Entscheidungsstichwort (Thema)
Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung. Beweislast. vertragswidriges Wohnverhalten des Mieters. mangelhafte Isolierung der Wohnung
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
1. Zur Beweislast für die Ursächlichkeit von Feuchtigkeitsschäden der unzureichend wärmegedämmten Mietwohnung.
von des Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofes)
2. Eine Fleckenbildung mit Schimmelbefall als Folge sich niederschlagender Luftfeuchtigkeit in der Mietwohnung ist ein Fehler der Mietsache im Sinne von BGB § 537 (so auch OLG Celle, 1984-07-19, 2 UH 1/84, WuM 1985, 9).
3. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, daß der Mieter den Mangel der Mietwohnung - hier: Feuchtigkeitsschäden - zu vertreten hat (vergleiche LG Darmstadt, 1984-04-04, 7 S 397/83, WuM 1985, 22).
4. Nur dann, wenn nach den gesamten Umständen des Falles allein das Wohnverhalten des Mieters als Ursache der Feuchtigkeitsschäden in Betracht kommt (und damit nach dem Schadensverlauf jede dem Vermieter oder einem Dritten zuzurechnende Ursache von vornherein ausscheidet), stellt sich die Frage, ob der Mieter die Möglichkeit der Verhinderung der Feuchtigkeitsschäden durch häufiges Lüften, entsprechendes Einrichten und verstärktes Heizen hatte und diese Möglichkeiten auch genutzt hat. Diese Frage stellt sich aber erst, wenn der Vermieter bewiesen hat, daß weder Eindringen von Regen bzw Erdfeuchte von außen, noch sogenannte Neubaufeuchte, noch ein bereits schon rechnerisch nicht ausreichender Wärmedurchlaßwiderstand bzw eine Herabsetzung dieses rechnerischen Widerstandes infolge Kernkondensats bzw infolge partieller äußerer Durchfeuchtung der Außenwände ursächlich für das Entstehen von Oberflächenkondensat gewesen ist.
5. Steht eine mangelhafte Isolierung der Bausubstanz fest, so spricht der Beweis des ersten Anscheins für eine Verursachung der Feuchtigkeit durch die mangelhafte Isolierung, es sei denn, der Vermieter kann nachweisen, daß derselbe Mangel infolge eines vertragswidrigen Wohnverhaltens des Mieters auch dann eingetreten wäre, wenn das Gebäude ordnungsgemäß isoliert gewesen wäre.
Gründe
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Es kam vorliegend darauf an, ob die Beklagte wirksam die Miete gemäß § 537 BGB gemindert hat.
Aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen steht mit der gemäß § 286 ZPO erforderlichen Gewißheit für die Kammer fest, daß die Klägerin ihre Pflichten nach § 536 BGB verletzt hat, denn sie hat der Beklagten bereits bei Mietbeginn eine mit Mängeln i.S. von §§ 537, 538 BGB behaftete Wohnung überlassen.
Denn nach den Feststellungen des Sachverständigen entspricht die Konstruktion der Außenwände des Hauses nicht der im Zeitpunkt ihrer Errichtung geltenden DIN-Norm. Da das Gebäude im Jahre 1978 errichtet worden ist, galt die DIN 4108 in der Fassung vom August 1969. Diese schreibt für den Wärmeschutz im Hochbau für Wärmedämmgebiete II - zu denen auch die Gemeinde Fuldatal zählt - für Außenwände an allen Stellen einen Wärmedämmwert von mindestens 0,55 vor. Tatsächlich haben die Außenwände des Hauses aber nur einen rechnerischen Wärmedämmwert von 0,502. Hiervon geht auch die Klägerin aus, denn aus der von ihr vorgelegten und von ihr korrigierten Berechnung des Sachverständigen ergibt sich sogar nur ein Wärmedämmwert von 0,501. Nach den von der Klägerin nicht bestrittenen Ausführungen des Sachverständigen kann eine Schwitzwasserbildung an den Innenseiten der Außenwände bei einer Konstruktion wie der vorliegenden nur unterhalb einer Raumluftfeuchte von 65% verhindert werden. Bei einer bestimmungsgemäßen Raumnutzung entstehen aber Raumluftfeuchtigkeiten von 65% und mehr. So sind zum Beispiel relative Luftfeuchten von 80% bei Innentemperaturen von 25 Grad C in Küchen während des Kochens und in Bädern während des Badens durchaus nicht unüblich; beim Kochen werden als Spitzenbelastung 500 bis 1.500 g/h und beim Baden/Duschen/Waschen 500 bis 800 g/h Wasserdampf abgegeben. Dadurch werden insbesondere bei kleinen Raumgrößen die der DIN 4108 zugrundeliegenden Durchschnittswerte von 55 bis 65% erheblich überschritten (vgl. Dipl.-Ing. Polenz in WM 1982, 92f.).
Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer kommen den DIN-Wärmevorschriften für die Beurteilung der Mangelhaftigkeit einer vermieteten Wohnung dann eine mietrechtliche Bedeutung zu, wenn die Wohnung nicht der im Zeitpunkt ihrer Errichtung geltenden DIN-Norm entspricht (vgl. insoweit 1 S 439/84, 1 S 190/86). Denn es kann dann davon ausgegangen werden, daß ein baulicher Fehler im Sinne des allgemeinen Werkvertragsrechts auch immer eine Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit einer Mietsache darstellt. Dies ergibt sich daraus, daß die Soll-Beschaffenheit einer Mietwohnung sich nach der Ist-Beschaffenheit durchschnittlicher, hierzulande anzutreffender Mietwohnungen gleichen Alters und gleicher Ausstattungen richtet und diese auch in aller Regel den DIN-Vorschriften im Zeitpunkt ihrer Errichtung entsprechen (1 S 190/86).
Grundsätzlich trifft zwar de...