LG Düsseldorf Urteil vom 19.04.1988 - 24 S 411/87

Verfahrensgang

AG Düsseldorf (Urteil vom 07.08.1987; Aktenzeichen 21 C 109/87)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 07.08.1987 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf – 21 C 109/87 – teilweise abgeändert und unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels wie folgt neu gefaßt:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 1.000,49 DM nebst 4% Zinsen seitdem 05.11.1987 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 1/11 und die Beklagten zu 10/11.

Von der Wiedergabe des Tatbestandes wird gemäß § 543 ZPO abgesehen.

Gründe

Die Berufung der Kläger ist zulässig. Sie hat auch in der Sache selbst im wesentlichen Erfolg.

Die Beklagten sind gemäß § 535 Satz 2 BGB verpflichtet, an die Kläger rückständige Betriebskosten in Höhe von 1000,49 DM für die Jahre 1984 und 1985 zu zahlen. Die von den Klägern vorgelegten Abrechnungen für die Jahre 1984 (Blatt 96 der Akte) und 1985 (Blatt 94 der Akte) sind ordnungsgemäß. Sie genügen den in § 259 BGB gestellten Anforderungen. Die einzelnen Kostenarten sind aufgeschlüsselt mitgeteilt. Der Verteilerschlüssel ist jeweils angegeben. Diese hiergegen geäußerten Bedenken überzeugen nicht:

Die Parteien haben in § 4 des Mietvertrags einen bestimmten Umlageschlüssel nicht vereinbart. Folglich ist es Sache der Kläger, den Verteilungsmaßstab zu bestimmen (§§ 315 Abs. 1, 316 BGB). Sie haben dies getan, indem sie auf die Abrechnung der Verwalterin der Wohnlage verwiesen haben, die sich an der in der Teilungserklärung getroffenen Regelung ausrichtet. Es wäre Sache der Beklagten gewesen, sich durch Einblick in die Teilungserklärung, die der Vermieter jederzeit gewähren kann, von der Richtigkeit der in Ansatz gebrachten Schlüssel zu überzeugen und etwaige Abweichungen substantiiert mitzuteilen. Hierzu ist nichts vorgetragen. Anhalt dafür, daß die in der Teilungserklärung vorgesehene Kostenverteilung den tatsächlichen Verhältnissen nicht gerecht wird und deshalb zu unbilligen Ergebnissen führt, ist nicht gegeben. Es ist nicht unbillig, wenn der Mieter bei der Verteilung der Nebenkosten nicht anders gestellt wird als der Eigentümer auch. Die Kammer sieht deshalb zu Nachforschungen in dieser Richtung, die sehr kostspielig wären und das Prozeßrisiko in nahezu unerträglicher Weise erhöhen würden, keinen Anlaß.

Die Kläger haben ferner als Teil der Betriebskostenabrechnungen die Heizkostenabrechnungen 1984 (Blatt 10 d. A.) und 1985 (Blatt 9 d.A.) vorgelegt. Auch insoweit ergeben sich keine Bedenken. Die von den Beklagten gerügte Abweichung der Flächen ist leicht zu erklären: Der Anteil des Wohnungseigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum (4691/100000) bestimmt sich nach dem Anteil der Wohnfläche. Hier werden teilweise auch die Balkon- und Terrassenflächen einbezogen. Die für die Abrechnung der Heizkosten maßgebliche Gesamtfläche entspricht der beheizbaren Fläche, bleibt also hinter der Wohnfläche geringfügig zurück. Die Umlegung der Heizkosten im Verhältnis 50% nach Grundfläche und 50% nach den ermittelten Verbrauchseinheiten entspricht § 7 Abs. 1 HeizkV. Die Ermittlung der Verbrauchseinheiten ist im Abschnitt B der Erläuterungen plausibel erklärt.

Der Anteil der Warmwasserkosten wurde jeweils konkret (nach den Regeln der Technik) ermittelt (§ 9 HeizkV) und sodann nach den festgestellten Verbrauchseinheiten umgelegt. Diese Abrechnung entspricht nicht § 8 Abs. 1 HeizkV, der auch beim Warmwasser die Umlage der sogenannten Vorhaltekosten mit höchstens 30% der Gesamtkosten nach der Wohnfläche vorschreibt.

Die Ansätze sind wie folgt zu berücksichtigen:

1984
Grundkosten (9.615,75 DM : 10 × 3) : Gesamtfläche (1482,23 m²) × Fläche der Wohnung (75,99 m²)	=	147,89	DM
Verbrauchskosten – 70% von 790,34 DM –		553,24	DM
Summe		701,13	DM
1985
Grundkosten (8.235,73 DM : 10 × 3) : 1482,23 × 75,99	=	126,67	DM
Verbrauchskosten – 70% von 455,85		319,10	DM
Summe		445,77	DM
Differenz zu Gunsten der Beklagten		99,29	DM

Zu weiteren Abzügen besteht kein Anlaß. Die Kläger haben sich die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungen bei der Verwalterin der Wohnanlage in Ablichtung beschafft und diese Ablichtungen den Beklagten zugänglich gemacht. Damit haben sie den Anforderungen, die der Bundesgerichtshof an die Abrechnung der Nebenkosten bei der Vermietung von Wohnungseigentum stellt, genügt (BGH NJW 82, 573). Vorlage der Originale der Rechnungen kann nicht verlangt werden. Wer dies fordert, würde den vermietenden Wohnungseigentümer weithin rechtlos stellen. Denn die Originale der Rechnungen wird die Verwalterin der Wohnanlage kaum herausgeben, da sie diese selbst für die Abrechnung gegenüber den anderen Mieteigentümern benötigt. Gewiß ist die bloße Ablichtung einer Rechnung keine Urkunde im Sinne der §§ 415 ff ZPO (BGHZ 37, 90). Sie ist jedoch Gegenstand des Augenscheins und als solcher durchaus geeignet, bestimmte Kosten hinreichend sicher nachzuweisen (siehe auch KK, StPO, 2. Auflage. Anmerkung 12 zu § 249). Etwas anderes mag dann gelten, wenn die einzelne Ablichtung nicht lesbar ist o...