger, auch vor dem Hintergrund, dass das Gutachten der Firma L1 auf Grund des Gutachtens des Sachverständigen S1 angefordert worden ist. Die vorherige Einholung eines Gutachtens macht die Einholung von Vergleichsangeboten nicht entbehrlich. Das gilt insbesondere bei Aufträgen, wie im vorliegenden Fall, in denen es um beträchtliche finanzielle Aufwendungen geht. Es ist erforderlich, ein möglichst günstiges und zugleich qualitativ hochwertiges Angebot sicherzustellen, was durch die Einholung von Vergleichsangeboten gewährleistet wird. Denn – wie die Kläger zutreffend in ihrem Schriftsatz vom 28.01.2014 vorgebracht haben – ist Sinn und Zweck der Einholung von Konkurrenzangeboten, es zu gewährleisten, dass insbesondere auf die Wirtschaftlichkeit geachtet wird. Allein aufgrund des auf der Grundlage des Gutachtens eingeholten Angebots kann nicht zwingend davon ausgegangen werden, dass es auch das wirtschaftlichste Angebot ist. Zudem gibt es daneben möglicherweise abweichende berechtigte Interessen der Gemeinschaft, sich für ein anderes Angebot zu entscheiden, etwa wenn zu einem bestimmten Unternehmen ein besonderes Vertrauensverhältnis besteht und die Gemeinschaft insoweit bereits über positive Erfahrungswerte verfügt. Darüber hinaus ist es – wie der vorliegende Fall zeigt – trotz Einholung eines Gutachtens möglich, dass ein Angebot nicht sämtliche möglichen Maßnahmen und Kosten abdeckt.
Das Gutachten gewährt der Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich die Sicherheit, dass die Angebote nicht exorbitant voneinander abweichen bzw. eine solche Abweichung offenbar wird und dass die Angebote von gleichen Voraussetzungen ausgehen.
Weiter ist zu beachten, dass es vorliegend nicht um die Anfechtbarkeit eines etwaigen Negativbeschlusses geht, sondern um eine Verpflichtung der Eigentümer zur Zustimmung zu einem bestimmten Angebot. Insoweit sind die Anforderungen ohnehin strenger, weil die Eigentümergemeinschaft durch die Verpflichtung zur Annahme eines einzigen Angebots erheblich in ihrem Selbstorganisationsrecht eingeschränkt wird.
Daran ändert auch nichts, dass die Kläger verschiedene Angebote eingeholt haben. Sie haben selbst die Entscheidung getroffen, welches dieser Angebote am ehesten geeignet ist. Diese Entscheidung obliegt jedoch der Gemeinschaft und nicht den jeweiligen Wohnungseigentümern, die den Beschlussantrag stellen.
Die fehlende Vorlage von Vergleichsangeboten ist berücksichtigungsfähig, weil dieser Umstand zwischen den Parteien unstreitig geblieben ist. Die Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG bewirkt keinen materiell-rechtlichen Ausschluss, weil streitgegenständlich insoweit nicht die Anfechtung eines Beschlusses ist, sondern die von den Klägern begehrte Zustimmung der Beklagten zur Auftragsvergabe an die Firma L1.
bb)
Zudem entspricht eine Zustimmung der Eigentümer zu dem Angebot der Firma L1 vom 08.08.2011 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil das eingeholte Angebot nicht sämtliche Kosten berücksichtigt.
(1)
Das ist ...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen