Tenor
Die Kosten des in der Hauptsache erledigten Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
Gründe
1.) Die Beklagten waren Mieter in dem im Jahre 1880 errichteten Hause des Klägers … in Freiburg. Mit Schreiben vom 20. Dezember 1977 hat der Kläger das Mietverhältnis zum 31. März 1978 gekündigt, weil das Haus dringend saniert werden müsse, um eine zeitgemäße und wirtschaftliche Vermietung zur Erzielung angemessener Rendite sicherzustellen. Das Mietverhältnis mit den Beklagten stehe dieser Maßnahme entgegen.
Die hierauf gestützte Klage auf Räumung und Herausgabe hatte in erster Instanz Erfolg. Die Beklagten, die gegen dieses Urteil form- und fristgerecht Berufung eingelegt haben, sind inzwischen aus der streitbefangenen Wohnung ausgezogen. In der mündlichen Verhandlung vor der Kammer haben beide Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.
Hiernach war gemäß § 91 a ZPO nur noch über die Kosten des Verfahrens zu entscheiden.
2.) Nach Ansicht der Kammer entspricht es unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes billigem Ermessen, die Kosten des Verfahrens gegeneinander aufzuheben.
a.) Nach der von dem Kläger herangezogenen Vorschrift des § 564 b Abs. 2 Ziffer 3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Sinn dieser Bestimmung ist es, daß der Vermieter durch den Fortbestand des Mietverhältnisses nicht gehindert werden soll, die wirtschaftlichen Möglichkeiten auszunutzen, die das Grundstück bietet (Schmidt-Futterer, Wohnraumschutzgesetz, 2. Auflage 1976, B 501). Kann der Vermieter jedoch – z.B. durch Verbesserungsmaßnahmen nach § 541 a BGB und/oder zulässige Mieterhöhungen – die Unrentabilität beseitigen, so ist die Kündigung nicht gerechtfertigt (Schmidt-Futterer, a.a.O., B 505; Barthelmess, Kommentar zum 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 1976, § 564 b BGB Rdnr. 96). Daß der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks” gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet, ist deshalb bisher nur in einigen wenigen, eng begrenzten Ausnahmefällen angenommen worden. So soll die Kündigung gerechtfertigt sein, wenn das Mietshaus baufällig oder so veraltet ist, das es den heutigen Wohnbedürfnissen nicht mehr entspricht, so daß es keine angemessene Rendite abwirft, und ein Neubau für den Vermieter eine günstigere wirtschaftliche Verwertung bietet; ein Gleiches soll dann gelten, wenn statt eines Neubaues ein Umbau von Groß- in mehrere Kleinwohnungen vorgenommen wird (Schmidt-Futterer, a.a.O., B 503; Barthelmess, a.a.O., § 564 b BGB, Rdnr. 90, 91; AG Gelsenkirchen DWW 1974, 286). „Bloße bauliche Veränderungen” sollen indessen nicht genügen (AG Hamburg-Blankenese WM 1973, 7; AG Krefeld WM 1972, 93; Sternel, Wohnraummietrecht, 1975, III 28; Tondorf, WM 1972, 74).
Die Kammer neigt der Auffassung zu, die Voraussetzungen eines Kündigungsrechts des Vermieters nach § 564 b Abs. 2 Ziffer 3 BGB immer dann anzunehmen, wenn die für die wünschenswerte Erhaltung eines heruntergekommenen Altbaues erforderliche Sanierung Inverstitionen in einer Höhe erfordert, deren Umlegung im Rahmen der bestehenden Mietverhältnisse dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, gleichgültig, ob die Sanierung mit weitgehenden Eingriffen in die bauliche Substanz verbunden ist oder nicht. Dies folgt nach Ansicht der Kammer aus folgendem:
Sind die zum Zwecke der Sanierung notwendigen baulichen Maßnahmen nicht weitgehend genug, um anderweitige „wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks” im Sinne des § 564 b Abs. 2 Ziffer 3 BGB zu sein, sondern lediglich „Verbesserungen” im Sinne des § 541 a BGB, so hat der Mieter sie zu dulden, wenn ihm dies zugemutet werden kann (§ 541 a Abs. 2 BGB). In diesem Falle ist der Vermieter also nicht zur Kündigung berechtigt. Kann der Umbau nicht durchgeführt werden, solange der Mieter in der Wohnung verbleibt, so hat ihm der Vermieter auf eigene Kosten für die Dauer der Baumaßnahmen Ersatzwohnraum zur Verfügung zu stellen. Ist der Umbau einerseits keine „Verbesserung” mehr, weil damit eine weitgehende Umgestaltung der Mietsache verbunden ist (BGH NJW 1972, 723/724; Palandt/Putzo, 37. Auflage 1978, § 541 a BGB Anm. 3), aber andererseits auch noch keine anderweitige „wirtschaftliche Verwertung” im Sinne des § 564 b Abs. 2 Ziffer 3 BGB, so ist der Mieter ebenfalls zur Duldung verpflichtet – jedoch erst dann, wenn dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, die Baumaßnahmen zu unterlassen oder sie bis zum Ende des Mietverhältnisses aufzuschieben (BGH a.a.O.).
Dem Vermieter eines Wohnhauses ein Kündigungsrecht nur deshalb vorzuenthalten, weil zur angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Grundbesitzes ein Abbruch nicht erforderlich, vielmehr eine Umgestaltung und Modernisierung ausreichend ist, erschei...