Verfahrensgang
AG Eutin (Urteil vom 22.11.1988; Aktenzeichen 5 C 124/88) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 22. November 1988 verkündete Urteil des Amtsgerichts Eutin geändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Beklagten hatte auch in der Sache Erfolg und führte zur Klagabweisung.
Aufgrund der unstreitig in der von den Beklagten gemieteten Wohnung in der …, 2. Obergeschoß aufgetretenen Feuchtigkeitserscheinungen ist der Mietzins gem. § 537 BGB um 126,– DM pro Monat gemindert.
Zwischen den Parteien ist streitig, ob die vorhandenen Mängel aus der Sphäre der Mieter (Wohnverhalten) oder der der Vermieterin (Baumängel) stammen. Grundsätzlich ist bei auf Kondensat beruhenden Feuchtigkeitsschaden, diese Ursache hat der Sachverständige S. in seinem Gutachten vom 14. Oktober 1988 festgestellt, eine in den Verantwortungsbereich der Vermieterin fallende Ursache ebenso möglich wie eine solche, die aus dem Pflichtenkreis des Mieters herrührt. Ist jedoch offen, worauf das Entstehen der Schäden in der Wohnung beruht, dann hat der Vermieter den Nachweis zu erbringen, daß die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflußsphäre, Herrschaft und Obhut des Mieters unterlegenen Bereich gesetzt worden ist, wozu er gegebenenfalls die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis herrührenden Schadensursache ausräumen muß (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 9.8.1984, ZMR 84, 417).
Ob dieser der Klägerin als Vermieterin obliegende Entlastuhgsbeweis durch das Gutachten des Sachverständigen S. als erbracht anzusehen ist, ist bereits sehr zweifelhaft. Der Sachverständige geht davon aus, und dies ist auch zwischen den Parteien unstreitig, daß die nunmehr in der Wohnung vorhandenen Kondenswassererscheinungen erst aufgetreten sind, nachdem in dem etwa im Jahre 1961 erbauten Gebäude etwa in den Jahren 1980/81 neue, dichtschließende Fenster eingebaut wurden. Diese Teilsanierung, so der Sachverständige, führte zu den Tauwasserschäden mit Schwärzepilz und Stockfleckbildung. Der Sachverständige hat dargelegt, insofern folgt die Kammer den Ausführungen, daß das bis dahin funktionierende System mit, nach heutigen Vorschriften, geringer Wärmedämmung in den Außenwänden und nicht absolut dichtschließenden Fenstern durch den Einbau neuer dichtschließdneder Fenster gestört wurde. Nunmehr findet der aufgrund der relativ geringen Wärmedämmung der Außenwände erforderliche regelmäßige Luftaustausch nicht mehr durch die undichten Fenster statt. Es kommt zu Tauwasserbildungen an den relativ kühlen Außenwandflächen.
Es ist somit festzustellen, daß die Ursache für die Feuchtigkeitserscheinungen nicht in dem unveränderten Wohnverhalten der Mieter begründet ist, sondern in der Teilsanierung des Gebäudes, welche zur Folge hat, daß die alten und neuen Bauteile nicht mehr zusammenpassen.
Von einem Vermieter kann hingegen nicht verlangt werden, alte, möglicherweise beschädigte und oft nicht isolierverglaste Fenster in den Häusern zu belassen. Eine Sanierung, wie in den von der Klägerin in vorliegendem Fall vermieteten Häusern in der Art, daß lediglich die Fenster ausgetauscht werden, muß dem Vermieter nicht zuletzt auch zugunsten der Mieter möglich sein.
In einem solchen Falle trifft den Vermieter jedoch die Verpflichtung, die Mieter auch über das nunmehr erforderliche Heiz- und Lüftungsverhalten aufzuklären (LG Hannover, WM 85, 22, LG Stade, WM 85, 23; vgl. auch LG Berlin ZMR 87, 378).
Dies gilt insbesondere auch in vorliegendem Fall. Bei dem von der Klägerin vermieteten Gebäude handelt es sich um ein Rentnerwohnheim. Die Beklagten waren zum Zeitpunkt des Einbaus der neuen Fenster über 70 Jahre alt. Die damalige Vermieterin, die Gemeinde …, konnte nicht ohne weiteres davon ausgehen, daß die Beklagten die notwendigen Anstrengungen unternehmen könnten, selbst zu ermitteln, wie sie ihr künftiges Wohnverhalten gestalten müßten. Es konnte insbesondre nicht davon ausgegangen werden, daß sie Anlaß hatten, nunmehr ihr Wohnverhalten ändern zu müssen, weil sich die bauphysikalischen Gegebenheiten durch den Einbau der neuen Fenster geändert hatten.
Gerade auch weil die Änderung in der Bausubstanz von der damaligen Vermieterin veranlaßt worden war und diese Maßnahmen grundsätzlich in die Sphäre des Vermieters gehören, war es die Verpflichtung der Vermieterin, die Mieter nunmehr darauf aufmerksam zu machen, daß sie ihr Heiz- und Lüftungsverhalten ändern mußten.
Auf der anderen Seite waren die Beklagten als Mieter auch verpflichtet, ihr diesbezügliches Wohnverhalten den neuen raumklimatischen Verhältnissen anzupassen, soweit ihnen dies zumutbar war.
Die Hinweise durch die damalige Vermieterin, die Gemeinde … mit Schreiben vom 3. Februar 1987 an die Beklagten und dem vom 28. April 1987 an den Mieterbund, der von den Beklagten mit der Wahrnehmung ihrer Rechte beauftragt war, genügen d...