Verfahrensgang
AG Freiburg i. Br. (Beschluss vom 07.03.2006; Aktenzeichen 13 UR II 44/04 WEG) |
Tenor
1. Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Amtsgerichts Freiburg vom 07.03.2006 (13 UR II 44/04 WEG) aufgehoben.
2. Für unwirksam erklärt werden die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung
a) vom 01.04.2004 zu Tagesordnungspunkt 2 (Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2003) hinsichtlich der Position “Instandhaltungen – Vorderhaus” und
b) vom 07.04.2005 zu Tagesordnungspunkt 10 (Antrag auf Änderung der Teilungsänderung).
3. Die Antragsgegner werden verpflichtet, der Ergänzung von § 11 (Hausgeld-Lasten und Kosten) der Teilungserklärung vom 01.06.1988 (UR-Nr. … Notariat …) um folgenden neuen Absatz zuzustimmen:
“Die Wohneinheit Nr. 10, die als einzige über eine separate Gas-Etagenheizung versorgt wird, wird bis zu einem evtl. Anschluss an die Zentralheizungsanlage von der Übernahme anteiliger Kosten dieser zentralen Heizungsanlage der Eigentümergemeinschaft befreit. Umgekehrt bleiben alle übrigen Einheiten von der Übernahme anteiliger Kosten im Zusammenhang mit der Gas-Etagenheizung der Einheit Nr. 10 (Kosten des Betriebs, der Instandhaltung und ggfs. Erneuerung) ebenfalls bis zum Anschluss dieser Gas-Etagenheizung an die Zentralheizungsanlage befreit.”
4. Die Gerichtskosten beider Instanzen tragen die Antragsgegner. Ihre außergerichtlichen Auslagen behalten die Parteien jeweils auf sich.
5. Der Geschäftswert wird für beide Instanzen auf 10.000,00 € festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Beteiligten streiten um die Verpflichtung der Antragstellerin, sich an den Kosten einer zentralen Heizungsanlage zu beteiligen.
Die aus 13 Einheiten bestehende Eigentümergemeinschaft wurde mit Teilungserklärung vom 01.06.1988 begründet. 11 der Wohnungen befinden sich im “Vorderhaus”, zwei der Wohnungen im “Hinterhaus”. Nach § 17 der Teilungserklärung obliegt die Gebäudeunterhaltung für das Vorderhaus ausschließlich den dortigen Eigentümern, für das Hinterhaus gilt entsprechendes. Für Hausgeld sowie Lasten und Kosten sieht § 11 der Teilungserklärung keinen besonderen Verteilungsschlüssel vor.
Bei Begründung des Wohnungseigentumes war die Wohnung der Antragstellerin bereits mit einer Gas-Etagenheizung ausgestattet. Die übrigen Wohnungen des Vorderhauses waren bzw. wurden im Zusammenhang mit der Umwandlung des Hausgrundstücks in Wohnungseigentum an eine zentrale Heizungsanlage angeschlossen, deren Kessel in einem Gemeinschaftsraum im Keller installiert ist.
Jedenfalls bis zum Jahr 2000 wurde die Antragstellerin mit den Kosten der zentralen Heizungsanlage nicht belastet. Im Protokoll zu Tagesordnungspunkt 4 der Eigentümerversammlung vom 21.01.1991 (Auftragserteilung wegen Gutachten über die Wärmebedarfsberechnung) ist vermerkt: “Der Divisor für die Kosten ergibt sich durch die jetzt an der Heizung angeschlossenen Wohneinheiten mit ihren Quadratmeterzahlen.” Im Protokoll zu Tagesordnungspunkt 4f der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.02.1991 ist bei der Höhe der im Wirtschaftsplan einzusetzenden Kosten für die Heizung wiederum vermerkt “Divisor Quadratmeter der 8 WE mit Zentralheizung”. Im Protokoll zu Tagesordnungspunkt 2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.03.1991 ist vermerkt, dass “laut Beschluss der Wohnungseigentümer vom 21.01.1991 nur diejenigen an den Kosten zu beteiligen sind, die an der Heizung angeschlossen sind”.
In der Eigentümerversammlung vom 25.03.2002 stimmten die anwesenden bzw. vertretenen 11 Eigentümer (insgesamt 845/1000 Miteigentumsanteile) folgender Änderung der Teilungserklärung zu:
“1. Die Gasetagenheizung wird über eine eigene Steigleitung mit Gas versorgt.
2. Diese Gasleitung soll zum Sondereigentum der Wohneinheit 10 erklärt werden. Somit ist diese Versorgungsleitung auch nur von der Wohneinheit Nr. 10 zu unterhalten. Eine regelmäßige Wartung und Druckprüfung ist nachzuweisen.
3. Die Wohneinheit Nr. 10 wird von künftigen Instandhaltungs- und Unterhaltungskosten der zentralen Heizungsanlage befreit.
4. Die Wohneinheit Nr. 10 kann künftig nur mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und mit einem entsprechenden Ablösebetrag einen späteren Anschluss an die Zentralheizungsanlage erwirken…”
Zu einer Änderung der Teilungserklärung kam es nicht. Der Verwalter stellte vielmehr in die Jahresabrechnung für 2003 u. a. eine Rechnung der Heizungsbaufirma … über 1.108,93 € ein und belastete anteilig damit auch die Antragstellerin. Diese hat nach der Jahresabrechnung für 2003 aus einem Gesamtbetrag für “Instandhaltungen-Vorderhaus” von 1.779,26 € einen Anteil von 134,83 € zu tragen. Die Jahresabrechnung 2003 wurde in der Wohnungseigentümerversammlung vom 01.04.2004 mehrheitlich unter Tagesordnungspunkt 2 beschlossen.
In der Eigentümerversammlung vom 07.04.2005 wurde der Antrag auf Änderung der Teilungserklärung dahingehend, die Wohneinheit Nr. 10 von der Übernahme anteiliger Kosten der zentralen Heizungsanlage zu befreien, mehrheitlich abgelehnt.
Die Antragstellerin macht geltend, die Beschlüsse über die ...