Leitsatz (amtlich)
1. An Bauteilen einer Doppelstockgarage (Duplex-Parker) kann auch dann Sondereigentum bestehen, wenn die zugehörige Hydraulikanlage infolge des Betriebs mehrerer Garageneinheiten zwingendes Gemeinschaftseigentum darstellt.
2. Sind in einer Teilungserklärung Mehrfachparker als Sondereigentum aufgeführt, sind einzelne Bauteile des Mehrfachparkers nur dann sondereigentumsfähig, wenn sie ausschließlich einer Sondereigentumseinheit und nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen.
3. Das zur Hebebühne einer Doppelstockgarage gehörende Fahrblech ist – soweit es entfernt werden kann, ohne die Funktionsfähigkeit der Hebeanlage im Übrigen zu beeinträchtigen – sondereigentumsfähig.
Tatbestand
I.
Von einer Darstellung des Sachverhalts wird gemäß §§ 540 II, 313a I 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft nicht in Betracht kommt: Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG n. F. ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 4 WEG handelt (Spielbauer/Then, WEG, § 62 Rz. 6). Die zulässige Berufung der Klägerin hat insoweit Erfolg, als die Nichtigkeit der Beschlussfasssung zu TOP 3.5 festzustellen war. Im Übrigen ist die Berufung unbegründet.
Entscheidungsgründe
1. Der unter TOP 3.5 (Finanzierung der Maßnahme; Instandsetzung an verschiedenen Duplex-Parkern) gefasste Beschluss ist nichtig, da es insoweit an der erforderlichen Beschlusskompetenz der Gemeinschaft fehlte.
a) Für die Beschlussfassung unter TOP 3.5 fehlt zumindest teilweise die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung, so dass der Beschluss insgesamt als nichtig anzusehen ist. Gegenstand der Beschlussfassung ist hier die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten an Duplexparkern, und zwar im Wesentlichen die Erneuerung von Fahrblechen und die Instandsetzung bzw. der Austausch von Seiten- und Mittelträgern.
Die Vornahme und Organisation der Instandsetzung der Duplexparker fällt dabei nur in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum, nicht aber auch hinsichtlich des Sondereigentums in die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft. Vorliegend betrifft die Beschlussfassung jedoch jedenfalls auch die Fahrbleche und damit auch das Sondereigentum der Bruchteilseigentümer an den Duplex- bzw. Mehrfachparkern.
aa) Zwar sind einzelne Stellplätze bei Doppel- oder Mehrfachparkern nicht sondereigentumsfähig (vgl. LG Dresden, ZMR 2010, 979, Thüringer OLG, BWNotZ 2006, 43; BayObLG, NJW-RR 1995, 783), jedoch kann an einem Duplex- bzw. Mehrfachparker jeweils in seiner Gesamtheit nach h.M. Sondereigentum begründet werden (vgl. BGH NJW-RR, 2012, 85-86 m.w.N.; Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 3 Rn. 24a, Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 65). Dies ist im vorliegenden Fall durch die Teilungserklärung vom 25.05.1979 in Verbindung mit dem Nachtrag zur Teilungserklärung vom 16.07.1979 geschehen. Im Nachtrag zur Teilungserklärung sind die in der Gemeinschaft vorhandenen Duplex- bzw. Mehrfachparker mit 2 bzw. 4 Stellplätzen jeweils in ihrer Gesamtheit dem Sondereigentum zugewiesen.
bb) Nicht einheitlich beantwortet wurde bisher die Frage, ob die Zuweisung der Duplex- bzw. Mehrfachparker zum Sondereigentum in der Teilungserklärung auch die im Sondereigentumsbereich befindlichen technischen Vorrichtungen der Duplex- bzw. Mehrfachparkers erfasst, wenn – wie hier – mehrere Parkeinheiten eine gemeinsame Hydraulikanlage besitzen (gegen eine Zuweisung von Gebäudebestandteilen generell: Hügel/Elzer DNotZ, 2012, 4).
(1.) Auszugehen ist dabei zunächst davon, dass nach § 5 Abs. 1 WEG unter bestimmten Voraussetzungen auch diejenigen Gebäudebestandteile von Gesetzes wegen und sogar ohne weitere Bestimmung der Wohnungseigentümer dem Sondereigentum zugewiesen werden, welche zu den gem. § 3 Abs. 1 WEG zum Sondereigentum bestimmten Räumen gehören.
Die Zuweisung von Bestandteilen zum Sondereigentum ist dabei von der Erfüllung von drei Voraussetzungen abhängig:
(1.1) Zunächst muss der Bestandteil zu einem im Sondereigentum stehenden Raum „gehören”. Erforderlich ist dabei eine räumliche und/ oder funktionale Zuordnung des Bestandteils. Diese Voraussetzung ist bei den technischen Einrichtungen des Duplex- oder Mehrfachparkers unzweifelhaft gegeben. Die technischen Vorrichtungen befinden sich entweder bereits im räumlichen Bereich des Duplex- oder Mehrfachparkers oder stehen zumindest mit diesem in einem funktionalen Zusammenhang.
(1.2) Die Regelung des § 5 Abs. 1 WEG erfasst dabei weiterhin nach einhelliger Meinung nur Gebäudebestandteile, welche als wesentliche Bestandteile gem. §§ 93, 94 BGB anzusehen sind (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 5 Rn. 4; Bärmann/Armbrüster, WEG,11. Aufl., § 5 Rn. 20, Jennißen/ Grziwotz, 3. Aufl., § 4 Rn. 14). Nach §§ 93, 94 BGB ist ein Gebäudebestandteil wesentlich, wenn er mit dem Grund und Boden eines Grundstücks fest verbunden ist und nicht mehr abgetrennt werden kann, ohne dass er zerstört oder in seinem Wesen verändert wird. Auch diese Vorau...