LG Marburg Beschluss vom 21.02.1996 - 3 T 6/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundbucheintragung: Vereinigung nicht nebeneinander liegender Grundstücke. Grundbucheintragung: Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger zur Veräußerungsbeschränkung für das Wohneigentum

Orientierungssatz

1. Von dem Erfordernis des unmittelbaren Aneinandergrenzens der zu vereinigenden Grundstücke (GBO § 5 Abs 2 S 1) kann abgewichen werden, wenn hierfür insbesondere wegen der Zusammengehörigkeit baulicher Anlagen und Nebenanlagen, ein erhebliches Bedürfnis besteht. (GBO § 5 Abs 2 S 2).

2. Die Eintragung einer Veräußerungsbeschränkung für das Wohneigentum bedarf nicht der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger, wenn die Grundpfandrechte auf dem gesamten Grundstück lasten (sogenannte Globalbelastung) und der Gläubiger daher nicht gehindert ist, in alle Wohnungseigentumsrechte zu vollstrecken.

Tenor

Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben und die Sache zur weiteren Prüfung und Entscheidung an das Amtsgericht - Grundbuchamt - Biedenkopf zurückverwiesen.

Gründe

Die zulässige Beschwerde führt in der Sache zur Aufhebung der angefochtenen Zwischenverfügung.

Die in der Zwischenverfügung genannten Hindernisse stehen einer Eintragung im Grundbuch nicht entgegen.

a) Zwar sollen nach § 5 Abs. 2 S. 1 GBO die an der Vereinigung beteiligten Grundstücke im Bezirk desselben Grundbuchamtes und derselben für die Führung des amtlichen Verzeichnisses nach § 2 Abs. 2 zuständigen Stelle liegen und unmittelbar aneinandergrenzen. Letzteres ist hier nicht der Fall, weil die beiden zu vereinigenden Grundstücke durch eine im Eigentum der Gemeinde ... stehende verrohrte Grabenparzelle getrennt sind. Von den vorgenannten Erfordernissen kann nach § 5 Abs. 2 S. 2 GBO jedoch abgewichen werden, wenn hierfür, insbesondere wegen der Zusammengehörigkeit baulicher Anlagen und Nebenanlagen, ein erhebliches Bedürfnis besteht. In Betracht kommt z. B. die Vereinigung des Stammgrundstückes mit einem weiteren Grundstück, auf dem sich Garagen oder Entsorgungseinrichtungen (Mülltonnen) befinden (vgl. Demharter, Kommentar zur GBO, 21. Aufl., § 5, Rz. 8). Ein erhebliches Bedürfnis für die Abweichung von dem Erfordernis des unmittelbaren Aneinandergrenzens der zu vereinigenden Grundstücke ist demnach auch hier zu bejahen, da die Grabenparzelle im Einverständnis mit der Gemeinde ... zusammen mit der Parzelle Flurstück ... gepflastert wurde und als Parkfläche für den auf dem Flurstück ... betriebenen Blumenladen benutzt wird, dessen Betrieb ohne Ausweisung entsprechender Parkmöglichkeiten nicht genehmigt worden wäre.

b) Entgegen der in der Zwischenverfügung vertretenen Auffassung bedarf die Eintragung des Inhaltes des Sondereigentums gemäß §§ 3 und 4 der Teilungserklärung in Hinblick auf die unter § 4 Ziffer 2 vorgesehene Veräußerungsbeschränkung für das Wohnungseigentum nicht der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger.

Zwar bedarf eine Änderung des Inhaltes des Sondereigentums und damit des Wohnungseigentums in den Fällen, in denen Wohnungseigentum mit dem Recht eines Dritten, insbesondere einem Grundpfandrecht, belastet ist, in entsprechender Anwendung der §§ 876, 877 BGB der Zustimmung des Dritten, sofern seine Rechtsstellung durch die Inhaltsänderung berührt wird (vgl. hierzu Weitnauer, Kommentar zum WEG, 7. Aufl., § 10, Rz. 17 b, BGHZE 91, 343, 346 sowie BayObLG, DNotZ 1990, 381, 383). Auch wird eine Beeinträchtigung des Grundpfandrechtes an einem Wohnungseigentum im Falle einer Verfügungsbeschränkung im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG stets zu bejahen sein. Vorliegend sind es jedoch nicht Grundpfandrechte an Wohnungseigentum, deren Beeinträchtigung es festzustellen gilt, vielmehr verhält es sich so, daß die in Abteilung III lfd. Nr. 1 bis 3 aufgeführten Grundpfandrechte jeweils auf dem ganzen Grundstück ruhen. Für den Fall einer solchen sogenannten Globalbelastung entspricht es herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur, daß auf dem ganzen Grundstück ruhende Belastungen durch die Aufteilung in Wohnungseigentum nicht berührt werden (vgl. Weitnauer a. a. O., § 3, Rz. 16 sowie OLG Frankfurt, OLGZ 1987, 266, 268 jeweils m. w. N.). Die Aufteilung eines Grundstückes in Wohnungseigentumsrechte läßt das Haftungsobjekt als Ganzes unverändert. Der Gläubiger ist durch die Aufteilung nicht gehindert, aufgrund der Gesamtbelastung in alle Wohnungseigentumsrechte, also der Sache nach in das ganze Grundstück, zu vollstrecken. Im Falle der Zwangsversteigerung kann er gemäß § 63 Abs. 2 ZVG verlangen, daß neben den Einzelausgeboten ein Gesamtausgebot wegen des ganzen Grundstückes stattfindet. Aus vorstehenden Erwägungen bedarf daher auch die Begründung einer Veräußerungsbeschränkung nicht der Zustimmung der Gläubiger, deren Grundpfandrechte auf dem gesamten Grundstück ruhen, da Veräußerung oder Zwangsversteigerung des gesamten Grundstückes durch die Beschränkung nicht berührt werden (vgl. Palandt-Bassenge, Kommentar zum BGB und Nebengesetzen, 55. Aufl., § 12 WEG, Rz. 5; a. A. Münchner Kommentar-Röll, 2. Aufl., § 3 WEG, Rz. 12 und...