Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummietverhältnis: Beginn der Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters
Orientierungssatz
1. BGB § 558 Abs 2 ist auch dann anzuwenden, wenn die Mieter aufgrund einer Kündigung ausgezogen sind und der Vermieter die Sache zurückerhält, obwohl das Mietverhältnis aufgrund der Kündigungsfrist noch fortbesteht.
2. Die Verjährungsfrist des BGB § 558 Abs 1 kann auch beginnen, wenn nicht das gesamte Mietobjekt sondern ein abgrenzbarer Teil vom Vermieter zum Zwecke der Untersuchung "übernommen" wird. Beziehen sich die Schadensersatzansprüche des Vermieters ausschließlich auf die Wohnung, beginnt die Verjährungsfrist mit Rückgabe der Wohnung auch dann, wenn der Vermieter die Kellerräume noch nicht zurückerhalten hat.
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 01. August 1995 verkündete Urteil des Amtsgerichts Aschersleben wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPo abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Das Amtsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz verneint.
Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß ein eventueller Schadensersatzanspruch der Klägerin verjährt ist. Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in 6 Monaten. Die Verjährung beginnt gem. § 558 Abs. 2 BGB mit dem Zeitpunkt, in welchem der Vermieter die Sache zurückerhält. Dabei stellt die Rückgabe im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB eine Art von Sachherrschaft dar, die den Vermieter in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel zu untersuchen. Diese unmittelbare Sachherrschaft hatte die Klägerin seit dem 17.11.1993. An diesem Tag ist sie in die Wohnung der Beklagten gegangen, welche bereits in eine andere Wohnung gezogen waren. Die Klägerin konnte sich ungestört über den Zustand der Wohnung informieren, was für die Erlangung der Sachherrschaft entscheidend ist. Unerheblich ist jedoch, ob die Klägerin in die Wohnung gegangen ist, weil sie dort Geräusche vernommen hat oder weil sie sich ein Bild von eventuellen Schäden verschaffen wollte. Von Bedeutung ist nur, daß die Klägerin ungehinderten Zutritt zur Wohnung hatte und eine Besitzänderung zu ihren Gunsten eingetreten ist. Die Änderung der Besitzverhältnisse an der Wohnung hat die Klägerin durch das Auswechseln des Schlosses herbeigeführt, denn die Beklagten konnten daraufhin nur noch mit ihrer Zustimmung in die Wohnung. Nachdem die Beklagte jedoch die Wohnung am 17.11.1993 zurückerhalten hatte, begann die 6-monatige Verjährungsfrist zu laufen. Dem stand nicht entgegen, daß der Mietvertrag am 17.11.93 noch nicht beendet war. § 558 Abs. 2 BGB kann auch zur Anwendung kommen, wenn das Mietverhältnis noch fortbesteht (BGH NJW 86, 2103). Denn § 558 BGB soll die rasche Abwicklung der Vermieteransprüche im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses gewährleisten. Deswegen ist es sachdienlich § 558 Abs. 2 BGB auch dann anzuwenden, wenn die Mieter aufgrund einer Kündigung des Mietvertrages ausgezogen sind und der Vermieter die Sache zurückerhält, obwohl das Mietverhältnis aufgrund der Kündigungsfrist noch fortbesteht.
Entgegen der von der Klägerin vertretenen Auffassung kann die Verjährungsfrist auch beginnen, wenn nicht das gesamte Mietobjekt sondern ein abgrenzbarer Teil vom Vermieter zum Zwecke der Untersuchung "übernommen" wird (OLG Düsseldorf MDR 94, 57). Die Klägerin hat am 17.11.1993 alle Räumlichkeiten des Mietvertrages bis auf den Keller im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB zurückerhalten. Die von ihr behaupteten Arbeiten beziehen sich ausschließlich auf die Wohnung und nicht auf den Keller. Für die Schadensersatzansprüche ist somit der Keller nicht von Bedeutung. Es besteht kein einleuchtender Grund, warum dann der Beginn der Verjährungsfrist von der Sachherrschaft der Klägerin über die Kellerräume abhängen soll. Dies würde dem Sinn des § 558 Abs. 2 BGB widersprechen. Grund für die gesetzliche Festlegung der nur 6monatigen Verjährungsfrist ist nämlich, daß Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen des Zustandes der Mietsache schnell abgewickelt werden sollen (OLG Düsseldorf a.a.O.) § 558 Abs. 2 BGB soll eine Klärung unter dem frischen Eindruck des Geschehens ermöglichen und einer Verschlechterung der Beweissituation oder gar des Verlustes von Beweismitteln durch Zeitablauf vorbeugen (BGH NJW 1986, 2103, 2104). Deswegen ist es sachgerecht, wenn die Verjährungsfrist für einen abgrenzbaren Teil des Mietobjektes mit der Rückgabe an den Vermieter erfolgt, zumal, wenn es sich wie im vorliegenden Fall um den hauptsächlichen Teil der Mietsache handelt.
Demnach begann die Verjährung eventueller Schadensersatzansprüche am 17.11.1993 und endete am 17.05.1994. Zum Zeitpunkt der Einreichung des Mahnbescheides am 31.05.1994 war somit der geltend gemachte Schadensersatzanspruch schon verjährt.
Selbst wenn jedoch die von...