Verfahrensgang
AG Hamburg-Altona (Urteil vom 11.11.2011; Aktenzeichen 303a C 31/10) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 11. November 2011 – 303a C 31/10 – abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 6. September 2010 zu TOP 3 nichtig ist.
Es wird festgestellt, dass die Klägerin bis zum 31. Dezember 2014 Verwalterin der Beklagten zu 2) ist und der zugrunde liegende Verwaltervertrag unverändert fortbesteht.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten je zur Hälfte.
Tatbestand
I.
Die Klägerin ist eine gewerbliche WEG-Verwaltung, die Beklagten zu 1) sind Mitglieder der WEG Ö.-…, E., 2… H. (O), der Beklagten zu 2). Die Parteien streiten um die Gültigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 6. September 2010 über die Bestellung der Klägerin zur Verwaltung der Beklagten zu 2) sowie um die Feststellung, dass der Verwaltervertrag mit der Klägerin noch bis Ende 2014 besteht.
Wegen des Sachverhalts wird Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO), die wie folgt ergänzt werden:
In der Versammlung der Eigentümer der „WEG Ö.-…, 2… H. vom 26. März 2009 wurde zu TOP 16 („Verwalterwahl”, vgl. Protokoll, Anlage K3, Bi. 25 d.A) mehrheitlich beschlossen, die Klägerin „für den Zeitraum vom 01.10.2010 bis 31.12.2014 zum Verwalter gemäß § 26 WEG zu bestellen. Die monatliche Verwaltergebühr für den Bestellungszeitraum beträgt EUR 30,00 pro Wohneinheit und EUR 5,00 pro Stellplatz zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Der Verwaltungsbeirat wird bevollmächtigt den Verwaltervertrag mit der [Klägerin] für die Eigentümergemeinschaft zu beschließen”. Letzteres geschah auch (vgl. dazu Anlage K4, BI. 35 d.A.).
Die in dem zur Beklagten zu 2) ebenfalls zugehörigen Objekt E. c wohnhaften Eigentümer bestellten für ihre Belange die Verwaltung „T. P. Immobilien”, die ihrerseits für diese Eigentümer auch – von den übrigen Eigentümer separate – Versammlungen durchführte.
In der – von der Klägerin geleiteten – Versammlung der Eigentümer der „WEG Ö.-…, E. c, 2. H.”, also den Beklagten zu 1), vom 6. September 2010 wurde zu TOP 3 auf Antrag des Prozessbevollmächtigten der Beklagten beschlossen: „Es besteht Einvernehmen, dass die Verwaltertätigkeit der [Klägerin] und T. P. Immobilien nicht fortgeführt und die [Klägerin] mit Wirkung bis zum 31.12.2010 zum WEG-Verwalter bestellt wird.”.
Auf einer Versammlung der Beklagten zu 1) am 25. November 2010 wurde bestandskräftig für die Zeit ab 1. Januar 2011 „T. P. Immobilien” als Verwalter der Beklagten zu 2) bestellt.
Die auch in erster Instanz anwaltlich vertretene Klägerin hat mit ihrer am 1. Oktober 2010 bei Gericht eingegangenen Klage – unter Hinweis darauf, dass die Beklagten zu 1) einen Ersatzzustellungsbevollmächtigten nicht bestellt haben – begehrt, (1) den o.g. Beschluss vom 6. September 2010 für ungültig zu erklären und (2) festzustellen, dass sie noch bis Ende des Jahres 2014 Verwalterin der Beklagten zu 2) bei unverändertem Fortbestand des Verwaltervertrages ist. Eine genügende Anzahl von Abschriften für die Beklagten war der Klageschrift nicht beigefügt, worauf das Amtsgericht mit Verfügung vom 25. Oktober 2010 hinwies (Bl. 4R d.A). Mit Schriftsatz vom 28. Oktober 2010 – Eingang bei Gericht am 1. November 2011 (Bl. 5 d.A) – reichte die Klägerin jene nach. Nach Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens am 10. November 2010 (Bl. 6 d.A) wurde die Klage den Beklagten bis zum Ablauf des 20. Dezember 2010 zugestellt (Bl. 39 ff. d.A).
Die Klägerin hat geltend gemacht, dass der o.g. Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen habe. Sie sei mit – unstreitig – bestandskräftigem Beschluss vom 26. März 2009 zur „Gesamtverwalterin” bis Ende 2014 bestellt worden. Durch den Beschluss vom 6. September 2010 könne ihr diese Rechts position nicht wieder entzogen werden. Sofern dieser eine außerordentliche Abberufung beinhalte, lägen Gründe dafür nicht vor. Sie, die Klägerin, habe – was zwischen den Parteien unstreitig ist – schon für den 26. März 2009 zu einer Versammlung aller Eigentümer eingeladen, nicht nur derjenigen für die Liegenschaft „Ö.-…' (vgl. Schreiben vom 27. Februar 2009, Anlage K5, Bl. 124 ff. d.A). Ob die Eigentümer des Objekts E. c auch noch eine weitere WEG-Verwaltung bestellt hätten, sei ohne Belang, zumal dies rechtlich nicht möglich sei. Insgesamt habe es sich lediglich um eine unschädliche Falschbezeichnung gehandelt, weil das Haus E. c erst später gebaut und zur Gemeinschaft – gleichsam als Erweiterung – hinzugekommen sei. Einzelne Eigentümer aus diesem Objekt hätten auch – was unstreitig ist – auf die von ihr erstellte Abrechnung Zahlungen geleistet.
Dem haben die Beklagten entgegen gehalten, dass die Klage gemäß Antrag zu 1) schon verfristet sei, weil die Klägerin die Anfechtungsfrist mangels rechtzeitiger Einreichung der erforderlichen Anzahl von Abschriften ihrer Klage ...