Verfahrensgang
AG Heidelberg (Urteil vom 20.02.2015; Aktenzeichen 45 C 109/14) |
Tenor
1. Die Berufung der Beklagten Ziff. 1 und 2 gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 20.02.2015, Az. 45 C 109/14, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagten Ziff. 1 und 2 haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Heidelberg ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
(abgekürzt gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO)
Die zulässige Berufung der Beklagten Ziff. 1 und 2 ist unbegründet und war daher kostenpflichtig zurückzuweisen.
1. Zutreffend hat das Amtsgericht Heidelberg den in der Eigentümerversammlung vom 02.10.2014 zu Tagesordnungspunkt (TOP) 1 gefassten Beschluss über die Bestellung der im Folgenden: Beigeladene – zur Verwalterin ab dem 21.10.2014 wegen Verstoßes gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung für ungültig erklärt.
a) Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters ist am Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu messen. Die Wohnungseigentümer haben nach § 21. Abs. 3 und 4 WEG nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung diesen Grundsätzen entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt. Daran fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spricht.
Wann ein solcher wichtiger Grund vorliegt, bestimmt sich in Anlehnung an § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG nach den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen. Das Vorliegen eines solchen wichtigen Grundes verpflichtet die Wohnungseigentümer allerdings nicht ohne Weiteres dazu, den Verwalter abzuberufen. Sie haben vielmehr einen Beurteilungsspielraum und dürfen von einer Abberufung absehen, wenn dies aus objektiver Sicht vertretbar erscheint.
Einen entsprechenden Beurteilungsspielraum haben die Wohnungseigentümer auch bei der Bestellung des Verwalters, bei der sie eine Prognose darüber anstellen müssen, ob er das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird. Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, das heißt, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen (vgl. zum Ganzen: BGH, Urt. v. 22.06.2012 – V ZR 190/11 –, juris Rn. 7 f.).
b) Nach dieser Maßgabe entsprach die Bestellung der Beigeladenen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
aa) Zwar steht die Rechtsform der Beigeladenen als haftungsbeschränkter Unternehmergesellschaft ihrer Wahl zur Verwalterin nicht generell entgegen (vgl. BGH a.a.O. juris Rn. 13 ff.).
bb) Die Wohnungseigentümer überschreiten jedoch den ihnen zukommenden Beurteilungsspielraum, wenn sie ein Unternehmen zum Verwalter bestellen, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfügt und auch keine ausreichenden Sicherheiten stellen kann. Denn ein solches Unternehmen bietet, unabhängig davon, in welcher Rechtsform es geführt wird, keine hinreichende Gewähr dafür, dass es auf Dauer einen ordnungsgemäßen Geschäftsbetrieb aufrecht erhalten und seiner Aufgabe als Verwalter gerecht werden, insbesondere die ihm anvertrauten Gelder der Gemeinschaft getreu verwalten wird. Auch wäre nicht sichergestellt, dass die Gemeinschaft im Haftungsfall Ersatz erhält. Besteht bei objektiver Betrachtung begründeter Anlass, die Bonität des als Verwalter vorgesehenen Unternehmens – gleich welcher Rechtsform – zu prüfen, halten sich die Wohnungseigentümer im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums nur, wenn sie diese Frage klären und ihre Entscheidung über die Bestellung auf einer Tatsachengrundlage (Unterlagen, Auskünfte, andere Erkenntnisse) treffen, die eine nachhaltig ordnungsgemäße Aufgäbenerfüllung erwarten lässt (vgl. BGH a.a.O. Rn. 21).
Diese Anforderungen sind hier nicht erfüllt. Aus objektiver Sicht zum Zeitpunkt, der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung war davon auszugehen, dass die Beigeladene nach ihrer Entstehung durch Eintragung in das Handelsregister nicht über die für die Erfüllung von Verwalteraufgaben erforderliche finanzielle Ausstattung verfügen würde. Auch lagen weitere Tatschen, auf deren Grundlage die Wohnungseigentümer gleichwohl mit einer beständig ordnungsgemäßen Aufgabenerfüllung rechnen konnten, nicht vor.
(1) Aus objektiver Sicht bestand für die Wohnungseigentümer hinreichender Anlass, an der Zahlungsfähigkeit und Kreditwürdigkeit der – durch Eintragung in das Handelsregister am 07.10.2014 zur Entstehung gelangten (§ 11 Abs. 1 GmbHG) – Beigeladenen zu zweifeln. Deren Stammeinlage in Höhe von 800,00 EUR war für sich genommen erkennbar nicht ausreichend, um eine ordnungsgemäße Erfüllung der oben beschriebenen Verwalteraufgaben und einen Ersatz im Haftungsfall sicherzustellen.
(2) Die Wohnungseigentümer konnten bei der Beschlussfassung auch nicht davon ausgehen, dass die...