Verfahrensgang
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird der Beklagte unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Köln vom 09.02.2011 - 223 C 333/10 - verurteilt, an die Klägerin 75,38 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.07.2010 zu zahlen.
Die Kosten der ersten Instanz tragen die Klägerin zu 55 % und der Beklagte zu 45 %, die Kosten der Berufung trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über eine Wohnung im Haus I-Straße in ####1 Köln; danach hat der Beklagte die Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung zu tragen.
Mit Schreiben vom 12.11.2009 (Bl. 3 d.A.) rechnete die Klägerin über die Nebenkosten für das Jahr 2008 ab. Daraus ergab sich eine Nachforderung von 175,38 €, auf die der Beklagte bereits 100,- € gezahlt hat. In der Abrechnung waren 146,24 € für anteilige Hausmeisterkosten und 102,11 € anteilige Kosten der Gartenpflege enthalten. Die betreffenden Gesamtkosten hat die Klägerin aufgrund einer Anfrage und anschließend eingegangenem Angebot der Fa. Z mit 1.130,- € x 12 = 13.560,- € für Hausmeisterkosten und 789,- € x 12 = 9.468,- € für Gartenpflegekosten des Hauses I-Straße in die Abrechnung eingestellt. Sie ist der Ansicht, diese Abrechnungsmethode sei zulässig und von § 1 Abs. 1 Satz 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gedeckt.
Mit der Klage begehrt die Klägerin die Zahlung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2008.
Sie hat - nach einer Klagerücknahme um 100,- € - in erster Instanz beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 75,38 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.07.2010 zu zahlen.
Der Beklagte hat Klageabweisung beantragt.
Der Beklagte vertritt die Auffassung, die gewählte Abrechnungsmethode sei nicht zulässig; die angesetzten Kosten für Hausmeister und Gartenpflege seien hinsichtlich ihrer tatsächlichen Entstehung bei der Klägerin nicht hinreichend substantiiert.
Mit Urteil vom 09.02.2011 hat das Amtsgericht Köln die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Klägerin stehe kein weiterer Zahlungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung für 2008 zu; sie habe nicht dargelegt, dass die angesetzten Kosten der Klägerseite tatsächlich auch entstanden seien. Der Vermieter müsse darlegen und beweisen, dass ihm für sein eigenes Personal gleich hohe oder höhere Kosten als die fiktiv aufgrund eines Angebots ermittelten Kosten entstanden seien.
Mit der - zugelassenen - Berufung verfolgt die Klägerin ihren erstinstanzlichen Anspruch weiter.
Sie beantragt,
unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Köln vom 09.02.2011 - 223 C 333/10 - den Beklagten zu verurteilen, an sie 75,38 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.07.2010 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Parteien wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung ist begründet; sie führt zur Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung eines Restbetrages von 75,38 € aus der Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2008.
Nach dem Mietvertrag ist der Beklagte verpflichtet, die Nebenkosten im Sinne der Anlage 3 zu § 1 der II. Berechnungsverordnung zu tragen; die hier allein im Streit stehenden Hausmeister- und Gartenpflegekosten gehören hierzu.
Im Gegensatz zur Auffassung des Amtsgerichts sind diese Kosten auch in zulässiger Weise beanstandungsfrei in die Abrechnung einbezogen worden.
Grundsätzlich kann der Vermieter nur die Kosten abrechnen und vom Mieter ersetzt verlangen, die ihm - Vermieter - auch tatsächlich entstanden sind. Nach der zunächst in § 27 Abs. 2 II.BV enthaltenen Regelung, die nunmehr nach § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrkV auch für nicht preisgebundenen Wohnraum gilt, ist es ihm aber gestattet, eigene Sach- und Arbeitsleistungen mit dem Betrag ansetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; Umsatzsteuer des Dritten darf dagegen nicht eingerechnet werden. Der Gesetzgeber hat hier - im Interesse einer praktikablen Abrechnungsmöglichkeit - dem Vermieter die Möglichkeit eingeräumt, statt einer substantiierten Darlegung eigener Kosten, die zumal bei größeren Mietobjekten zu Schwierigkeiten führen mag, sich auf ein vergleichbares Angebot eines Dritten zu beziehen. Denn in derartigen Fällen wird das vom Vermieter beschäftigte technische Personal in der Regel auch im Rahmen der - nicht umlagefähigen - Bereiche von Instandsetzung und Verwaltung tätig sein; eine klare Abgrenzung zu den umlagefähigen Kosten ist daher oft n...