Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Form eines Einladungsschreibens sowie Übertragung der Verwalter-Tätigkeit sowie Leitung einer Eigentümerversammlung durch Verwalter-GmbH
Tenor
Die sofortige Beschwerde wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, daß die Kostenentscheidung des angefochtenen Beschlusses dahingehend geändert wird, daß die Antragsgegner nur die gerichtlichen Kosten des Verfahrens in I. Instanz zu tragen haben, während außergerichtliche Kosten nicht zu erstatten sind.
Die Antragsgegner haben die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird auf 30 000,00 DM festgesetzt.
Gründe
I. Die Beteiligten zu 1. bis 3. sind die Wohnungseigentümer der Anlage „Seniorenresidenz” in W. Zwischen ihnen ist streitig, ob die Beteiligte zu 4. oder die Beteiligte zu 5. Verwalterin der Anlage ist. Die Antragsteller haben Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 16. Juni 1995 angefochten.
Die Beteiligte zu 4. war ursprünglich alleinige Grundstückseigentümerin und errichtete in den Jahren 1992/1993 die Gebäude der „Seniorenresidenz”. Durch notarielle Teilungserklärung vom 19. Oktober 1992 (Notar … in Gettorf, UR-Nr. 1095/92) begründete sie insgesamt 44 Wohnungseigentumseinheiten. In § 15 der Teilungserklärung sind u. a. folgende Bestimmungen enthalten:
„(1) Zum Erstverwalter wird mit Wirkung der Eintragung eines zweiten Wohnungseigentümers im Wohnungsgrundbuch die X-GEWERBEBAU GmbH in … bestellt. Die Bestellung gilt für fünf Jahre.
(8) Die X-GEWERBEBAU ist berechtigt, die Verwaltung und ihre Rechte und Pflichten aus dieser Teilungsurkunde und aus den Verwalterverträgen auf ein anderes Unternehmen zu übertragen.”
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die in den Grundakten von Westerland Blatt 877 enthaltene Teilungserklärung (Blatt 62/1 ff) Bezug genommen.
Mit notariellem Vertrag vom 13. Oktober 1993 (Notar … UR-Nr. ) veräußerte die Beteiligte zu 4. eine Wohnungseinheit an die Beteiligten zu 1. In § 13 des Kaufvertrages wurde vereinbart:
„(1) Die X GEWERBEBAU GmbH in … , ist in der Teilungsurkunde zum Verwalter bestellt worden.
(2) Mit diesem Kaufvertrag wird zwischen den Vertragsparteien zugleich der anliegende Verwaltervertrag abgeschlossen.”
In dem dem Kaufvertrag anliegenden Verwaltervertrag war in § 1 vereinbart:
„(2) Die X-Gewerbebau GmbH ist berechtigt, ihre Rechte und Pflichten aus diesem Verwaltervertrag und damit die Verwaltung auf ein anderes Unternehmen zu übertragen.”
Wegen der weiteren Einzelheiten werden auf die in der Akte befindlichen Kopien des Kaufvertrages (Blatt 15 ff) und des Verwaltervertrages (Blatt 50 ff) Bezug genommen.
Am 06. Juli 1994 schlossen die Beteiligten zu 4. und 5. einen Vertrag (Blatt 125, 126), durch den die Verwaltertätigkeit für die Wohnungseigentumsanlage von der Beteiligten zu 4. auf die Beteiligte zu 5. übertragen wurde.
Tatsächlich übte die Beteiligte zu 5. die Verwalterfunktionen bereits seit dem 01. Januar 1994 aus. Mit Schreiben vom 15.11.1993 (Blatt 139/140) hatte die Beteiligte zu 4. den Antragstellern neben dem Datum der Bezugsfertigkeit ihrer Wohnungen mitgeteilt:
„Die X VERWALTUNG GmbH wurde von uns mit der Wohnungsverwaltung nach dem Wohnungseigentums-Gesetz beauftragt und wird sie über die künftig anfallenden Hausgeldzahlungen etc. informieren.”
Die Beteiligte zu 5. schrieb daraufhin am 21.12.1993 alle Wohnungseigentümer an, um sich als Verwalter vorzustellen (Blatt 196/197).
In der ersten Wohnungseigentümerversammlung am 29. April 1994, zu der die Beteiligte zu 5. eingeladen hatte, wurde unter TOP 1. (Begrüßung, Vorstellung des Verwalters, Feststellung der Beschlußfähigkeit”) nochmals auf die Übernahme der Verwaltungstätigkeit durch die Beteiligte zu 5. hingewiesen, deren zuständige und anwesende Mitarbeiter vorgestellt wurden.
Die Beteiligte zu 5. erteilte in der Folgezeit den Eigentümern, darunter auch den Antragsteller, Hausgeldabrechnungen und führte den sonstigen Verwaltungsschriftverkehr.
Unter dem Briefkopf der Beteiligten zu 5. erfolgte am 29. Mai 1995 die Einladung zur zweiten Wohnungseigentümerversammlung am 16.06.1995. Das Einladungsschreiben (Blatt 62 – 64) war nicht handschriftlich unterschrieben. Am Schluß des Schreibens hieß es lediglich:
„Mit freundlichen Grüßen
X VERWALTUNG GmbH
Die Versammlung am 16. Juni 1995 wurde vom Abteilungsleiter Y der Beteiligten zu 5. geleitet. Die Eigentümer faßten u. a. mehrheitliche Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 2. („Bericht des Verwalters über das Wirtschaftsjahr 1994, Beschlußfassung und Entlastung des Verwalters”), 10. („Erläuterung und Genehmigung des Wirtschaftsplanes für 1996”) und 11. („Übernahme des Wirtschaftsplanes 1996 ab 01.01.1995”).
Die Antragsteller haben diese Beschlüsse angefochten. In der Sache wenden sie sich gegen die Betreuungsleistungen des Deutschen Roten Kreuzes in der Eigentumsanlage, die auf einem bereits am 19./23.11.1992 zwischen der Beteiligten zu 4. und dem D...