Verfahrensgang
AG Düsseldorf (Urteil vom 09.05.2022; Aktenzeichen 290a C 99/21) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 09.05.2022 (290a C 99/21) teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 07.09.2021 zu TOP 14 wird für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerinnen zu 96 % und die Beklagte zu 4 %.
Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz werden den Klägerinnen auferlegt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Streitwert:
Für die erste Instanz 216.687,63 Euro.
Für Berufungsinstanz: 208.250,07 Euro. 3
Tatbestand
I.
Die Klägerin zu 1) ist Eigentümerin der Gewerbeeinheiten Nr. 1 und Nr. 4 und die Klägerin zu 2) ist Eigentümerin der Gewerbeeinheit Nr. 3 in der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft.
Gemäß § 10 der Teilungserklärung des Notars E. in F. vom 21.02.1984 werden die öffentlichen Abgaben, die Betriebskosten und die Instandsetzungskosten von den Miteigentümern nach Miteigentumsanteilen getragen. Die Verwaltungsgebühren tragen die Eigentümer zu gleichen Teilen. Die Kosten für die Erneuerung, Erhaltung und Instandsetzung sowie den Betrieb des Aufzugs tragen die Eigentümer nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer, deren Wohnungen durch den Aufzug erreichbar sind, mit Ausnahme der Wohnungseigentümer des Erdgeschosses. Für die Heizungskosten enthält § 11 der Teilungserklärung eine gesonderte Regelung.
Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 3 Gewerbeeinheiten, 30 Wohnungen und 25 Garagen/Stellplätzen.
Der in der Teilungserklärung ausgewiesene Miteigentumsanteil ist gemessen an der Quadratmeterzahl der Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten bei den Wohnungen etwa viermal so hoch wie bei den Gewerbeeinheiten, d.h. bei den Wohneinheiten entfällt auf etwa 25 Quadratmeter 1/100-stel Miteigentumsanteil während bei den Gewerbeeinheiten auf etwa 100 Quadratmeter 1/100-stel Miteigentumsanteil entfällt.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 07.09.2021 beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 7 mehrheitlich wie folgt:
„Ab dem 01.01.2022 sollen alle zu verteilenden Kosten für die Häuser, welche aktuell nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt werden, künftig nach der beheizbaren Wohnfläche (ohne Balkone/Loggien) verteilt werden. Dies berührt auch die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage für die Häuser. Für die Garagen und die Tiefgaragenstellplätze soll ab dem 01.01.2022 eine eigene Rücklage gebildet und eine eigene Kostenverteilung aller Kosten nach den jeweiligen Anteilen erfolgen. Es erhält da jeder Stellplatz (ob Garage oder TG, dies inkludiert auch den kleinen Abstellraum in der TG) einen Anteil von 1/25.
Um die aktuelle, tatsächliche Wohnfläche aller Einheiten nach den im Objekt stattgefundenen Baumaßnahmen zu ermitteln soll die Verwaltung einen Sachverständigen mit der Erstellung einer Wohnflächenberechnung beauftragen und diese Flächen als Berechnungsgrundlage verwenden. Es werden demnach drei Gewerbeeinheiten, die Hochparterrewohnung, die Einheiten von Frau V. und Herr K. sowie in jeder Etage eine Wohnung (diese sind vom Strang her gleich) ausgemessen.”
Unter TOP 9 der gleichen Eigentümerversammlung hatten die Wohnungseigentümer mehrheitlich den Gesamt- und die Einzelwirtschaftspläne 2022 unter Berücksichtigung der neuen Vorauszahlungen beschlossen. In diese Wirtschaftspläne waren die unter TOP 7 beschlossenen Veränderungen betreffend die Kostenverteilung nach beheizter Wohnfläche bereits eingearbeitet worden.
Ferner hatten die Wohnungseigentümer unter TOP 14 mehrheitlich über die Erneuerung der Aufzugssteuerung Beschluss gefasst.
Diese Beschlüsse haben die Klägerinnen mit dem vorliegenden Verfahren angefochten.
Hinsichtlich der Beschlussanfechtung zu TOP 7 und TOP 9 haben die Klägerinnen innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist vorgetragen, die Beschlüsse seien bereits deshalb anfechtbar, weil die Garageneigentümer mit abgestimmt hätten. Diese seien jedoch nicht stimmberechtigt gewesen. Für eine Änderung der Verteilungsschlüssel fehle es zudem an einer rechtlichen Grundlage. Es sei nicht zulässig, für nahezu alle Kosten einschließlich der Erhaltungsrücklage den Verteilungsschlüssel zu ändern. Darüber hinaus sei die beschlossene Änderung für die Eigentümerinnen der 3 Gewerbeeinheiten unzumutbar, da sich deren Kosten nach dem neuen Verteilungsschlüssel ungefähr verdreifachen würden. Dem ist die Beklagte entgegengetreten und trägt vor, eine entsprechende Beschlusskompetenz ergebe sich aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Die Garageneigentümer seien stimmberechtigt gewesen, da nach der Teilungserklärung auf jedes Wohnungs- bzw. Teilungseigentum eine Stimme entfalle. Die Änderung sei für die Eigentümer der Gewerbeeinheiten auch nicht unzumutbar. Vielmehr sei die ursprünglich in der Teilungserklärung vorgesehene Regelung, wonach die Gewerbeeigentümer lediglich zu etwa ...