Verfahrensgang
AG Hanau (Beschluss vom 08.03.2004) |
Tenor
Die Beschwerde der Beschwerdeführer vom 1. Juni 2004 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Hanau vom 8. März 2004 wird zurückgewiesen. Wert: 70.000 EUR
Gründe
Mit notariellem Kaufvertrag vom 18. April 2002 (Urkunde des Notars …) kauften die Beschwerdeführer von der Firma … die im Betreff genannte Eigentumswohnung verbunden mit einem PKW-Abstellplatz. Am 26. April 2002 beurkundete der Verfahrensbevollmächtigte der Beschwerdeführer die Bestellung einer Buchgrundschuld zu Gunsten der …. Am 14.5.2002 beantragte der beurkundende Notar unter Bezugnahme auf den Kaufvertrag vom 18. April 2002 die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten der Käufer sowie die Eintragung eines Grundpfandrechts. Der dem Grundbuchamt überlassene Kaufvertrag enthielt unter § 7 die Auflassung, wobei die Regelung zur Einigung der Vertragsparteien und zur Bewilligung sowie Beantragung der Rechtsänderung aufgrund Durchstreichungen herausgenommen wurden. In § 8 des Vertrages vereinbarten die Parteien die Bewilligung und Beantragung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Aufgrund dieser Regelung nahm das Grundbuchamt die am 14.5.2002 beantragte Eintragung einer Auflassungsvormerkung vor.
Am 9. Januar 2004 beantragte der Notar die Eigentumsumschreibung auf die Käufer u.a. unter Vorlage einer beglaubigten Fotokopie der o.g. Urkunde vom 18. April 2002 (Urkunde des Notars …). In diesem Vertragsexemplar war die unter § 7 geregelte Auflassung nicht mehr gestrichen.
Bereits am 8.7.2003 wurde gemäß § 21 InsO die vorläufige Vermögensverwaltung bezüglich der Verkäuferin in das Grundbuch eingetragen; am 2.4.2004 erfolgte die Eintragung über die Eröffnung des Insolvenzverfahrens.
Nach entsprechenden Zwischenverfügungen des Grundbuchamtes hat dieses mit Beschluss vom 8.3.2004 die Eintragungsanträge des Notars zurückgewiesen, weil aufgrund des Insolvenzverfahrens ein Eintragungshindernis bestehe. Hiergegen haben die Käufer mit Schriftsatz vom 8.3.2004 Beschwerde eingelegt, die jedoch am 19.5.2004 zurückgenommen wurde, um sodann am 1.6.2004 erneut eingelegt zu werden. Hierbei vertraten sie die Auffassung, dass unter Anwendung von § 878 BGB ungeachtet des Sperrvermerks die beantragten Eintragungen hätten vorgenommen werden müssen.
Die Beschwerde ist zulässig (§ 71 Abs. 1 Grundbuchordnung), aber nicht begründet.
Obwohl die Nichtabhilfeentscheidung des Grundbuchamtes angesichts des Hinweises der Kammer vom 21.6.2004 unverständlicherweise vollkommen an der Sache vorbei geht, hat die Kammer auf eine Zurückverweisung ausnahmsweise verzichtet, um die Sache nicht noch weiter zu verzögern.
Hier scheitert die Beschwerde bereits daran, dass seitens des Notars der Nachweis über die Eintragungsunterlagen nicht in der erforderlichen Form erbracht wurde. Im vorliegenden Antragsverfahren ist der Antragsteller verpflichtet, alle Eintragungsunterlagen formgerecht beizubringen (§ 29 GBO). Dies ist hier nicht geschehen. Vorliegend fehlt es an der gesetzlich vorgeschriebenen Form der Einigung (§ 20 GBO). Danach muss die Auflassung gem. § 925 Abs. 1 S. 1 BGB vor einer zuständigen Stelle bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsparteien erklärt werden. Hierbei muss überdies zweifelsfrei feststehen, dass die übereinstimmenden Willenserklärungen der Vertragsparteien bestimmt und eindeutig erklärt wurden. Dieser Nachweis kann zur Überzeugung der Kammer mit den vorgelegten Urkunden nicht geführt werden. Im Rahmen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages vom 18.4.2002 haben die Parteien durch Streichungen des Inhalts von § 7 der Urkunde ausdrücklich auf die Protokollierung der Auflassung verzichtet. Diese Vorgehensweise – getrennte Protokollierung von Auflassung und Auflassungsvormerkung – ist nach Erfahrung der Kammer nicht ungewöhnlich, wenn z.B. auf einer Vertragsseite ein besonderes Sicherungsinteresse besteht.
Die erneute Einreichung der Urkunde vom 18.4.2002 unter der Bezeichnung „beglaubigte Fotokopie” und unter gleichzeitiger Weglassung der Streichungen der Originalurkunde beseitigt das Eintragungshindernis nicht. Bezüglich der Auflassung lag von Anfang an keine formgerechte Urkunde vor, weshalb dieser Mangel nicht durch nachträgliche Erklärungen des Notars geheilt werden kann. Insoweit vermag der Antragsteller den zwingenden Nachweis (§ 29 GBO) nicht zu erbringen.
Auf diese Problematik hatte die Kammer den Notar bereits mit Schreiben vom 26.4.2004 hingewiesen, woraufhin zunächst die Rücknahme der Beschwerde erfolgt war.
Bezüglich des weiteren Vorbringens der Beschwerdeführer bleibt die Kammer bei ihrer Entscheidung vom 18.6.2004 (3 T 140/04). Danach ist den Beschwerdeführern zuzustimmen, dass entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes die Grundbuchsperre die Eintragung einer Rechtsänderung nicht hindert, wenn das Insolvenzverfahren erst nach Stellung des Eintragungsantrages eröffnet worden ist. Insoweit ist § 91 Abs. 2 InsolvenzO. i.V.m. § 878 BGB zu beachten. Denn aus Gründen des Verkehrsschutzes wird der gutg...