Entscheidungsstichwort (Thema)
Bewirtschaftungskosten bei Veräußerung von Wohnungseigentum
Leitsatz (amtlich)
Der sein Wohnungseigentum veräußernde Wohnungseigentümer bleibt, wenn er den Besitz an der Wohnung vor Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch überträgt, bis zur Eintragung des Erwerbers als Eigentümer zur Tragung der Bewirtschaftungskostenanteile verpflichtet, gegebenenfalls als Gesamtschuldner mit dem die Wohnung nutzenden Erwerber.
Gründe
Bei den Antragstellern handelt es sich um die Mitglieder zweier Wohnungseigentümergemeinschaften, denen die Antragsgegnerin angehört (Block 21) bzw angehört hat (Block 15).
Die Antragsgegnerin war ursprünglich Eigentümerin sämtlicher Wohnungen in den genannten Wohnanlagen; sie hat diese Wohnungen nach und nach veräußert.
Die Antragsteller machen gegen die Antragsgegnerin noch Bewirtschaftungskostenanteile für die Jahre 1974 bis 1976 (Block 15) bzw 1975 bis 1976 (Block 21) geltend.
Nachdem die Beteiligten zunächst umfassend über Grund und Höhe der jeweiligen Ansprüche gestritten haben, haben sie über die einzelnen Beträge weitgehend Einigung erzielt.
Eine von den Beteiligten grundsätzlich angestrebte endgültige gütliche Einigung der Angelegenheit ist bislang daran gescheitert, daß die Beteiligten gegensätzliche Rechtsauffassungen zu der Frage vertreten, ob die Antragsgegnerin für die Bewirtschaftungskostenanteile einzustehen hat, die in Zeiträumen angefallen sind, in denen die Antragsgegnerin Wohnungen aufgrund von Übertragungsverträgen an Erwerber überlassen hat, diese Erwerber aber noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren.
Die Antragsteller sind der Auffassung, für diese Zeiträume hafte die Antragsgegnerin jedenfalls gesamtschuldnerisch mit den Erwerbern; die Antragsgegnerin ist der Meinung, daß vom Zeitpunkt der Überlassung an die Erwerber jedenfalls solange allein für diese Kostenanteile haften, wie sie, die Antragsgegnerin, die Wohnung von den Erwerbern noch nicht zurückübernommen habe.
Die Beteiligten haben beantragt, das Gericht möge zunächst diese Rechtsfrage dem Grunde nach entscheiden; wegen der verbleibenden Einzelheiten werde nach wie vor eine gütliche Einigung angestrebt.
Das Amtsgericht hat durch den angefochtenen Beschluß dahingehend erkannt, daß die Antragsgegnerin nicht verpflichtet ist, an die Antragsteller die Bewirtschaftungskostenanteile für die Zeiträume zu zahlen, in denen die betreffenden Wohnungen bereits tatsächlich von Käufern genutzt worden sind, ohne daß die Käufer im Grundbuch eingetragen gewesen sind. Das Amtsgericht hat eine faktische Gemeinschaft zwischen den noch nicht eingetragenen Käufern und Benutzern der Wohnung und den übrigen Wohnungseigentümern angenommen und ausgeführt, ein Grund für eine gesamtschuldnerische Haftung der Antragsgegner neben den Benutzern besteht nicht, weil die Antragsteller im Falle der Nichtzahlung der Anteile durch die noch nicht eingetragenen Erwerber in deren Rechtsposition (Anwartschaftsrecht aufgrund eingetragener Auflassungsvormerkung) vollstrecken können.
Aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses ergibt sich, daß das Amtsgericht davon ausgeht, daß die Haftung der Antragsgegnerin in dem Zeitpunkt wiedereinsetzt, in dem die Käufer wieder aus der Wohnung ausgezogen sind, unabhängig davon, welche Umstände im Verhältnis der Antragsgegnerin zu den Käufern für diesen Auszug maßgeblich sind.
Gegen diesen den Beteiligten vom Amtsgericht nicht förmlich zugestellten Beschluß hat zunächst die Antragsgegnerin sofortige Beschwerde eingelegt. Sie ist der Meinung, daß ihre Haftung nicht ohne weiteres mit der Aufgabe der Nutzung durch die Käufer wieder auflebe, sondern frühestens im Zeitpunkt der Aufhebung der zwischen ihr und den jeweiligen Erwerbern geschlossenen Kaufverträgen.
Die Antragsgegnerin beantragt,
in teilweiser Abänderung des amtsgerichtlichen Beschlusses dahin zu beschließen, daß die Antragsgegnerin nicht verpflichtet ist, an die Antragstellerinnen die Bewirtschaftungskostenanteile für Wohnungen ab dem Termin zu zahlen, zu dem die Wohnungen bereits tatsächlich von Käufern aufgrund von Übertragungsverträgen genutzt werden, auch wenn die Käufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.
Die Antragsteller beantragen,
Zurückweisung der Beschwerde,
und, im Wege der Anschlußbeschwerde,
den angefochtenen Beschluß abzuändern und dahingehend zu erkennen, daß die Antragsgegnerin verpflichtet ist, an die Antragstellerinnen die Bewirtschaftungskostenanteile für Wohnungen auch in den Zeiträumen zu zahlen, in denen diese Wohnungen bereits tatsächlich von Erwerbern genutzt werden, und zwar bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist.
Die Antragsgegnerin beantragt,
Zurückweisung dieser Anschlußbeschwerde.
Die Antragsteller sind der Auffassung, die Antragsgegnerin hafte bis zur Eintragung der Erwerber im Grundbuch aufgrund ihrer Eigentümerstellung für die betreffenden Kostenanteile.
Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin ist zulässig (§ 45 WEG).
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