LG Karlsruhe Urteil vom 27.07.2010 - 11 S 70/09

Entscheidungsstichwort (Thema)

Beschlussanfechtung

Verfahrensgang

AG Überlingen (Urteil vom 19.03.2009; Aktenzeichen 5 C 31/08)

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten … und … gegen das Urteil des Amtsgerichts Überlingen vom 19.03.2009 – 5 C 31/08 – in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 17.04.2009 wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten … tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Die Klägerin und die (90) Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft …, die seit September 1998 von dem unter … firmierenden … verwaltet wird. Die Klägerin ficht die in der Eigentümerversammlung am 26.08.2008 unter den Tagesordnungspunkten 3, 4 und 8 jeweils mehrheitlich beschlossene Genehmigung der Jahresabrechnung 2007, Entlastung des Verwalters und dessen Wiederbestellung vom 12.03.2009 bis 11.03.2014 an. Nachdem zunächst fünf anwaltlich vertretene Beklagte der Klage entgegengetreten waren, wenden sich lediglich noch die Beklagten … und … gegen die Klage; die übrigen Beklagten, die sämtlich nicht anwaltlich vertreten sind, haben, soweit sie sich in erster Instanz am Verfahren beteiligt haben, sich in der Sache der Klage angeschlossen.

An der Eigentümerversammlung am 26.08.2008, in der anfänglich 80 Eigentümer anwesend bzw. vertreten waren, nahm auch der Steuerberater …, der vom Verwalter auf eigene Kosten mit einer „neutralen Prüfung des Vergabeverfahrens i.S. Aufzugssanierung, Abrechnungsweise und Transparenz der gesamten Wohngeldabrechnung 2007 und Transparenz der Verwalterhonorare auf Ordnungsmäßigkeit” beauftragt worden war und gegen dessen Anwesenheit „mehrheitlich keine Einwände erhoben” wurden, teil. … erstattete ein mündliches Referat und bescheinigte dem Verwalter in allen Punkten eine fehlerfreie Tätigkeit. Zwischen den Parteien ist u.a. streitig, ob … die Versammlung vor den anschließenden Abstimmungen bereits verlassen hatte. Ein im Vorfeld der Eigentümerversammlung von dem Miteigentümer … initiiertes, mit Schreiben vom 24.07.2008 unter Beifügung einer Unterschriftensammlung mit dem Ziel eingereichtes Minderheitenverlangen, die Tagesordnung um die TOP 8 (Verwalterbestellung; Diskussion über alternative Verwalterangebote etc.) und TOP 10 (Beirat; geheime Neuwahl des Beirats und Beiratserweiterung) zu ergänzen, lehnte der Verwalter mit Schreiben vom 06.08.2008 ab, da die Voraussetzungen für ein Minderheitenverlangen nicht vorlägen. Die Beklagte und zugleich Verwaltungsbeiratsvorsitzende … hatte hiervon Kenntnis; eine Unterrichtung der weiteren Verwaltungsbeiratsmitglieder durch den Verwalter erfolgte nicht. In der Eigentümerversammlung lagen 45 auf den Verwalter ausgestellte Vollmachten vor, von denen wiederum ein Großteil mit der Vorgabe seiner Wiederwahl versehen war. Der Verwalter gab diese Vollmachten durch Untervollmachten ohne Abstimmungsweisung an Verwaltungsbeiratsmitglieder weiter.

Die Klägerin, die sich als Mitglied einer „Oppositionsgruppe” gegen die bisherige Tätigkeit des Verwalters und insbesondere seine Wiederbestellung wendet, hält die angefochtenen Beschlüsse bereits deshalb für unwirksam, weil sie im Hinblick auf die Anwesenheit des Steuerberaters … unter Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit zustande gekommen seien. Die Beauftragung des vermeintlichen „Gutachters” durch den Verwalter habe ausschließlich dessen Interesse gedient, sein Verwaltungshandeln abzusegnen und seine Wiederwahl zu sichern. Die unzulässige Beeinflussung habe sich auch selbst unter Berücksichtigung der erteilten Stimmrechtsvollmachten, die allerdings ohnehin eine Unterbevollmächtigung nicht erlaubt hätten, bei den angefochtenen Beschlüssen ausgewirkt. Unabhängig davon entspreche die Genehmigung der Jahresabrechnung mangels Transparenz nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da der Verwalter bewusst Sonderhonorare in unterschiedlichen Kostenpositionen zur Verschleierung „versteckt” habe. Seiner Wiederbestellung stehe neben diesem fehlerhaften Verwaltungshandeln u.a. auch entgegen, dass er die Wohnungseigentümer im Zuge der Beschlussfassung über die Aufzugssanierung über die Sanierungsnotwendigkeit getäuscht und auch das Verlangen auf Ergänzung der Tagesordnung um die Vorstellung anderer Verwalter und die Neuwahl des Beirats ignoriert habe.

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 19.03.2009 die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt und dem Verwalter die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Die gefassten Beschlüsse seien unter Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit zustande gekommen. Die Jahresabrechnung sei darüber hinaus auch inhaltlich zu beanstanden, da die Gesamtsumme der sich aus Grund- und Sonderhonoraren zusammensetzenden Verwaltervergütung nicht ausgewiesen sei. Seine Wiederbestellung widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, da der Verwalter in unzulässiger Weise im eigenen Interesse auf die Willensbildung Einfluss genommen habe. Auf die tatsächlichen Feststellungen des Urteils wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. ZPO), soweit sie mit...