Verfahrensgang
AG Mönchengladbach (Beschluss vom 29.12.2005) |
Tenor
Unter Zurückweisung der weitergehenden sofortigen Beschwerde der Antragsgegnerin zu 11. wird der Beschluss des Amtsgerichts Mönchengladbach vom 29. Dezember 2005 teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 20. Juni 2005 zu TOP 6 wird für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird der Antrag der Antragsteller vom 19.07.2005 zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Antragsteller zu 17 % und die Antragsgegner zu 83 %. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Antragssteller zu 17 % und die Antragsgegner zu 83 %. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Beschwerdewert: 116.575,– EUR.
Tatbestand
I.
Die Antragsteller sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft E. Das Objekt besteht aus insgesamt 11 Einheiten. 10 Einheiten sind Wohnungseigentumseinheiten. Darüber hinaus existiert eine Teileigentumseinheit, die von der Beteiligten zu 11. gehalten wird und die an einen R-Markt vermietet ist. Die Teileigentumseinheit besitzt die Mehrheit der Miteigentumsanteile.
Geschäftsführende Gesellschafterin der Beteiligten zu 11. ist die Beteiligte zu 12.
Diese war von der Errichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft bis zum Jahre 1993 Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Anschließend wurde die Verwaltung durch die Wohnungseigentümerverwaltung xx durchgeführt. Deren Vertrag endete zum 31. Dezember 2005.
Das Gesamtobjekt E Straße ist mit Baumängeln behaftet. U. a. war die Ausführung des Daches sowie des Fußbodens in der Teileigentumseinheit nicht ordnungsgemäß. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat wegen dieser Mängel im Jahre 1996 ein Beweissicherungsverfahren vor dem Landgericht Mönchengladbach, Aktenzeichen 1 OH 3/96, durchgeführt. Nach dem Gutachten des Sachverständigen S belaufen sich die Beseitigungskosten für festgestellte Mängel auf insgesamt 302.100,00 DM. Hiervon entfallen 19.000,00 DM auf das Sondereigentum der Teileigentümerin und 283.100,00 DM auf das Gemeinschaftseigentum. In diesem Betrag sind Kosten von 94.300,00 DM für die Dachsanierung enthalten, die bereits durch eine Sonderumlage erhoben wurden. Für die Sanierung des Bodenbereiches im Teileigentum verbleiben 188.000,00 DM. Zur Zeit ist erstinstanzlich ein Verfahren auf Geltendmachung der Gewährleistungsbürgschaft gegen den Bauträger wegen der Mängel anhängig.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 20. Juni 2005 hat die Wohnungseigentümergemeinschaft unter Top 3 die Bestellung der Beteiligten zu 12. zur WEG-Verwalterin ab dem 1. Januar 2006 auf die Dauer von 5 Jahren beschlossen und zugleich den Verwaltervertrag in der vorgelegten Fassung genehmigt. Unter Top 6 hat sie die Ansammlung einer Sonderumlage für die Durchführung der Mängelbeseitigung im Teileigentum der Beteiligten zu 11. auf der Grundlage eines Zahlungsplanes entsprechend den Miteigentumsanteilen beschlossen. Beide Beschlussfassungen erfolgten mit der Mehrheit der Miteigentumsanteile der Beteiligten zu 11. gegen die Stimmen der übrigen Miteigentümer.
Die Antragsteller haben die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zu TOP 3 und 6 fristgerecht angefochten. Sie machen geltend, dass beide Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen. Die Bestellung der Beteiligten zu 12. zur WEG-Verwalterin sei nicht sachgerecht. Die Firma sei mit der Mehrheitseigentümerin eng verflochten. Sie könne ihre Arbeiten vor Ort nicht wahrnehmen, da sie ihren Sitz weit entfernt habe. Im Übrigen sei offenkundig, dass es zu Interessengegensätzen kommen werde. Es sei nicht zu erwarten, dass die Verwalterin ihre Tätigkeit neutral gegenüber allen Wohnungseigentümern wahrnehmen werde. Dies folge daraus, dass in der Vergangenheit eine Blockade durch die jetzige Verwalterin erfolgt sei. In ihrer Eigenschaft als geschäftsführende Gesellschafterin der Mehrheitseigentümerin habe sie verschiedene Beschlussfassungen boykottiert. Darüber hinaus sei die Information über die Geltendmachung der Gewährleistungsbürgschaft nicht ausreichend. Auch der Inhalt des Verwaltervertrages lasse befürchten, dass eine sachgerechte Verwaltertätigkeit nicht vorgenommen werde. Der Vertrag enthalte eine Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
Auch der Beschluss über die Sonderumlage entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein entsprechender Beschluss sei bereits früher durch das Amtsgericht Mönchengladbach aufgehoben worden. Das Gutachten aus dem Jahr 1996 könne nicht Grundlage einer Sanierung sein. Es sei der neueste Stand zu berücksichtigen. Zudem sei eine Instandsetzung erst nach Ablaufen des Mietvertrages mit der xx im Jahr 2007 beabsichtigt. Zu diesem Zeitpunkt müsse der Bodenbelag sowieso ausgetauscht werden.
Die Beteiligten zu 2. haben durch Schriftsatz vom 06.10.2005 die Unterstützung der Antragsteller xx erklärt. Gleiches gilt für die Beteiligten zu 3. durch Schrif...