Verfahrensgang
AG Siegburg (Urteil vom 02.05.2008; Aktenzeichen 150 C 36/07) |
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Siegburg vom 02.05.2008 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
(Gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO)
I.
Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird Bezug genommen.
Die Klägerin ist Mitglied der WEG Q-Weg in T. Die Beklagte ist Verwalterin der WEG. Sie hat mit der Klage Zustimmung der Beklagten zur Veräußerung ihrer Wohneinheit an den Zeugen U begehrt, die diese im Vorfeld verweigert hatte. Das Amtsgericht T hat die Klage mit Urteil vom 02.05.2008, der Klägerin zugestellt am 07.05.2008, abgewiesen. In der Begründung der Entscheidung hat das Gericht unter anderem darauf abgestellt, dass der potenzielle Erwerber, der Zeuge U, welcher bereits Mitglied der WEG ist, im Jahr 2007 erhebliche Wohngeldrückstände hatte. Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, die am 05.06.2008 bei Gericht eingegangen ist.
In der Berufungsinstanz hat die Klägerin in Bezug auf die Wohngeldrückstände erstmals vorgetragen, dass diese nur deswegen entstanden seien, weil der Zeuge U nicht gewusst habe, dass er das Wohngeld auch dann bezahlen müsse, wenn er glaubte, dass diese Forderungen mehr als zweifelhaft seien und dass der Zeuge schließlich nach Rücksprache mit dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin die Rückstände bezahlt habe. Ferner dass die baulichen Veränderungen im Zusammenhang mit der Feuerwehrzufahrt durch den Zeugen U nicht rechtswidrig gewesen sei, da dieser ein Fax von der Beklagten erhalten habe, mit dem dieser glaubte, den Auftrag mit seinem Unternehmen für die Errichtung dieser Feuerwehrzufahrt zu erhalten. Das Fax oder eine Kopie hiervon hat die Klägerin nicht vorgelegt. Diesen neuen Vortrag habe die Klägerin nicht eher in den Prozess einführen können, da es sich um Angaben handele, die in der Person des Erwerbers liegen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts T, Az. 150 C 36/07, zu verurteilen, ihre Zustimmung zu dem Verkauf der im Wohnungsgrundbuch von A –– und –– eingetragenen Miteigentumsanteile durch die Klägerin an Herrn U (Kaufvertrag des Notars Dr. E2 in T, UR Nr. …) zu erteilen.
Die Beklagte beantragt
die Berufung zurückzuweisen.
Sie trägt ergänzend zu Verhalten des Zeugen U vor, welches nach ihrem Dafürhalten weitere Gründe zur Ablehnung der Genehmigung bieten würde.
Entscheidungsgründe
II.
Die zulässige Berufung ist unbegründet.
Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, da die zulässige Klage unbegründet war.
In Bezug auf die Passivlegitimation der Beklagten schließt sich die Kammer zwar den Ausführungen des Amtsgerichts an. Insofern kann der Beschluss der Eigentümerversammlung, in dem diese die Ersetzung der Zustimmung durch die Beklagte ablehnt, nicht dahingehend ausgelegt werden, dass die Genehmigungskompetenz der Verwaltung entzogen werden sollte. Auch eine bindende Weisung an die Verwaltung lässt sich dem Beschluss nicht entnehmen (vgl. OLG Zweibrücken, Beschluss vom 18.02.1994 – 3 W 200/93).
Allerdings hat das Amtsgericht dennoch zu Recht festgestellt, dass kein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung durch die Beklagte besteht, da wichtige Gründe in der Person des Erwerbers vorliegen, die eine Versagung der Zustimmung zum Erwerb der Wohnung durch den Zeugen U rechtfertigen. In Bezug auf die einzelnen Versagungsgründe gilt, dass bereits die erheblichen Wohngeldrückstände des Zeugen in der Vergangenheit und die vom Zeugen vorgenommenen baulichen Veränderungen im Zusammenhang mit der Feuerwehrzufahrt eine Verweigerung der Genehmigung rechtfertigen, so dass es auf die übrigen von der Beklagten vorgetragenen Gründe nicht mehr ankommt. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des weiteren Vortrags des Beklagten in der Berufungsinstanz, wobei die Kammer das weitere Vorbringen darüber hinaus auch als verspätet zurückzuweisen gehabt haben würde.
Ein wichtiger Grund besteht, wenn der Erwerberinteressent im Hinblick auf seine Person oder seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die WEG unzumutbar ist, weil aufgrund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestehen, die erwarten lassen, dass der Erwerber nicht willens oder in der Lage sein wird, seinen Pflichten in der WEG nachzukommen und die Recht der anderen Wohnungseigentümer zu achten, die Veräußerung also eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer darstellt (OLG Frankfurt, NZM 2006, 380; BayObLG NJW 1973, 152. Die Voraussetzungen für die Annahme eines wichtigen Ablehnungsgrundes sind – entgegen der Auffassung des Klägers – geringer anzusetzen als für die Entziehung eines Wohnungseigentums (vgl. auch BayObLG NJW RR 2002, 659). Die Übertragung der Voraussetzungen für die Entziehung ist auch nicht sachgerecht. Bei der Verweigerung der Zustimmung zur Weiterveräußerung hat der Erwerber noch gar kein...