Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 4.947,51 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.11.2006 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte zu 88 % und der Kläger zu 12 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags. Der Kläger darf die Vollstreckung durch den Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils gegen ihn vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger nimmt den Beklagten auf Zahlung rückständiger Nebenkosten- und Mietzinszahlungen in Anspruch.
Der Kläger ist Vermieter, der Beklagte Mieter der im dritten Obergeschoss des Objekts M-Straße in "…1 I gelegenen Büroräume mit einer Nutzfläche von 233,8 m². Im Mietvertrag ist bestimmt, dass die Umlage sämtlicher Nebenkosten vorbehaltlich anderweitiger Regelungen im Verhältnis der Nutzfläche des Gebäudes zu der angemieteten Nutzfläche erfolgt.
Der Kläger stellte dem Beklagten unter dem 26.5.2004, 25.10.2004, 25.10.2004 und 6.9.2004 saldierte Betriebskostenrückstände für die Jahre 2002 bis 2005 in Rechnung, die er im Laufe des Verfahrens im Hinblick auf die zunächst zu hoch angesetzte Grundflächenzahl korrigierte und zudem die zunächst in Ansatz gebrachten Gebühren für die Müllabfuhr, die gemäß Mietvertrag nicht umzulegen sind, für die Jahre 2003 und 2004 abzog.
Nach den korrigierten Berechnungen des Klägers ergaben sich unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen Bruttozahlbeträge in Höhe von 996,06 EUR (2002), 850,59 EUR (2003), 869,82 EUR (2004) und 1.669,37 EUR (2005), wobei in dem Betrag für 2002 Kosten für die Müllabfuhr in Höhe von 201,76 EUR und für 2005 in Höhe von 228,83 EUR enthalten sind. Die Summe der in Rechnung gestellten Heizkosten beträgt 3.369,78 EUR netto. Bezüglich der Einzelheiten wird auf die Durchschriften der Nebenkostenabrechnungen Anlage K7 bis K11, Bl. 37 bis 40 GA, Bezug genommen.
Aus der sich hieraus ergebenden Gesamtsumme von 4.385,84 EUR zuzüglich unstreitiger Mietrückstände in Höhe von 1.339,64 EUR sowie Mahnkosten in Höhe von pauschal 20 EUR hat sich die Klageforderung sodann errechnet, nachdem der Kläger die Klage bezüglich des mit der Klage ursprünglich geltenden gemachten weiteren Betrags in Höhe von 1.657,22 EUR auf Grund der korrigierten Berechnung mit Schriftsatz vom 7.2.2007 zurückgenommen hat. Mit weiterem Schriftsatz vom 2.3.2007 hat er die Klage bezüglich der Müllabfuhrgebühren für das Jahr 2005 in Höhe von 228,83 EUR netto zurückgenommen und sodann in der mündlichen Verhandlung die Rücknahme in Höhe weiterer 441,83 EUR im Hinblick auf die Müllgebühren für das Jahr 2002 (201,76 EUR netto) und eine korrigierte Berechnung der Hausmeisterkosten für das Jahr 2004 (451 EUR statt 691,70 EUR) zurückgenommen.
Die Parteien streiten insbesondere darum, ob die Umlage der Hausmeisterkosten gerechtfertigt ist, wobei unstreitig ist, dass diese Kosten gezahlt und die diesbezüglichen Abrechnungen rechnerisch richtig sind.
Der Kläger ist der Auffassung, dass er die Heizkosten zulässigerweise – wie geschehen – von vornherein nach dem Verhältnis der angemieteten Nutzfläche zur Gesamtnutzfläche abrechnen durfte, da die Eichfrist der Wärmezähler – dies ist unstreitig – während sämtlicher maßgeblicher Abrechnungsperioden abgelaufen war.
Der Kläger beantragt nunmehr,
den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 5.055,82 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte stimmt der weiteren Teilklagerücknahme zu und beantragt im übrigen,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte bestreitet pauschal den Ansatz der Grundsteuer für das Jahr 2002 sowie die Kosten für die Grünflächenpflege. Bezüglich der Hausmeisterkosten bestreitet er, dass die von Klägerseite namentlich benannten Hausmeister mehr als geringfügig für das angemietete Objekt tätig waren. Darüber hinaus beanstandet er, dass es im Berechnungszeitraum keine verbrauchsabhängige Heizkostenerfassung erfolgt sei, weil auf der angemieteten Etage keine Wärmemessgeräte vorhanden gewesen seien.
Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet. Der Kläger kann von dem Beklagten die Zahlung des ausgeworfenen Betrages gemäß § 535 Abs. 2 BGB auf Grund des Mietvertrags vom 28.3.2000 verlangen, in den der Kläger auf Vermieterseite als Rechtsnachfolger des vormaligen Vermieters Olaf T eingetreten ist.
Ein Zahlungsbetrag in Höhe von 1.339,64 EUR ergibt sich aus den unstreitigen rückständigen Mietzinszahlungen für die Monate Januar bis Oktober 2006 in Höhe eines Teilbetrags von jeweils 133,96 EUR und einmal 134 EUR (Oktober 2006). Dass es sich bei dem für d...