Verfahrensgang
AG Singen (Urteil vom 16.08.2011; Aktenzeichen 7 C 22/10) |
Tenor
1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Singen vom 16.08.2011 – 7 C 22/10 – im Kostenpunkt aufgehoben und wie folgt abgeändert:
Die Beschlüsse der Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft … vom 05.06.2010 zu dem Tagesordnungspunkt 7 (Nr. 10 der Sitzungsniederschrift) und Tagesordnungspunkt 13 (Nr. 13 der Sitzungsniederschrift) werden für ungültig erklärt.
2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen.
3. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
(abgekürzt gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO)
Die zulässige Berufung der Kläger ist begründet und führt zur Ungültigerklärung auch der in der Eigentümerversammlung am 05.06.2010 unter Tagesordnungspunkt 13 beschlossenen Verwalterbestellung. Die Bestellung der …, vertr. d. … widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG), denn sie hat in unzulässiger Weise eine Überlassung der gesamten tatsächlichen Verwaltertätigkeit auf eine nicht zum Verwalter gewählte Person zur Folge.
1. Allerdings bleibt die Wirksamkeit der dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten durch die Verwalterin erteilte Prozessvollmacht und damit die ordnungsgemäße Prozessvertretung der Beklagten im Verfahren davon unberührt.
Der BGH hat bereits wiederholt entschieden, dass der Verwalter im Beschlussanfechtungsverfahren nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG berechtigt ist, die Wohnungseigentümer in dem Rechtsstreit zu vertreten oder anwaltlich vertreten zu lassen (NJW 2009, 2135, Rn. 11; NJW 2009, 3168, Rn. 16; NJW 2011, 3723, Rn. 5.). Die Vorschrift enthält eine gesetzliche Vermutung, dass die Führung von Passivprozessen nach § 43 Nr. 1, 4 und 5 WEG eine objektiv erforderliche Maßnahme zur Nachteilsabwehr darstellt und damit dem Verwalter eine gesetzliche Vertretungsbefugnis verleiht (Urteil der Kammer vom 11.05.2010 – 11 S 9/08 –, ZWE 2010, 377; Spielbauer/Then – Spielbauer, WEG, 2. Aufl., § 27, Rn. 24; Jennißen/Heinemann, WEG, 3. Aufl., § 27, Rn. 74; i.E. ebenso Geiben in juris PK-BGB, 5. Aufl., § 27, Rn. 35; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten – Niedenführ, WEG, 9. Aufl., § 27, Rn. 65; a.A.: Timme/Knop, WEG, 2010, § 27, Rn. 174 und Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 27, Rn. 125 f., nach denen die Vertretungsmacht des Verwalters nur so weit gegeben ist, wie dies in concreto zur Abwendung eines Rechtsnachteils erforderlich ist). Der Verwalter ist als Vollzugsorgan der Mehrheitsbeschlüsse gesetzlich dazu berufen, den Mehrheitswillen gegen eine Anfechtungsklage zu verteidigen (Niedenführ a.a.O.). Da die gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters in einem Anfechtungsprozess, wie ausgeführt, auch die Mandatierung eines Rechtsanwalts umfasst, kommt es für die den Beklagtenvertretern erteilte Vollmacht auf die Wirksamkeit des „Dauerermächtigungsbeschlusses” vom 27.05.2006 nicht an (für eine Beschlusskompetenz LG Düsseldorf ZMR 2009, 712; Geiben a.a.O., § 27, Rn. 36; dagegen Merle a.a.O., § 27 Rn. 156 und Knop a.a.O., § 27, Rn. 209).
An der gesetzlichen Vertretungsbefugnis des Verwalters ändert sich selbst dann nichts, wenn – wie die Kläger geltend machen – der Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer gemäß § 45 Abs. 1 WEG ausgeschlossen ist, weil aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten. § 45 WEG ist nur insoweit Spezialnorm zu § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG, als es um die Zustellung der Klage selbst geht, wogegen es für die Zustellungen nach Rechtshängigkeit bei der Zustellungsvertretung des Verwalters und seiner gesetzlichen Prozessvertretung verbleibt (Urteil der Kammer a.a.O.; Bärmann/Klein, § 45, Rn. 2 und 5; Niedenführ a.a.O., § 45, Rn. 8 f.; Jennißen/Suilmann, § 27, Rn. 73; a.A.: Spielbauer, a.a.O., § 27, Rn. 24). Nachdem im vorliegenden Fall die Zustellung der Klageschrift an den vom Amtsgericht bestellten Ersatzzustellungsvertreter erfolgte, bestehen bereits aus diesem Grund an der Entstehung des Prozessrechtsverhältnisses mit den Beklagten keine Zweifel. Es kommt deshalb nicht darauf an, dass der Umstand, dass die Verwalterbestellung angefochten wird, noch nicht die erforderliche konkrete Gefahr begründet, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer über das anhängige Verfahren nicht sachgerecht unterrichten (BGH ZWE 2012, 257, 258).
Schließlich führt die Ungültigerklärung der Verwalterbestellung auch nicht dazu, dass die übrigen Wohnungseigentümer im Prozess nicht ordnungsgemäß vertreten gewesen wären. Der Erfolg der Anfechtung lässt die Bestellung zwar rückwirkend entfallen. Dennoch war die Verwalterin bestellt, als solche gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft auszuführen, die Finanzen der Gemeinschaft zu verwalten und Zustellungen und Willenserklärungen entgegenzunehmen und durfte deshalb auch während des Verfahrens über die Anfechtung ihrer Bestellung ihre Tätigkeit nicht ruhen lassen (BGH, NJW 2007, ...