LG Görlitz Urteil vom 22.04.1994 - 2 S 0070/93 2 S 70/93

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Kosten von baulichen Maßnahmen, die der Vermieter durchgeführt hat, können - soweit sie gemäß MHG § 3 (juris: MietHöReglG) zulässigerweise auf die Mieter umgelegt werden dürfen - bei Abschluß eines Mietvertrages über die der Preisbindung für Altbauwohnungen unterfallende Wohnung deren Grundmiete vereinbarungsgemäß erhöhen. Der Vermieter ist insoweit beweispflichtig.

2. Hinsichtlich begonnener, aber noch nicht bei Vertragsbeginn beendeter Modernisierungsmaßnahmen kann die künftig zulässige Mieterhöhung bereits im Mietvertrag betragsmäßig vereinbart werden.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Höhe des Mietzinses bezüglich der Wohnung 2. Stock rechts in Görlitz. Per 1.10.1991 betrug die Nettokaltmiete ohne Nebenkosten für die Wohnung 127,65 DM.

Zwischen den Parteien besteht seit 1.3.1992 ein Mietverhältnis auf Grund des Mietvertrages v. 11.2.1992. Die Parteien vereinbarten eine monatliche Grundmiete von 850,00 DM zuzüglich 150,00 DM Nebenkosten mit der Einschränkung, daß bis zur Inbetriebnahme der Etagengasheizung die Grundmiete nur 650,00 DM beträgt. Im Zeitraum 1. 3.-15.11.1992 zahlte der Beklagte den vereinbarten Mietzins zuzüglich Nebenkosten. Ab 1.9.1992 wurden die Nebenkosten auf 120,00 DM monatlich reduziert. Der Beklagte zahlte ab 15.11.1992 an Stelle von insgesamt 970,00 DM Miete und Nebenkosten nur 700,00 DM.

Die Klägerin behauptet, daß der Beklagte an die Vereinbarung des Mietpreises laut Mietvertrag gebunden sei. Die Mietpreisbindung nach der 1. GrundMV sei verfassungsmäßig bedenklich. Die Klägerin habe Investitionen in der Wohnung des Beklagten in Höhe von 49.468,25 DM vorgenommen. Ihr stünde eine Miete von 881,93 DM zu.

Das AG Görlitz hat u.a. ausgeführt: Die Klage sei unbegründet, weil der Forderung der Klägerin gemäß § 535 Satz 2 BGB die Mietpreisbindung aus § 1 Abs. 3 der 1. GrundMV entgegenstehe und eine Mieterhöhung gemäß § 3 Abs. 1 MHG sowie gemäß §§ 1 und 2 der 2. GrundMV nicht ausreichend dargelegt und soweit bestritten unter Beweis gestellt worden sei. Es fehle an substantiiertem Vortrag der Klägerin sowie dem Beweisantritt, daß es sich bei den baulichen Maßnahmen um Baumaßnahmen handelte, die entweder der Modernisierung oder der Energieeinsparung dienten oder auf Umständen beruhten, die der Vermieter nicht zu vertreten habe. Die diesbezügliche Darlegungspflicht und Beweislast liege bei der Klägerin. So sei beispielsweise der Gesamtrenovierung eine Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandsetzung nicht nachvollziehbar und von einer reinen Instandsetzung auszugehen.

Entscheidungsgründe

Zu Recht ist das AG Görlitz in seinem Urteil v. 10.9.1993 davon ausgegangen, daß der durch die 1. GrundMV v. 17.6.1991 (BGBl. I S. 1269) festgeschriebene höchstzulässige Mietzins nicht überschritten werden durfte, und daß die Vereinbarung eines höheren Mietzinses unwirksam ist (vgl. aus der neueren Rechtsprechung: KrsG Erfurt, 16 b C 1140/91 (= WM 1992, 233)). Der höchstzulässige Mietzins nach § 1 Abs. 1 und Abs. 2 der 1. GrundMV beläuft sich unstreitig auf 127,65 DM.

Die Kammer folgt dem AG auch dahingehend, daß die Klägerin berechtigt gewesen ist, auf die Netto-Kaltmiete die von ihr durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen aufzuschlagen, soweit sie nach § 3 MHG zulässigerweise auf die Miete umgelegt werden können. Insoweit wird auf die Gründe des erstinstanzlichen Urteils verwiesen, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird.

Im Gegensatz zum AG ist die Kammer allerdings der Meinung, daß auch die Kosten für diejenigen Modernisierungsmaßnahmen umgelegt werden können, die bei Vertragsabschluß noch nicht beendet waren, soweit den Parteien bei Abschluß des Mietvertrages bekannt gewesen ist, welche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Dies folgt aus Sinn und Zweck der Grundmietenverordnung, die lediglich verhindern will, daß der Mietzins aus eben anderen als modernisierungsbedingten Gründen erhöht wird. Es wäre überzogen zu fordern, daß der Vermieter bei oder unmittelbar nach Abschluß eines neuen Mietvertrages ein zusätzliches Erhöhungsverlangen nach § 3 Abs. 2 MHG stellen müßte.

Zu zahlen ist der erhöhte Mietzins allerdings erst nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten.

Die Kammer hatte somit zu überprüfen, welche Modernisierungsmaßnahmen ab Einzug der Beklagten und welche ab dem 15.11.1992, dem Datum der Beendigung der Umbauarbeiten an der Heizungsanlage und deren Inbetriebsetzung zusätzlich - soweit vom AG noch nicht berücksichtigt - umzulegen waren.

Die Kammer hatte dabei die im Termin v. 27.8.1993 überreichte Auflistung der Klägerin nebst der mitüberreichten Handwerkerrechnungen zu berücksichtigen. . . . Ab Einzug des Beklagten waren somit weitere 2 730,02 DM (2 394,75 DM zzgl. 14% Umsatzsteuer) umlagefähig, was zur Erhöhung des monatlichen Mietzinses um 57,69 DM führt. Ab dem 15.11.1992 galt dies für weitere 10.501,36 DM (9.211,72 zzgl. 14% Umsatzsteuer), was zu einer neuerlichen Mietzinserhöhung von monatlich 79...