Entscheidungsstichwort (Thema)
Mischmietverhältnis: Teilkündigung, Mieterhöhung
Orientierungssatz
1. Bei einem Mischmietverhältnis ist eine Teilkündigung des mitvermieteten Geschäftsraums nur dann wirksam, wenn eine getrennte Herausgabe dem Mieter tatsächlich und wirtschaftlich möglich ist und die Räume nur formell oder zufällig in einem einheitlichen Mietvertrag zusammengefaßt worden sind. Andernfalls muß der Vermieter bei überwiegendem Wohnraum-Anteil die Kündigungsvoraussetzungen des BGB § 564b einhalten und kann der Mieter eine Teilkündigung ablehnen.
2. Dem steht nicht entgegen, daß der Vermieter infolge der gesetzlichen Mieterhöhungsbeschränkungen des MietHöReglG an der Durchsetzung eines höheren Mietzinses für den Geschäftsraumanteil im Wege einer Abänderungskündigung gehindert ist. Eine gerechtfertigte Mieterhöhung ist auch insoweit entweder auf Grund eines vertraglichen Erhöhungsrechts oder aber auf Grund der gesetzlichen Erhöhungsrechte des MietHöReglG unter Beachtung der jeweiligen Vertragsgestaltung möglich.
Tatbestand
Durch Mietvertrag vom 5.5.1956 (Bl I 21ff, 36) vermietete der Voreigentümer des Klägers an die Beklagte Ziff 1 und deren verstorbenen Ehemann auf die Dauer von 5 Jahren (bis 1.8.1961) "Zur Benutzung als Wohnung und Büro" (vgl § 1 des Mietvertrages) drei im ersten Obergeschoß des Hauses M., L 11, 9 gelegene Zimmer mit Küche, Bad und Keller sowie 2 Büroräume im Souterrain mit Waschgelegenheit und WC. Durch Vertrag vom 8.8.1961 (Bl I 6ff) wurde das Mietverhältnis erneut geregelt, wobei § 1 des Mietvertrages (siehe oben) unverändert übernommen und die Mietzeit auf 2 Jahre mit automatischer Verlängerung um jeweils 1 Jahr für den Fall nicht rechtzeitiger Kündigung festgelegt wurde. Nach § 3 dieses Mietvertrages betrug nun der Mietzins 430,-- DM; im Gegensatz zu dem ersten Mietvertrag schlüsselten ihn die Parteien dahin auf, daß sie in § 3 den Zusatz aufnahmen: "Geschäftsräume 175,-- DM, Wohnräume 255,-- DM".
In den Büroräumen im Souterrain betreibt der Beklagte Ziff 2 als Untermieter der Beklagten Ziff 1, die Fa H. und Co, deren Mitinhaber bis zu seinem Ausscheiden im Jahre 1968 der Ehemann der Beklagten Ziff 1 war.
Der Kläger kündigte mit Schreiben vom 27.11.1974 die Büroräume zum 31.3.1975.
Seine am 26.2.1975 eingekommene Räumungsklage hat das Amtsgericht Mannheim durch Urteil vom 30.5.1975, auf dessen Tatbestand wegen des erstinstanzlichen Vortags der Parteien und ihren Anträgen Bezug genommen wird, abgewiesen, weil ein einheitliches Mietverhältnis über alle Räume vorliege, so daß eine Teilkündigung unzulässig sei.
Gegen das am 16.6.1975 zugestellte Urteil hat der Kläger am 15.7.1975 Berufung eingelegt, die er am 13.8.1975 begründete.
Wie schon vor dem Amtsgericht trägt der Kläger unter anderem vor, daß die Kündigung deswegen wirksam sei, weil die Wohnräume und Geschäftsräume nur formell in einem Mietvertrag zusammengefaßt worden seien. Es sei eine räumliche und wirtschaftliche Trennung der Räume möglich und damit keine Grundlage für eine einheitliche rechtliche Beurteilung gegeben.
Der Kläger beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Mannheim vom 30.5.1975 die Beklagten zu verurteilen, an den Kläger die Büroräume im Souterrain des Hauses in M., L 11, 9 bestehend aus 2 Büroräumen mit Waschgelegenheit und einer Toilette, in geräumten Zustand herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie führen unter anderem aus, daß nach dem Willen der früheren Vertragsparteien, an den der Kläger gebunden sei, ein Mischmietverhältnis vorliege. Eine Teilkündigung sei daher nicht zulässig.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung des Klägers ist zulässig gemäß den §§ 511ff ZPO. Sie ist aber unbegründet, weil die getrennte Kündigung der Büroräume nicht wirksam ist.
1.
Nach der in den gleichlautenden §§ 1 der Mietverträge vom 5.5.1956 und 8.8.1961 gebrauchten Formulierung über den Mietgegenstand und den Vertragszweck (Benutzung als Wohnung und Büro) ist davon auszugehen, daß die damaligen Vertragsparteien ein einheitliches (Mischmietverhältnis) Mietverhältnis über die Räume im 1. Obergeschoß und Souterrain abschließen wollten. Die rechtliche Zusammenfassung der verschiedenen Einzelzwecke, nämlich dem Wohnen und der Geschäftstätigkeit, dienenden Räume war auch sinnvoll, daß die Beklagte Ziff 1 und ihr Ehemann aus Zeitersparnisgründen und sonstigen Bequemlichkeitsgründen ein verständliches Interesse daran hatten, Wohnräume und Büroräume in einem Hause anzumieten. Dieser in den Mietverträgen konkret zum Ausdruck gekommenen rechtlichen Zusammenfassung steht der Zusatz in § 3 des Mietvertrages von 1961 nicht entgegen. Dieser Zusatz beeinflußt die Zweckbestimmung nicht. Vielmehr hat er bei vernünftiger Auslegung gemäß § 157 BGB nur den Sinn, etwa als Ausgangspunkt für Fragen einer zukünftigen neuen Mietzinsbestimmung bzw Mieterhöhung die Vorstel...