LG Köln Urteil vom 22.12.2016 - 29 S 145/16

Verfahrensgang

AG Bonn (Aktenzeichen 27 C 220/15)

Tenor

Der Beschluss zu TOP 3 aus der Eigentümerversammlung vom 12.11.2015 wird für ungültig erklärt.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten nach Kopfteilen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a ZPO i.V.m. § 26 Nr.8 EGZPO abgesehen.

Der Kläger ficht die Beschlussfassung zu TOP 3 – Auftragsvergabe für die erforderlichen Erd- und Straßenbauarbeiten – Erstellung einer Feuerwehrzufahrt – an.

Das Amtsgericht hat die Anfechtungsklage zurückgewiesen. Für die tatsächlichen Feststellungen wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass es sich bei der Herstellung der Feuerwehrzufahrt um eine Maßnahme der Instandsetzung handele. Nach Sinn und Zweck des § 14 Teilungserklärung sei es geboten, die Kosten für die Erstellung des 2. Rettungsweges den Eigentümern der Untergemeinschaft 2 aufzuerlegen. Die Notwendigkeit für die Anlage des 2. Rettungsweges ergebe sich aus den baulichen Defiziten des Hauses Nr. 20. Der konkrete Mangel könne einem Haus konkret zugeordnet werden. Es sei dabei irrelevant, ob die Mängelbeseitigung – Erstellung des 2. Rettungsweges – vor und nicht direkt am Haus erfolgen solle.

Mit der Berufung beanstandet der Kläger die Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels gem. § 14 Teilungserklärung und verweist darauf, dass die durch Vereinbarung begründete Instandhaltungslast nicht die Verpflichtung zur erstmaligen Erstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes umfasse.

Die zulässige Berufung des Klägers hat in der Sache Erfolg.

Für die Entscheidung der Kammer ist es unerheblich, wie die Kostenregelung in § 14 der Teilungserklärung auszulegen ist und ob die Erstellung des 2. Rettungsweges unter die dort aufgeführten Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung fällt, denn die in § 14 der Teilungserklärung geregelte Übertragung der Kostenlast für Unterhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf einzelne Instandhaltungskreise umfasst nicht die Verpflichtung, erstmals einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen. Die Kammer folgt insoweit der herrschenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. OLG München Beschluss vom 30.1.2007 – 34 Wx 116/06 – juris; BayObLG Beschluss vom 20.11.2002 – 2Z BR 45/02 – juris; Bärmann-Merle, WEG, § 21 Rn.88; Riecke/Schmid-Drabek, WEG, § 21 Rn.134, Timme-Elzer,WEG, § 21 Rn.256), wonach die von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Verteilung der Instandhaltungslast bzw. der Instandhaltungskosten in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung nicht die Verpflichtung, erstmalig einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen, umfasst.

Der abweichenden Meinung (vgl. LG Koblenz Urteil vom 3.7.2014 – 2 S 36/14 – juris; LG München Urteil vom 27.6.2011 – 1 S 1062/11 – juris), die die Übertragung der Instandhaltungslast bzw. der Instandhaltungskosten auf einzelne Eigentümer auch auf die erstmalige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums ausdehnt, ist nicht zu folgen, denn die Überbürdung einer Kostenlast für ein gemeinschaftliches Bauteil soll ersichtlich erst dann Raum greifen soll, wenn das gemeinschaftliche Eigentum wenigstens einmal in Ordnung war. Nur dann kann der einzelne Wohnungseigentümer durch sein Verhalten (seine Sorgfalt) versuchen, Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum entgegenzuwirken, um so die Instandhaltungslast und die daraus resultierenden Kosten möglichst gering zu halten (vgl. Timme-Elzer, aaO.). Das BayObLG stellt in seiner Entscheidung zudem zutreffend darauf ab, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf erstmalige Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. dazu BGH Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/14 – juris) und daher die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums als Aufgabe aller Wohnungseigentümer anzusehen sei.

Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass die Kammer Zweifel daran hat, ob die Kostenregelung in § 14 der Teilungserklärung i.V.m. der Ergänzung der Teilungserklärung, wenn man sie denn generell für anwendbar hält, den vorliegenden Sachverhalt umfasst, insbesondere ob es sich bei der Erstellung der Aufstellfläche für die Feuerwehr um Unterhaltung, Instandhaltung bzw. Instandsetzung im und am Gebäude (§ 14 Abs. 3 1. Satz) handelt. Ein Bezug zum Gebäude ist nur insoweit vorhanden, als der Rettungsweg den in diesem Gebäude wohnenden Personen dient.

Die (erweiternde) Ergänzung zu § 14 TE sieht die Untergemeinschaften als zuständig an, für alle Angelegenheiten ihrer jeweiligen Gebäude, soweit diese lediglich die Wohnungs- und Teileigentumsrechte, das Gemeinschaftseigentum dieser Gebäude und den unmittelbar diesen Gebäuden zuzuordnenden Außenbereich betreffen (Ergänzung Abs.1 Satz 1.) Die Aufstellfläche wird hingegen nicht auf dem, dem Gebäude unmittelbar zuzuordnenden Außenbereich geschaffen, so dass der dem Gebäude zuzuordnende Außenbereich nicht betro...