Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Akzeptiert der Vermieter den bei vorzeitiger Auflösung des Mietvertrages vom Mieter angebotenen Nachmieter, so liegt das Risiko der fehlenden Solvenz des Nachmieters grundsätzlich beim Vermieter.
Gründe
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Das AG hat den Beklagten zu Recht zur Rückzahlung des Kautionsguthabens der Klägerin verurteilt und seine Widerklage auf Zahlung restlichen Mietzinses für die Zeit bis zum 31.7.1986 abgewiesen. Denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien, das mietvertraglich bis zum 28.2.1987 befristet war, ist einverständlich zum 30.4.1986 aufgehoben worden.
Das undatierte Schreiben der Klägerin, mit dem sie den Mietvertrag zum 31.3.1986 "kündigt" und dem Beklagten in Ansehung des vertraglichen Mietendes zum 28.2.1987 einen "seriösen jungen Mann" als Nachmieter benennt, muß bei verständiger Auslegung aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers gemäß den §§ 133, 157 BGB als Angebot an den Beklagten angesehen werden, das Mietverhältnis vorzeitig und möglichst bald bei Abschluß eines Nachfolgemietverhältnisses über die Wohnung aufzuheben. Der Beklagte hat die Annahme dieses Angebotes schlüssig erklärt, indem er mit dem von der Klägerin benannten Nachmieter einen Mietvertrag über die damals noch von der Klägerin bewohnte Wohnung zum 1.5.1986 abschloß. Der Aufhebungsvertrag ist zustande gekommen, ohne daß der Beklagte der Klägerin die Annahme ihres Angebotes direkt erklären mußte. Denn die Klägerin hat auf die Erklärung der Annahme verzichtet (§ 151 BGB). Sie hat in ihrem "Kündigungsschreiben" durch die Worte "Ihr Einverständnis vorausgesetzt" zum Ausdruck gebracht, daß sie mit der Annahme ihres Angebots durch den Beklagten rechnete und für diesen Fall keine Bestätigung erwartete.
Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aufgrund des Vortrags des Beklagten, er habe nach Erhalt des Schreibens der Klägerin telefonisch mitgeteilt, er halte grundsätzlich an der mietvertraglich festgelegten Mietdauer fest und suche sich seine Mieter grundsätzlich immer noch selber aus. Denn damit hat der Beklagte das Mietvertragsaufhebungsangebot der Klägerin nicht abgelehnt, sondern lediglich seinen Standpunkt klargestellt, der auch mit der geltenden Rechtslage übereinstimmt. Denn im Falle einer Nachmietervereinbarung steht nach allgemeiner Ansicht allein dem Vermieter die Auswahl des Nachfolgemieters zu (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, Rn. 35c zu § 552 BGB).
Der zwischen den Parteien zustande gekommene Vertrag über die Aufhebung des Mietverhältnisses zum 30.4.1986 beendet auch die Verpflichtung der Klägerin als Mieterin zur Entrichtung des Mietzinses. Dem Beklagten steht ein Mietzinsanspruch für die Monate Mai, Juni und Juli 1986 nicht mehr zu. Allerdings macht der Beklagte einen solchen Anspruch mit der Begründung geltend, der von der Klägerin vorgeschlagene Nachmieter sei in die Wohnung nie eingezogen und habe auch nie Mietzins gezahlt. Vielmehr habe sich herausgestellt, daß er im Laufe des Jahres 1986 den Offenbarungseid abgelegt habe. Es sei nicht möglich gewesen, die Wohnung vor dem 1.8.1986 anderweitig zu vermieten.
Die vom Beklagten vorgetragenen Umstände können die Wirksamkeit des mit der Klägerin abgeschlossenen Mietaufhebungsvertrages nicht in Frage stellen. Insbesondere liegen die Voraussetzungen für eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) nicht vor. Der Beklagte geht selbst davon aus, daß der Klägerin die wirkliche finanzielle Situation des von ihr vorgeschlagenen Nachmieters nicht bekannt war.
Die Klägerin haftet aber auch nicht aus anderen rechtlichen Gesichtspunkten, etwa aus positiver Vertragsverletzung, für die Bonität des von ihr vorgeschlagenen Nachmieters. Denn der Mieter übernimmt im Regelfalle keine Gewährleistung für die Bonität eines von ihm vorgeschlagenen Nachmieters.
Dieser Rechtsstandpunkt läßt sich aus dem nach herrschender Meinung geltenden Recht über den Eintritt eines Nachmieters in ein Mietverhältnis ableiten, auch wenn in der veröffentlichten Rechtsprechung - soweit ersichtlich - ein gleichgelagerter Fall bisher noch nicht entschieden worden ist. Im Schrifttum wird übereinstimmend allein dem Vermieter das Recht der Auswahl des Ersatzmieters zugestanden (Emmerich-Sonnenschein, a.a.O.; Schmidt-Futterer/Blank, 6. Aufl., B 109; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I 117). Diese Befugnis korrespondiert mit dem Recht des Vermieters, unzumutbare Ersatzmieter abzulehnen (Emmerich-Sonnenschein, a.a.O., Rn. 35 zu § 552 BGB; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O.; Sternel, a.a.O., I 113). Damit er eine sorgfältige Entscheidung treffen kann, wird dem Vermieter allgemein eine Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten zugebilligt, innerhalb derer er prüfen kann, ob der vorgeschlagene Nachfolgeinteressent geeignet ist, ob er die Mieträume anderweitig vermieten oder selbst nutzen will (Emmerich- Sonnenschein, a.a.O., Rn. 35d zu § 552 BGB; Sternel, a.a.O., I 118; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., B 112). Diese Zeit ...