Entscheidungsstichwort (Thema)
Zurückweisung der durch den Hausanwalt des Vermieters erklärten Wohnungskündigung
Orientierungssatz
Es verstößt nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, wenn der Mieter die durch den Hausanwalt des Vermieters ausgesprochene schriftliche Kündigung gemäß BGB § 174 zurückweist. Denn ein Rechtsanwalt erhält in der Regel das Mandat in jedem anstehenden Einzelfall neu und kann deshalb nicht als ständiger Vertreter des Vermieters angesehen werden.
Gründe
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Zurückweisung der Kündigung, welche die Kläger durch ihren Bevollmächtigten hatten anbringen lassen, war zulässig und wirksam, da der Bevollmächtigte keine entsprechende Vollmacht beigefügt hatte und die Kündigung aus diesem Grunde unverzüglich zurückgewiesen worden war. Der Bevollmächtigte des Klägers hatte die Kündigung auch nicht sogleich unter Beifügung einer entsprechenden Vollmacht wiederholt. Das Verhalten der Beklagten verstößt nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben gem. § 242 BGB. Dies gilt auch im Hinblick darauf, daß die Parteien in der Vergangenheit mehrfach Rechtsstreitigkeiten miteinander geführt hatten, bei denen die Kläger sämtlich von Herrn RA B. vertreten worden waren.
Es ist allgemein anerkannt, daß das Angebot an die Gegenseite, die Vollmacht könne eingesehen werden, nicht ausreicht (vgl. LG Mannheim Justiz 1976, 511). Es ist ebenso allgemeine Auffassung, daß die Zurückweisung nach § 242 BGB dann unzulässig ist, wenn der Dritte in einer bestehenden Geschäftsverbindung den Vertreter zuvor wiederholt als solchen anerkannt hatte, ohne daß eine Vollmachtsurkunde vorgelegt worden wäre (vgl. Thiele im Münchener Kommentar, BGB, 2. Aufl. 1984, § 174 Rn. 7; Soergel/Schulze von Lasseaux, BGB, 11. Aufl. 1978, § 174 Rn. 4; Staudinger/Dilcher, BGB, 12. Aufl., § 174 Rn. 10, 11). Immer aber wird darauf abgehoben, daß der Vertreter während längerer Geschäftsbeziehung als solcher anerkannt wurde. Aus diesem Grund kann der Mieter die Kündigung eines Hausverwalters nicht zurückweisen, dessen Bevollmächtigung er während des ganzen Mietverhältnisses stets anerkannt hatte. Ebenso braucht der Leiter einer Personalabteilung, mit dessen Position das Kündigungsrecht allgemein verbunden ist, bei der Kündigung keine entsprechende Vollmacht vorzulegen (vgl. BAG NJW 1972, 1877; LG München I WM 1986, 259). Ein Rechtsanwalt ist indessen kein vergleichbarer ständiger Vertreter, da er in aller Regel das Mandat in jedem anstehenden Einzelfall neu erhält. Dies gilt grundsätzlich auch für einen sogenannten Hausanwalt. Daß die Kläger Herrn RA B. generell die gesamte rechtliche Beratung und Vertretung übertragen hätten, haben sie nicht vorgetragen, insbesondere ist aber auch nichts erkennbar geworden, daß der Beklagten eine derartige Regelung bekannt war. Die gegenüber einem Hausverwalter verschiedene Position eines RA zeigt sich auch darin, daß eine mit der Klage ausgesprochene Kündigung zurückgewiesen werden kann, wenn der Prozeßbevollmächtigte der Klageschrift keine Vollmacht dafür beifügt (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 46. Aufl., § 174, Anm. 1 c); LG Dortmund Anwaltsbl. 1984, 222). Nach der Rechtsprechung des BGH (BB 1981, 1182) reicht nicht einmal die Beifügung einer Vollmachtsurkunde nur in beglaubigter Abschrift aus, um das Recht des Erklärungsempfängers aus § 174 BGB entfallen zu lassen. Der BGH führt a.a.O. ausdrücklich aus, daß dem Schutzzweck des § 174 BGB nicht Genüge getan wird, wenn die Vollmacht nur in beglaubigter Abschrift vorgelegt wird. Aus deren Zustellung ergibt sich lediglich, daß die Vollmacht einmal erteilt war, dagegen nicht, daß sie bei Absendung des Kündigungsschreibens noch bestand und nicht etwa unter Zurückforderung der Vollmachtsurkunde entzogen worden ist. Diese Ungewißheit entfällt nur, wenn die Urschrift der Vollmachtsurkunde vorgelegt wird. Im vorliegenden Falle war der Beklagten nicht einmal beglaubigte Abschrift einer Urkunde, sondern überhaupt keine Vollmacht präsentiert worden. Aus den angeführten Gesichtspunkten, insbesondere der vom BGH gegebenen Begründung, ist die Kammer mithin der Auffassung, daß die Beklagte durch die Zurückweisung der Kündigung gem. § 174 BGB nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben gem. § 242 BGB verstieß.
Die Kammer teilt ebenfalls in vollem Umfang die Auffassung des AG, daß das Schreiben des Klägervertreters an den Beklagtenvertreter v. 28.2.1985 keine wirksame Kündigung darstellte. Nach dem Vorbringen der Parteien in der Berufungsinstanz ist zudem davon auszugehen, daß nur das Anschreiben von Herrn RA B. unterschrieben war, die beigefügte Kündigung indes nicht.
Fundstellen