Verfahrensgang
AG Freiburg i. Br. (Urteil vom 07.02.2013; Aktenzeichen 56 C 2706/12 WEG) |
Tenor
1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 7. Februar 2013 – 56 C 2706/12 WEG – abgeändert und wie folgt gefasst:
Die in der Erbbauberechtigtenversammlung der Wohnungserbbaurechtsgemeinschaft in … vom 21. August 2012 unter den Tagesordnungspunkten Ziffer 4 bis Ziffer 18 gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Tatbestand
I.
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungserbbaurechtsgemeinschaft … in …. Die Gemeinschaft besteht aus 13 Mitgliedern, die ihre Postanschrift überwiegend in Südbaden haben, ein Mitglied wohnt in …. Der Kläger ficht mit seiner Klage die unter den Tagesordnungspunkten 4 bis 18 gefassten Beschlüsse der Erbbauberechtigtenversammlung vom 21. August 2012 an. In der Teilungserklärung vom 20. Juli 1966 ist unter § 14 Nummer 3 bestimmt, dass für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung der Erbbauberechtigtenversammlung die Absendung der Einladung an die zuletzt mitgeteilte Anschrift genügt (Akten erster Instanz Seite 75). In § 14 Nummer 2 ist geregelt, dass der Verwalter wenigstens einmal im Jahr im Laufe des ersten Kalendervierteljahres die Versammlung einzuberufen hat.
Die Verwalterin lud mit Schreiben vom 6. August 2012 zur Erbbauberechtigtenversammlung am 21. August 2012 ein. In Baden-Württemberg waren im gesamten August 2012 Sommerferien der Schulen.
Der Kläger macht Einladungsmängel geltend. Er habe die Einladung erst am 8. August 2012 erhalten; damit sei die Zwei-Wochen-Frist nicht eingehalten worden. Er sei zu diesem Zeitpunkt in Spanien gewesen, eine Nachbarin habe sich um die Post gekümmert. Er habe nicht mehr einrichten können, zur Versammlung zu erscheinen. Außerdem habe die Versammlung nicht in den Sommerferien stattfinden dürfen. Allenfalls dringliche außerordentliche Sitzungen seien zulässig. Nach der Teilungserklärung sei die Versammlung im ersten Quartal durchzuführen.
Wegen der unzulässigen Einberufung der Versammlung in der Ferienzeit sei die Verwalterin nicht zu entlasten und nicht wiederzubestellen gewesen (Tagesordnungspunkte 5 und 9). Die Wiederbestellung der Verwalterin entspreche auch noch aus anderen Gründen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung: Sie führe keine Beschlusssammlung, stelle falsche Behauptungen über Baumaßnahmen von ihm auf und ignoriere seine Anträge zur Tagesordnung.
Die Beklagten erwidern, dass die Einladungen gemäß § 14 Nummer 3 der Teilungserklärung am 6. August 2012 und damit rechtzeitig abgesandt worden seien. Sie selbst hätten die Einladung rechtzeitig am 7. August 2012 erhalten. Der Kläger habe auch nicht sogleich nach Erhalt, sondern erst am 20. August 2012 eine Verlegung der Versammlung beantragt. Ein möglicher Ladungsmangel habe sich auch nicht auf die Beschlussfassung ausgewirkt.
Das Amtsgericht hat im angegriffenen Urteil die Klage abgewiesen. Der Kläger habe nicht den ihm obliegenden Beweis geführt, dass die Einladung erst am 8. August 2012 bei ihm eingegangen sei. Eine Versammlung in der Ferienzeit sei zulässig; immerhin seien die Mitglieder auch zahlreich erschienen. Die materiellen Mängel der Beschlüsse seien mit den formellen verknüpft gewesen, deshalb müsse auf sie nicht weiter eingegangen werden.
Mit seiner fristgerecht eingelegten Berufung verfolgt der Kläger seine Anfechtungsklage in vollem Umfang weiter. Zu Begründung wiederholt er im Wesentlichen den Vortrag aus erster Instanz und macht geltend, dass das Amtsgericht den Sachverhalt rechtlich falsch beurteilt habe. Seine Lebensgefährtin habe ein schulpflichtiges Kind, deshalb und wegen Bauferien sei er auf die Ferienzeit als Urlaubszeit angewiesen. Die Jahresabrechnung sei aus materiellen Gründen nichtig.
Die Beklagten verteidigen das erstinstanzliche Urteil. Versammlungen könnten auch zur Ferienzeit abgehalten werden; andernfalls würden bei den verschobenen Ferienzeiten in den verschiedenen Bundesländern nur wenige Wochen für Versammlungen zur Verfügung stehen.
Entscheidungsgründe
II.
Die Berufung ist zulässig und begründet. Der Anfechtungsklage ist in vollem Umfang stattzugeben.
1. Die Beschlüsse sind allerdings nicht schon deshalb für ungültig zu erklären, weil der Kläger die Einladung nicht innerhalb der Frist von zwei Wochen gemäß § 24 Absatz 4 WEG erhalten hat. Denn § 14 Nummer 3 der Teilungserklärung vom 20. Juli 1966 enthält eine zulässige Vereinbarung gemäß § 10 Absatz 2 Satz 2 WEG über eine Zugangsfiktion, wonach für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung die Absendung der Einladung genügt (LG Hamburg, Beschluss vom 1. Februar 2011 – 318 T 5/11 – ZWE 2012, 55; Bärmann/Merle WEG 12. Auflage 2013 § 24 Rn. 35; Staudinger/Bub BGB 13. Bearbeitung 2005 § 24 WEG Rn. 17 a; Palandt/Bassenge BGB 72. Auflage 2013 § 24 WEG Rn. 5). Unstreitig wurde hier die Einladung am 6. August 2012 versandt, so dass die Zwei-Wochen-Frist gewahrt wurde. Auf den tatsächlichen Zugang beim Kläger kommt es nicht an.
2. Die Versammlung wur...