Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Anwendung des Haustürgeschäftewiderrufsgesetzes bei Novation eines Altmietvertrages. Wohnraummiete: Erlöschen des Widerrufsrechts des Mieters
Orientierungssatz
1. Grundsätzlich kann ein Mieter, der zu Hause zum Abschluß eines neuen Mietvertrages, zur Unterschrift unter einen Mietaufhebungsvertrag oder zu einer Mieterhöhung überredet worden ist, von dem HWiG (juris: HTürGG) Gebrauch machen. Das gilt auch, wenn an die Stelle eines bestehenden alten Vertrages ein neuer schriftlicher Vertrag (Novation) tritt. Denn der Mieter ist hier der Gefahr der Überrumpelung in gleichem Maße ausgesetzt wie bei Neuabschluß eines Mietvertrags.
2. Das Widerrufsrecht des Mieters kann nach Novation des Altmietvertrages aber gemäß HWiG § 2 Abs 1 S 4 wegen beiderseits vollständiger Erbringung der Leistung erlöschen, wenn der Mieter jahrelang erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen und erhöhten Mietzins zahlt.
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 19.10.2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln - 209 C 310/00 - abgeändert und die Beklagte unter Abweisung der weitergehenden Zinsforderung verurteilt, an den Kläger 1.686,45 DM nebst 4% Zinsen seit dem 13.5.2000 zu zahlen.
Die Kosten beider Instanzen trägt die Beklagte.
Tatbestand
Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung des Klägers gegen das im Tenor näher bezeichnete Urteil des Amtsgerichts Köln ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden und in der Sache bis auf einen Teil der Zinsforderung erfolgreich. Der Anspruch des Klägers auf Zahlung der mit der Klage geltend gemachten Betriebskosten für die Jahre 1997 und 1998 ergibt sich aus dem Mietvertrag vom 28.10.1994 in Verbindung mit § 535 S. 2 BGB. Die seitens der Beklagten sowohl gegen den Mietvertrag als auch die Abrechnungen erhobenen Einwendungen vermögen nicht durchzudringen. Im einzelnen gilt folgendes:
Der Mietvertrag vom 28.10.1994 ist zwischen den Parteien rechtswirksam zustande gekommen. Namentlich ist er nicht durch die Vorschriften des Haustürwiderrufgesetzes nachträglich in Wegfall geraten. Insbesondere kann sich die Beklagte nicht mit Erfolg darauf berufen, sie habe mit Schreiben vom 25.5.2000 einen Widerruf nach den Vorschriften des Gesetzes über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften erklärt.
Grundsätzlich kann ein Mieter, der zu Hause z. B. zum Abschluß eines neuen Mietvertrages zur Unterschrift über einen Mietaufhebungsvertrag oder zu einer Mieterhöhung überredet worden ist, von dem Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften Gebrauch machen (vgl. OLG Koblenz, WM 1994, 257).
Ein Widerrufsrecht besteht jedoch nicht, wenn der Vermieter nur zwei Wohnungen jeweils längerfristig vermietet, weil er dann noch nicht geschäftsmäßig handelt (BayOLG Rechtsentscheid WM 1993, 384). Ein Vermieter indessen von 6 Wohnungen handelt aber in jedem Falle geschäftsmäßig (vgl. AG Frankfurt am Main, WM 1998, 418; AG Mülheim/Ruhr, WM 1995, 431 bei 13 Wohnungen).
Da der Kläger als Vermieter über mehrere Wohnungen verfügt - bereits das Objekt, in dem die von der Beklagten angemietete Wohnung liegt, verfügt ... über 3 Wohnungen - sind die Vorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes auf den Kläger zur Anwendung zu bringen.
Daß das Haustürwiderrufsgesetz auf Mietverträge angewendet werden kann, entspricht der herrschenden Meinung (vgl. Landgericht Konstanz, WM 1999, 633 m. w. N.).
Der Mietvertrag begründete nämlich für beide Parteien gegenseitige Leistungspflichten; demgemäß handelt es sich um einen entgeltlichen Vertrag im Sinne des § 1 Abs. 1 Haustürwiderrufsgesetz. Der Mieter kann beim plötzlichen Besuch des Vermieters zum Zwecke des Abschlusses des Mietvertrages in gleicher Weise überrascht und auch überrumpelt werden, wie beim Besuch eines Vertreters an der Haustür.
Auch die Besonderheit, daß zwischen den Parteien bei Abschluß des neuen Vertrages bereits ein früherer Mietvertrag von 1951 vorlag, steht der Anwendung des § 1 Abs. 1 Haustürwiderrufsgesetz nicht entgegen. Der neue Mietvertrag kann als Schuldersetzung (Novation) qualifiziert werden. Anders als beim bloßen Änderungsvertrag werden bei der Schuldersetzung nicht nur einzelne Inhalte verändert, sondern es wird ein neues Schuldverhältnis begründet. Ein solches neues Schuldverhältnis ist dann zu bejahen, wenn der Wille der Parteien auf die Ersetzung des alten Schuldverhältnisses durch ein neues gerichtet ist (vgl. Landgericht Konstanz, a.a.O., m. w. N.).
Zur Ermittlung des Parteiwillens ist dabei auf die Vertragsurkunde zurückzugreifen. Danach liegt im zu entscheidenden Fall ein das bisherige Schuldverhältnis ersetzender Vertrag, nicht ein bloß ändernder Vertrag vor: An die Stelle des alten Vertrages ist ein umfangreicher, mehrseitiger schriftlicher Vertrag getreten. Der Mietzins wurde dabei abweichend von der früheren vertraglichen Regelung neu strukturiert. Eine Bezugnahme auf den f...