Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 11.243,70 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16. November 1988 zu zahlen; im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin zu 5/6, die Beklagte zu 1/6.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 12.500,– DM, für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,– DM.
Den Parteien wird gestattet, die Sicherheitsleistung auch in Form einer selbstschuldnerischen Bürgschaft einer westdeutschen Großbank oder Sparkasse zu erbringen.
Tatbestand
Die Klägerin hatte von der Beklagten vom 15.12.1980 bis 31.12.1985 Räumlichkeiten angemietet. Zum 01.01.1986 veräußerte die Beklagte das Grundstück an einen Dritten, der das Mietverhältnis mit der Klägerin fortsetzte.
Zur Zeit des Vertragsschlusses befand das Gebäude sich noch im Bau, die Mieträume sind in §1 Ziffer 2 des Mietvertrages (Bl. 8–21 GA) bezeichnet als „die im Baukörper BA II im 2. OG gelegenen Flächen von ca. 1.000 qm gemäß beigefügten Grundrißplan (Anlage 1). Die Ausstattung der Räume ergibt sich aus der beiliegenden Baubeschreibung (Anlage 2).” In §4 Ziffer 1 a des Mietvertrages wurde der monatliche Mietzins in der Zeit vom 15.12.1980 bis 31.12.1981 mit 14,50 DM/qm, in der Zeit vom 01.01.1982 bis 31.12.1982 mit 15,– DM/qm und ab dem 01.01.1983 mit 15,50 DM/qm vereinbart. In §4 Ziffer 1 b wurde die monatliche Nebenkostenvorauszahlung auf 3,40 DM/qm festgelegt. §1 Ziffer 3 des Vertrages enthält folgende Bestimmung:
„Eine etwaige Abweichung der angegebenen Nutzfläche von den tatsächlichen Verhältnissen, soweit sie 2 % nicht übersteigt, begründet weder für den Vermieter noch für den Mieter Ansprüche auf Abänderung des Mietzinses”.
Die Nebenkostenabrechnungen wurden im Juli des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres erstellt; für die Klägerin ergab sich jeweils ein Guthaben von ca. 2.000,– DM, das die Beklagte ihr auszahlte.
Aufgrund eines bei der Verlegung von neuem Teppichboden in den Räumen der Klägerin genommenen Aufmaßes wurde im Spätsommer 1988 festgestellt, daß die effektive Nutzfläche nicht 1.000 qm, sondern nur 939,55 qm beträgt, also um etwas über 6 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Daraufhin forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung zum 15.11.1988 zur Zahlung von 68.003,22 DM auf.
Die Klägerin ist der Ansicht, dieser Betrag stehe ihr nach §812 Abs. 1 S. 1 BGB bzw. §538 BGB zu, denn sie habe während der gesamten Mietzeit sowohl zuviel Miete als auch zu hohe Nebenkosten gezahlt.
Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 68.003,22 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16.11.1988 zu zahlen.
Hinsichtlich der Rückforderung von gezahlten Nebenkosten hat die Klägerin ihre Forderung neu berechnet. Sie beantragt nunmehr,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 66.105,69 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16.11.1988 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, die Angabe der Fläche von ca. 1.000 qm in dem Mietvertrag stelle nicht die Zusicherung einer Eigenschaft dar, eine Mietminderung sei nicht erfolgt, da dies nach dem Vertrag ein Abänderungsverlangen voraussetze, das unstreitig nicht erfolgte. Im übrigen sei eine Mietminderung nach §539 BGB wegen grober Fahrlässigkeit der Klägerin, Bereicherungsansprüche nach §814 BGB ausgeschlossen. Etwaige Ansprüche der Klägerin seien jedenfalls verjährt und verwirkt. Zudem komme allenfalls eine Rückzahlung wegen der 980 qm unterscheitenden Fläche in Betracht, denn nach §1 Ziffer 3 des Mietvertrages seien Abweichungen der tatsächlichen Fläche von der angegebenen Fläche in Höhe von 2 % hinzunehmen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in Höhe von 11.243,70 DM nach §812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative BGB begründet. Im übrigen stehen der Klägerin gegen die Beklagte vertragliche Schadensersatzansprüche nicht zu und sind Rückforderungsansprüche wegen ungerechtfertigter Bereicherung verjährt bzw. verwirkt.
1. Die Beklagte ist nach §812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative BGB verpflichtet, der Klägerin den im Jahre 1985 zuviel gezahlten Mietzins in Höhe von 11.243,70 DM zu zahlen, denn die Beklagte hat diesen Betrag durch Leistung der Klägerin ohne Rechtsgrund erlangt.
a) An einem Rechtsgrund fehlt es, weil die Klägerin nach dem Mietvertrag verpflichtet war, im Jahre 1985 pro Quadratmeter einen monatlichen Mietzins in Höhe von 15,50 DM zu zahlen, sie diese Zahlungen auf der Basis von 1.000 qm erbrachte, die Grundfläche der Mietsache aber tatsächlich nur 939,55 qm beträgt. Im Jahre 1985 zahlte die Klägerin Mietzins für 12 Monate × 60,45 qm = 725,40 qm – also in Höhe von 725,40 qm × 15,50 DM = 11.243,70 DM –, ohne daß sie dazu nach dem Mietvertrag verpflichtet war.
b) Dem Rückforderungsanspruch der Klägerin steht die in §1 Ziffer 3 des Mietvertrages getroffene Regelung nicht entgegen. Eine Auslegun...
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