Verfahrensgang
AG Friedberg (Hessen) (Urteil vom 12.01.2000; Aktenzeichen 2 C 1881/98 (20)) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 12.01.2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Friedberg abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.
Gründe
Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet. Den geltend gemachten Ansprüchen auf Zahlung restlichen Mietzinses für die Zeit von August bis November 1998 (1.160,– DM) und auf Ersatz der Kosten für das Privatgutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. … (1.435,50 DM) ist die rechtliche Anerkennung zu versagen.
Die Beklagten sind nicht zur Zahlung des geltend gemachten restlichen Mietzinses verpflichtet, weil die vereinbarte Miete im betreffenden Zeitraum zumindest in Höhe des Einbehalts von 290,– DM mtl. gemindert war (§ 537 Abs. 1 S. 1 BGB). Tritt wie im vorliegenden Fall im Laufe der Mietzeit Schimmel in den Mieträumen auf, so liegt im Grundsatz ein Mangel der Mietsache vor, denn die durch den Schimmel bedingte Tauglichkeitsminderung ist ohne Rücksicht auf die zugrunde liegende Ursache jedenfalls nicht vertraglich vorausgesetzt (OLG Celle, ZMR 1985, 10 [12]; Kammer, Urt. v. 30.10.1996 – 1 S 209/96; Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rz. 1339). Eine Haftung des – Vermieters scheidet nach dem in § 324 BGB enthaltenen Rechtsgedanken aber dann aus, wenn der Schimmel vom Mieter selbst zu vertreten ist, weil dieser sein Verhalten nicht in zumutbarem Umfang auf den Zustand der Mietsache abgestellt und durch ausreichendes Heizen und Lüften dafür gesorgt hat, den Mangel zu vermeiden (OLG Celle, a.a.O.; Kammer, a.a.O.; Grapentin in: Bub/Treier, IV Rz. 152). Dieser Beweis ist geführt, wenn zur Überzeugung des Gerichts feststeht, daß die Wohnung frei von bautechnischen Mängeln ist und der Schimmelbefall auch nicht sonstwie aus dem Verantwortungs- und Pflichtenkreis des Vermieters herrührt. In einem solchen Fall liegt die Ursache für den Mangel im Gefahrenkreis des Mieters, d.h. in einem Bereich, der dessen unmittelbarem Einfluß, Herrschaft und Obhut unterliegt. Es ist dann Sache des Mieters, sich hinsichtlich der aus seinem Gefahrenkreis stammenden Ursache umfassend zu entlasten (OLG Karlsruhe [RE], NJW 1985, 142; Kammer, a.a.O.; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rz. 360–363).
Vorliegend hat das erstinstanzlich eingeholte Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. … (S. 26; 148 d.A.) ergeben, daß keine Nässe von außen eindringt und mit vertretbarem Aufwand auch keine unzulässige Wärmebrücke festgestellt werden kann. Durch den Einbau der neuen Holzfenster mit Isolierverglasung im Juli 1994 wurde nach den Feststellungen des Sachverständigen jedoch ein bauphysikalischer Eingriff in der Wohnung vorgenommen, der ein anderes Lüftungsverhalten der Beklagten erforderlich machte, als es bis dahin üblich und ausreichend war. Bei den neuen Fenstern handelt es sich nämlich um solche mit umlaufender Dichtung, die den bisherigen natürlichen Feuchtigkeitsabbau durch vorhandene Undichtigkeiten (der alten Fenster) verringern. Mit dieser Feststellung des Sachverständigen ist aber noch nicht gesagt, daß die Schadensursache nicht aus dem Verantwortungs- und Pflichtenkreis der Kläger herrührt. Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, beim Einbau neuer, dichtschließender Isolierglasfenster die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu schaffen (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 537 BGB Rz. 173). Es gehört zu seinem Risikobereich, wenn sich durch das Auswechseln alter Fenster, also durch eine Änderung in der Bausubstanz, die relative Luftfeuchte erhöht und der Taupunkt auf den Außenwandbereich verlagert. Zwar kann der Vermieter vom Mieter nach dem Einbau moderner Fenster ein anderes Heiz- und Lüftungsverhalten verlangen, denn richtiges Heizen und Lüften der Wohnung ist eine Grundvoraussetzung, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Voraussetzung für die Pflicht des Mieters zu dem veränderten Wohnverhalten ist aber ein sachgerechter und präziser Hinweis des Vermieters auf die Anforderungen im veränderten Raumklima (LG Lübeck, WM 1990, 202 f.; AG Erkelenz, DWW 1996, 22 f.; AG Neuß, WM 1994, 382; AG Stadthagen, WM 1987, 271; Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, § 537 BGB Rz. 173 f.; Sternel, Rz. 270 m.w.N.). Zu einem solchen Hinweis, der konkret auf die baulichen Schwachstellen der Wohnung bezogen sein muß, ist der Vermieter schon deshalb in der Lage, weil er auf die Sachkunde seines Architekten oder jedenfalls des Fensterbauunternehmens zurückgreifen kann. Er fehlt es im vorliegenden Fall. Die Kläger haben die Beklagten unstreitig in keiner Weise über die durch das neue Raumklima geschaffene Notwendigkeit eines geänderten Heiz- und Lüftungsverhaltens hingewiesen. Damit kann den Beklagten die Fortführung der bis zur Fenstermodernisierung ausreichenden, danach aber unzulänglichen Lüftungspraxis nicht als vertragswidriger Gebrauch der Mietsache angelastet werden (vgl. § 548 ...