LG Lüneburg Urteil vom 18.03.2014 - 9 S 70/13

Verfahrensgang

AG Hannover (Urteil vom 13.09.2013; Aktenzeichen 482 C 46/13)

Tenor

Die Berufung der Kläger zu 1) und 2) gegen das Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 13.09.2013 – Geschäftsnummer 482 C 46/13 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger zu 1) und 2).

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das vorgenannte Urteil des Amtsgerichts ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

und beschlossen:

Der Gegenstandswert für das Berufungsverfahren wird auf 14.387,10 Euro festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Kläger verfolgen mit der Berufung den erstinstanzlich abgewiesenen Antrag weiter, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 04.12.2012 zu TOP 5.1 für ungültig zu erklären, der laut Protokoll (Bl. 21 d.A.) wie folgt lautet:

„Es wird mehrheitlich beschlossen, dass der Verwalter … GmbH, …, vertreten durch Herrn …, ab dem 01.01.2013 zum Verwalter der Wohneigentümergemeinschaft bestellt wird. Die Bestellung sowie Vertragslaufzeit wird auf 5 Jahre festgelegt, wobei eine jährliche Kündigung mit einer Frist von 6 Monaten zum Jahresende vereinbart wird. Als Vergütung wird ein Honorar in Höhe von 15,50 Euro zzgl. MwSt. pro Monat und Wohneinheit vereinbart. Das Honorar für die Tiefgaragenplätze entfällt, solange keine gesonderte Abrechnung erfolgt.

Ergänzend werden nach eingehender Aussprache folgende Regelungen beschlossen, die bei einem Vertragsabschluss zu berücksichtigen sind:

• Es soll eine Fixierung des Honorars für die Vertragslaufzeit angestrebt werden.”

Wegen des zugrunde liegenden Sachverhalts wird gem. § 540 ZPO auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Hannover vom 13.09.2013 – Bl. 134 f. d.A. – verwiesen. Berichtigungen oder Ergänzungen wegen neuen Vortrages in zweiter Instanz haben sich nicht ergeben.

Die Beklagten sind der Berufung entgegen getreten, verteidigen die Klageabweisung und beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Soweit die WEG mit Beschluss vom 20.07.2013 zu TOP 3 den Abschluss eines aktualisierten Verwaltervertrages mit der … (in der Fassung vom 15.05.2013 = Bl. 162-171 d.A.) beschlossen hat, haben die Kläger unter anderem diesen Beschluss vor dem Amtsgericht Hannover – Geschäftsnr. 483 C 8122/13 – angefochten. Mit Urteil vom 16.01.2014 hat das Amtsgericht den Abschluss hinsichtlich der Klausel § 10 Nr. 4 Satz 2 des Verwaltervertrages für ungültig erklärt und die Klage im Übrigen abgewiesen.

Mit Wirkung ab 01.01.2014 wurde die … GmbH, …, auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.12.2013 bestellt und die Bestellung am 16.01.2014 nochmals bestätigt.

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 13.09.2013 ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 517–520 ZPO).

In der Sache ist die Berufung jedoch unbegründet. Zu Recht hat das Amtsgericht Hannover die Klage hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 5.1 vom 04.12.2012 abgewiesen. Die Anfechtung ist unbegründet. Der Beschluss bzw. die Bestellung der … GmbH mit Sitz in … widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Bestellung widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die bestellte Verwalterin nach Ansicht der Kläger ungeeignet wäre. Für Bedenken gegen eine – wie hier – Erstbestellung, müssten wichtige Gründe vorliegen. Solche sind hier nicht gegeben. Unter Berücksichtigung aller Umstände wäre eine Zusammenarbeit nach Treu und Glauben mit der bestellten Verwaltung weder unzumutbar noch wäre von Anfang an zu erwarten, dass sich kein erforderliches Vertrauensverhältnis einstellt. Dem Amtsgericht ist beizupflichten, dass sich keine Ungeeignetheit des gewählten Verwalters daraus ergibt, dass der seinerzeit vorgelegte Entwurf eines Verwaltervertrages möglicherweise Klauseln enthält, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen oder – wie die Kläger besorgen – zukünftig zu neuen Streitpunkten führen könnten. Zwischen dem Bestellungsakt und dem Verwaltervertrag ist nach der Trennungstheorie zu unterscheiden. Mit einer Bestellung muss nicht, wenn – wie hier – die wesentlichen Eckdaten wie Vertragslaufzeit und Honorar festgelegt werden, gleichzeitig der Verwaltervertrag mitbeschlossen werden, so dass auch diese vorsorgliche Rüge der Kläger gegen die Verwalterbestellung in Ansehung des für rechtskräftig für unwirksam erklärten Beschlusses zu TOP 5.2 über den Abschluss eines Verwaltervertrages (durch den Beirat) ins Leere geht. Ein möglicherweise intendierter Vertragsentwurf – hier nach den Behauptungen der Beklagten unter Verwendung eines empfohlenen Musterentwurfs des Verbands der Verwalter – stellt schon nicht den abgeschlossenen Vertrag dar, der auszuhandeln wäre und dessen Klauseln erst noch zu vereinbaren wären. Welcher Vertrag letztlich geschlossen wird, bestimmt auch die WEG selbst. Jeder Miteigentümer kann sich dabei vor Abschluss mit seinen Erkenntnissen über unwirksame Klauseln einbringen und ggf. – wie hier hinsichtlich des sodann am 20.06.2013 beschlossenen Vertrages – durch Anfechtung ...