Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Auslegung einer Rücktrittserklärung vor Vertragsbeginn. Wohnraummiete: Mietminderung wegen einer fehlenden Einbauküche
Leitsatz (amtlich)
(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
In der Erklärung des Mieters, er trete von dem Mietvertrag zurück, kann eine ordentliche Kündigung (hier:) dann erkannt werden, wenn die Wohnung noch nicht überlassen worden ist.
Fehlt die Einbauküche, mit der die Wohnung vom Vermieter auszustatten ist, so ist der Mietzins zur Gänze gemindert.
Tatbestand
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zahlung von Mietzins in Anspruch.
Die Parteien schlossen am 31. 7. 1995 einen Mietvertrag über eine der Klägerin gehörende Wohnung im Hause zu einen monatlichen Kaltmietzins von 910,-DM. Die Mietzeit sollte an l. 11. 1995 beginnen, in § 27 des Mietvertrages (sonstige Vereinbarungen) heißt es u. a.: dies gilt ebenso für die vorhandene Einbauküche und für eventuelle Beschädigungen an der Einbauküche. Zu Beginn des Mietverhältnisses haben die Mieter auf eigene Kosten Teppichböden einzubringen. Ebenso müssen die Mieter auf eigene Kosten die Wände der gemieteten Räume tapezieren."
Mit Schreiben v. 7. 9. 1995 erklärten die Beklagten gegenüber
der Klägerin, von dem Mietvertrag zurückzutreten. In der Folgezeit traten die Beklagten das Mietverhältnis nicht an, insbesondere tapezierten sie auch die Wohnung nicht. Weder zum
l.11. noch in der Folgezeit war in der angemieteten Wohnung
eine Einbauküche vorhanden. Mit Anwaltsschreiben v. 21.11.
1995 ließen die Beklagten unter Hinweis u. a. auf die fehlende
Einbauküche das Mietverhältnis mangels Bezugsfertigkeit (vorsorglich) fristlos kündigen.
Nachdem die Klägerin die Klage in Höhe von 910,- DM hinsichtlich des Kaltmietzinses für den Monat Januar 1996 zurückgenommen hat, verfolgt sie jetzt noch einen Anspruch auf Zahlung für die Monate November und Dezember 1995. Dazu behauptet die Klägerin, die angemietete Wohnung sei im wesentlichen bezugsfertig gewesen. Die Einbauküche habe auf Abruf bereitgestanden. Sie sei lediglich deswegen nicht eingebaut worden, weil die Beklagten ihrer Verpflichtung zum Tapezieren und Streichen nicht nachgekommen seien. Bezüglich der Einbauküche sei nämlich vereinbart worden, daß die Beklagten zehn Tage vor Mietbeginn in die Wohnung hineingekonnt hätten, um zu tapezieren und zu streichen. Erst danach hätte die Einbauküche geliefert werden sollen.
Die Beklagten sind der Auffassung, jedenfalls durch die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses dieses beendet zu haben.
Neben der Einbauküche habe auch noch das Balkongitter gefehlt
und das Treppengeländer sei nicht beschichtet gewesen. Die vermietete Wohnung sei also zum 1. 11. in keiner Weise bezugsfertig gewesen. Eine Vereinbarung über den Einbau der Einbauküche nach dem Tapezieren habe es nicht gegeben. Vielmehr
hätte die Klägerin erklärt, die Küche solle Mitte September 1995
geliefert werden. Es hätte dann noch der den Beklagten gehörende Geschirrspüler dort eingebaut werden sollen. Das Fehlen der
Einbauküche sei jedenfalls ein so erheblicher Mangel, daß sie zu
einer Minderung des Mietzinses auf Null berechtigt wären.
Das AG Meldorf hat die Klage durch Urteil v. 9. 9. 1996 - 34 C
2601/95 - als unbegründet abgewiesen. Der der Klägerin dem
Grunde nach für die Monate November und Dezember 1995
gemäß § 535 BGB zustehende Mietzins sei gemäß § 537 BGB
wegen eines erheblichen Mangels der Mietsache, nämlich dem
Fehlen der Einbauküche, auf Null gemindert. Das Mietverhältnis der Parteien sei nicht durch die fristlose Kündigung der
Beklagten v. 21. 11. 1995 beendet worden, da es insoweit an
einem Abhilfeverlangen der Beklagten gemäß § 542 Abs. 1 Satz
2 BGB gefehlt habe. Das Mietverhältnis sei aber durch das
"Rücktrittsschreiben" der Beklagten v. 7. 9. 1995 beendet, daß das
Gericht als ordentliche Kündigung ansehe. Die Beklagten hätten
darin mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck gebracht,
daß sie den Mietvertrag in jedem Falle beenden wollten, denn die
von einem juristischen Laien verwendete Formulierung des
"Zurücktretens" könne ohne weiteres als Kündigung verstanden
werden.
Das Fehlen der Einbauküche bei dem vertraglich vereinbarten Mietbeginn am 1. 11. 1995 - und unstreitig auch in der Folgezeit - hebe die Tauglichkeit der von den Beklagten angemieteten Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch vollständig auf, da eine Wohnung ohne Küche bestenfalls als Unterstellplatz für Möbel, nicht aber zum Wohnen dienen könne. Auf die sich daraus ergebende Mietminderung auf Null könnten sich die Beklagten nur dann nicht berufen, wenn das Nichtvorhandensein der Einbauküche in ihren Verantwortungsbereich gefallen wäre. Nach § 27 des Mietvertrages wären die Beklagten zwar zum Tapezieren der Wände der gemieteten Räume verpflichtet, der Vertrag gebe aber nichts dafür her, daß die Einbauküche erst nach Erledigung der Tapezierarbeiten eingebaut werden sollte. Vielmehr spreche § 27 des Mietvertrages von einer "vorhandenen" E...