LG Mannheim Urteil vom 20.12.1995 - 4 S 145/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummietverhältnis: Aufwendungsersatzanspruch des Mieters für Modernisierungsarbeiten bei Mietbeginn

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Hat der Mieter bei Mietbeginn Modernisierungsarbeiten durchgeführt, so kann er die hierfür aufgewendeten Kosten nur dann vom Vermieter ersetzt verlangen, wenn hierdurch der Mietwert der Wohnung erhöht worden ist. Maßgeblich hierfür ist derjenige Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

(von der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofes)

2. Baut der Mieter eine Etagenheizung ein, damit ihm eine heizbare Wohnung zur Verfügung steht, so handelt es sich um eine Maßnahme zur Herstellung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs. Solche Maßnahmen fallen entweder unter BGB § 538 Abs 2 oder unter BGB § 547 Abs 2.

Gründe

(Aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

5. Durch die im Schriftsatz der Beklagten v. 16. 3. 1995 erklärte Hilfsaufrechnung ist der Mietzinsanspruch nicht erloschen.

a) Die Beklagten tragen zur Begründung der Gegenforderung vor, daß die Wohnung in früherer Zeit über transportable Ölöfen beheizt worden sei. Diese Öfen habe der Mietvorgänger mitgenommen. Sie   die Beklagten   hätten die Wohnung bei Mietbeginn im Jahre 1971 "mit einer kompletten modernen Heizungsanlage versehen, die im September 1993 voll erneuert" worden sei. Die für die Erneuerung entstandenen Kosten von 7696,03 DM sind Gegenstand der Aufrechnung.

b) Das AG (Mannheim) hat den Vortrag der Beklagten für unschlüssig erachtet. Dies ist zutreffend.

aa) Ein Anspruch aus § 547 Abs. 1 BGB scheidet aus. Notwendige Verwendungen i. S. dieser Vorschrift sind solche Aufwendungen, die erforderlich sind, um die Mietsache vor einer Zerstörung, dem Untergang, der Beschädigung oder dem Verlust zu bewahren oder die zur Wiederherstellung einer teilzerstörten Sache durchgeführt werden (BGH NJW-RR 1993, 522 (=WM 1994, 201); NJW 1984, 1552;NJW 1974, 743 (=WM 1974, 200);OLG Hamburg WM 1986, 82). Die Beheizung einer Wohnung im Winter ist zwar in bestimmten Fällen erforderlich, um ein Einfrieren der Wasserleitungen zu verhindern. Die Beklagten haben allerdings keine Notmaßnahmen durchgeführt, sondern die Etagenheizung eingebaut, damit ihnen eine heizbare Wohnung zur Verfügung steht. Nach dem Vortrag der Beklagten stellt die Etagenheizung deshalb eine Maßnahme zur Herstellung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs dar. Solche Maßnahmen fal- len entweder unter § 538 Abs. 2 BGB oder unter § 547 Abs. 2 BGB.

bb) Die Regelung des § 538 Abs. 2 BGB setzt zwingend voraus, daß sich der Vermieter in Verzug befindet. Diese Voraussetzung kann nicht durch einen Rückgriff auf § 545 Abs. 1 BGB umgangen werden. Die beiden Vorschriften schließen sich aus (BGH NJW 1974, 743 (=WM 1974, 200);OLG Düsseldorf NJW-RR 1992, 716 =ZMR 1993, 115 =WM 1993, 271). Ein Verzug lag aber unstreitig nicht vor.

cc) Nützliche Verwendungen muß der Vermieter gemäß § 547 Abs. 2 BGB nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag erstatten. Es handelt sich um eine Rechtsgrundverweisung, so daß die Voraussetzungen der berechtigten (§ 683 BGB) oder unberechtigten (§ 684 BGB) Geschäftsführung ohne Auftrag gegeben sein müssen. Danach ist zunächst erforderlich, daß der Mieter den Willen hatte, mit der Maßnahme ein Geschäft des Vermieters zu führen (§ 677 BGB). An diesem Fremdgeschäftsführerwillen wird es bei solchen Maßnahmen fehlen, die der Mieter vornimmt, um die Mietsache seinem Bedürfnis gemäß auszugestalten oder herzurichten. Die Vorschrift des §683 BGB setzt außerdem voraus, daß die Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entspricht. Dieser Wille muß darauf gerichtet sein, daß der Mieter die Maßnahme für den Vermieter vornimmt. Es genügt also nicht, daß der Vermieter mit der Maßnahme einverstanden ist und den damit verbundenen Vorteil akzeptiert (BGH NJW 1959, 2163;NJW 1952, 747). Vorliegend ist nichts dafür ersichtlich, daß die Beklagten für die Kläger tätig geworden sind. Auf jeden Fall scheitert die Annahme einer Geschäftsführung ohne Auftrag aber an § 685 BGB. Danach steht dem Mieter kein Verwendungsersatzanspruch zu, wenn er nicht die Absicht hatte, von dem Vermieter Ersatz zu verlangen. Hiervon ist deshalb auszugehen, weil die Beklagten weder im Jahre 1971 noch im Jahre 1993 um Kostenersatz nachgesucht haben.

dd) Ein Bereicherungsanspruch nach § 812 BGB könnte den Beklagten dann zustehen, wenn durch den Einbau einer Heizung der Mietwert der Wohnung erhöht worden wäre. Die Höhe des Bereicherungsausgleiches ist allerdings nicht identisch mit den Aufwendungen der Beklagten. Vielmehr ist die Höhe des Bereicherungsausgleichs durch einen Vergleich des Mietwerts der Wohnung ohne Heizung mit einem Vergleich des Mietwerts der Wohnung mit Heizung zu ermitteln (OLG Frankfurt ZMR 1986, 358 (=WM 1988, 17 L)). Vorliegend scheidet ein Bereicherungsausgleich schon deshalb aus, weil die Kläger in dem Schreiben v. 4. 7. 1994 erklärt haben, daß sie die Heiz...