LG Frankfurt am Main Beschluss vom 07.03.2017 - 2-13 S 4/17

Leitsatz (amtlich)

Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus zwei Parteien besteht.

Verfahrensgang

AG Darmstadt (Aktenzeichen 304 C 364/16)

Tenor

wird die Beklagte darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen.

Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen, die Beklagte mag binnen vorgenannter Frist auch mitteilen, ob die Berufung zurückgenommen wird.

Gründe

Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündliche Verhandlung.

Das Amtsgericht ist zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass – auch in der hier lediglich aus zwei Parteien bestehenden WEG – ein Anspruch der Kläger auf Bestellung eines Verwalters durch das Gericht (§ 21 Abs. 4, Abs. 8 WEG) besteht. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung ohne Erfolg.

Es entspricht gefestigter Rechtsprechung und allgemeiner Ansicht, dass jeder Wohnungseigentümer aus § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf Bestellung einer geeigneten Person zum Verwalter hat und insofern ein einklagbarer Anspruch jedes Wohnungseigentümers besteht (vgl. grdl. BGH NJW 2011, 3025 Rdnr. 11).

Ob die Bestellung eines Verwalters in jedem Falle voraussetzungslos (vgl. § 20 Abs. 2 WEG) stets ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (so Hügel/Elzer, WEG § 26 Rdnr. 70) oder aber materiell-rechtliche Voraussetzung für die gerichtliche Durchsetzung des Anspruches auf Verwalterbestellung ist, dass die Bestellung eines Verwalters dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (so Bärmann/Merle/Becker § 26 Rdnr. 282) kann hier dahinstehen, da die Bestellung eines Verwalters im konkreten Fall erforderlich ist.

Insoweit ergibt sich zunächst entgegen der Ansicht der Beklagten keine Besonderheit daraus, dass es sich lediglich um einen „Zweier WEG” handelt und der Verwaltungsaufwand gering sei. Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die lediglich aus zwei Personen besteht, unterliegt in vollem Umfange den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes, so dass auch insoweit gemäß § 20 Abs. 2 WEG das Recht einen Verwalter zu bestellen unabdingbar ist und ein Anspruch auf eine Verwalterbestellung besteht. Denn der Verwalter ist auch bei einer Zwei-Personen-WEG neben der Wohnungseigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Gerade in – wie hier – belasteten Zwei-Personen-WEGs, hat er durch seine Stellung als Organ der Gemeinschaft in besonderer Weise dafür Sorge zu tragen, dass dieses ordnungsgemäß verwaltet, sowie die Benutzung und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt wird und dieses instandgesetzt und gehalten wird (vgl. nur Bärmann/Merle/Becker § 26 Rdnr. 2). Zwar mag es sein, dass, wie die Beklagte behauptet, in der Vergangenheit lediglich in geringem Umfang Verwaltungsaufgaben angefallen sind und diese von der Beklagten im Einverständnis mit dem bisherigen anderen Wohnungseigentümer erledigt werden konnten, hierauf kommt es allerdings nicht entscheidend an.

Auch bei einer derart kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft, kann – insbesondere wenn diese wie im vorliegenden Fall nun zerstritten sind – ein dringendes Bedürfnis nach einer neutralen Verwaltung entstehen. Zudem besteht – jedenfalls aus Sicht der Klägerseite – zumindest derzeit ein höherer Verwaltungsaufwand, da neben einem vermeintlichen Schädlingsbefall auch erhebliche Auseinandersetzungen hinsichtlich der Hausordnung vorgetragen werden.

Jedenfalls wenn eine Partei einen Verwalter mit nachvollziehbaren Argumenten fordert, besteht eine Notwendigkeit einer gerichtlichen Verwalterbestellung (§ 21 Abs. 8 WEG). Etwas anders mag ggf. in Wohnungseigentümergemeinschaften gelten, welche ihre Angelegenheiten im Einvernehmen ohne einen Verwalter erledigen. Derartige Fälle werden allerdings ohnehin nicht Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen.

Gegen die Bestellung des konkreten Verwalters und die Konditionen des Vertrages wendet sich die Berufung nicht.

Fundstellen

ZMR 2017, 499

WuM 2017, 223

ZWE 2017, 231

immobilienwirtschaft 2017, 47