Verfahrensgang
AG Hamburg-Altona (Urteil vom 30.07.1985; Aktenzeichen 316 a C 440/85) |
Tenor
Die Berufung der Antragsteller gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 30. Juli 1985 – 316 a C 440/85 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Gründe
Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Die Antragsteller haben, wie das Amtsgericht im Ergebnis zu Recht festgestellt hat, keinen Anspruch auf Erlaß der begehrten einstweiligen Verfügung.
Die Kammer vermag den Antragstellern schon im Ausgangspunkt nicht darin beizutreten, daß es sich vorliegend um ein Mietverhältnis über Wohnraum handelt. Da weitergehender Vortrag hierzu von keiner Seite vorliegt, muß die Klärung dieser Frage allein durch Auslegung des schriftlichen Vertragstextes erfolgen. Kriterium ist dabei der von den Parteien zum Ausdruck gebrachte Vertragszweck (vgl. OLG Stuttgart, WuM 1985, 80; ferner BGH in ständiger Rechtsprechung, vgl. z.B. BGH, NJW 1985, 1772; ferner OLG Karlsruhe, WuM 1984, 10 = NJW 1984, 373; OLG Braunschweig, WuM 1984; 237 m. Anm. Eickhoff, WuM 1984, 271 und Eckert, WuM 1984; 273). Die Eignung der Räume zum Wohnen ist dabei ebenso belanglos wie die Frage ob der Mieter sie (u. U. vertragszweckwidrig) tatsächlich bewohnt. Es spielt auch keine Rolle, ob der Mieter aus der Weiterüberlassung der Räume an Dritte einen Gewinn erzielt oder ob das nicht der Fall ist.
Bei Zugrundelegung dieser Maßstäbe vermag die Kammer allein anhand des schriftlichen Vertragstextes nicht festzustellen, daß die Parteien im Streitfall einen Mietvertrag zu Wohnzwecken geschlossen haben. Die Parteien haben ein vom Landesverband Hamburgischer Grundeigentümer-Vereine e. V. herausgegebene Vertragsformular verwendet, das als „Mietvertrag für Kontore, gewerbliche Räume und Grundstücke” überschrieben ist. In § 2 heißt es: „Die Vermietung erfolgt zum Betrieb eines Wohnheimes”. Danach handelt es sich nicht um ein zu Wohnzwecken begründetes Mietverhältnis. Tatsächlich scheint man sich im übrigen auch an den vertraglich vereinbarten Nutzungszweck gehalten zu haben, indem die Antragsteller insgesamt 11 Untermieter aufgenommen haben. Daß die Antragsteller zu 1), 3) und 4) das gemietete Haus daneben auch selbst bewohnen, stellt den gewerblichen Charakter es Mietverhältnisses nicht in Frage.
Das Mietverhältnis war demgemäß mit Ablauf des 28. Februar 1985 beendet (§ 2 des zweiten Anhangs zum Mietvertrag in Verbindung mit § 564 Abs. 1 BGB). Das Fortsetzungsverlangen des Antragsteller vom 8. November 1984 ist unter diesen Umständen gegenstandslos. § 564 c BGB ist auf Mietverhältnisse, die nicht Mietverhältnisse über Wohnraum sind, unanwendbar.
Die mit den Verfügungsantrag begehrte Beseitigung der Undichtigkeit des Dachgiebels läßt sich mithin nicht als Erfülllungsanspruch im Sinne des § 536 BGB darstellen. Die Parteien verbindet vielmehr lediglich noch das gegsetzliche Abwicklungsschuldverhältnis des § 557 BGB (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl. 1984, B 389). Die Frage kann daher nur lauten, ob sich der geltend gemachte Mängelbeseitigungsanspruch aus diesem Abwicklungsschuldverhältnis herleiten läßt.
Die Pflichten, die den Vermieter im Abwicklungsschuldverhältnis noch treffen, sind generell ungeklärt (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. B 405 ff., ferner BGH, NJW 1961, 916). Alles, was sich insoweit nach Auffassung der Kammer allgemein sagen läßt, ist, daß er solche Handlungen zu unterlassen hat, deren Vornahme sich als eigenmächtige Durchsetzung des Räumungsanspruchs im Wege verbotener Eigenmacht (§§ 858, 861, 862 BGB) darstellen würde. Darum geht es vorliegend nicht. Hier stellt sich die Frage, ob bzw. inwieweit der Vermieter kraft des Abwicklungsschuldverhältnisses noch zur Unterhaltung des Mietobjekts verpflichtet ist, obwohl ihn eine Primärleistungspflicht zur Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs nicht mehr trifft (vgl. BGH a.a.O.). Diese Frage läßt sich nach Ansicht der Kammer nicht generell, sondern nur nach den Umständen des Einzelfalles nach Maßgabe des § 242 BGB beantworten. Dabei wird man dem Vermieter in der Regel nur noch solche Maßnahmen zumuten können, die durch die Gegenleistung des Mieters (§ 557 BGB) noch abgegolten werden. Unter diesem Gesichtspunkt bestehen grundsätzlich keine Bedenken dagegen, den Vermieter noch für verpflichtet zu halten das Mietobjekt bis zum endgültigen Auszug des Mieters mit Heizenergiee, Strom und Wasser zu versorgen. Denn dafür erwächst ihm andererseits der Vergütungsansprucn des § 557 BGB. Es geht nach Auffassung der Kammer aber zu weit, dem Vermieter im Abwicklungsverhältnis generell die Verpflichtung zur Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen aufzuerlegen, soweit sie zur Beseitigung von anderenfalls drohenden Gefahren für Leben oder Gesundheit des Mieters erforderlich sind (so aber Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. B 415 unter Berufung auf LG Mannheim, MDR 1967, 130; vgl. ferner Müller, MDR 1971, 253, 255). Damit wird der Abwicklungszweck als Kriterium für die Zumutbarkeit der dem Vermieter noch...