rechtskräftig
Leitsatz (amtlich)
1. Lehnt es der Verwalter bei einer im Sondereigentum aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmelbildung ab, der Ursache nachzugehen, obgleich hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht von vorne herein auszuschließen war, handelt er pflichtwidrig.
2. Stellt sich dann später heraus, dass Ursache ein Mangel im Gemeinschaftseigentum ist, hat der Verwalter dem geschädigten Eigentümer den entstandenen Schaden zu ersetzen.
Verfahrensgang
AG Augsburg (Urteil vom 10.11.2011; Aktenzeichen 31 C 1438/09) |
Tenor
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Augsburg vom 10.11.2011, Az. 31 C 1438/09, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
a. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 6.415,89 zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 01.12.2008 zu bezahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
b. Von den Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz trägt die Klägerin 10 %, die Beklagte trägt 90 %.
2. Im Übrigen wird die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
3. Die Anschlussberufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
4. Von den Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin 6 %, die Beklagte trägt 94 %.
5. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
Von einer Darstellung des Sachverhalts wird gemäß §§ 540 II, 313a I 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft nicht in Betracht kommt: Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG n. F. ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 3 WEG handelt (Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 62 Rz. 6).
Entscheidungsgründe
II.
Die zulässige Berufung der Klägerin ist überwiegend begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 27 I Nr. 2 WEG i. V. mit § 280 I BGB in Höhe von insgesamt EUR 6.415,89 zu. Das erstinstanzliche Urteil war daher dahingehend abzuändern, dass der Klägerin – neben den bereits zugesprochenen EUR 3.139,98 – ein weiterer Zahlungsanspruch gegen die Beklagte in Höhe von EUR 3.275,91 zuzusprechen war. Demgegenüber hatte die zulässige Anschlussberufung der Beklagten keinen Erfolg und war zurückzuweisen.
1. Wie das Amtsgericht im erstinstanzlichen Urteil bereits dargelegt hat, war die Beklagte als Verwalterin gemäß § 27 I Nr. 2 WEG dazu verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Diese Pflicht besteht nach der gesetzlichen Vorschrift des § 27 I WEG nicht nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sondern auch gegenüber den einzelnen Eigentümern, so dass bei einer Verletzung der Pflicht den einzelnen Eigentümern Schadensersatzansprüche gegenüber der Verwaltung gemäß § 27 I Nr. 2 WEG i. V. mit § 280 I BGB zustehen können (Spielbauer/Then, 2. Aufl., Rn 3 zu § 27 WEG). Nachdem es gemäß § 21 I, V Nr. 2 WEG allerdings in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum zu sorgen, beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters gemäß § 27 I Nr. 2 WEG im Allgemeinen darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen (Spielbauer/Then, 2. Aufl., Rn 7 zu § 27 WEG). Dabei muss der Verwalter auch den Hinweisen einzelner Eigentümer auf mögliche Mängel am Gemeinschaftseigentum nachgehen, dies insbesondere auch dann, wenn Schäden im Bereich des Sondereigentums auftreten, jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann, dass die Ursachen hierfür im gemeinschaftlichen Eigentum liegen (OLG München, Beschluss vom 15.05.2006, Az: 34 Wx 156/05, juris Rn 14; BayObLG, Beschluss vom 29.1.1998, Az: 2Z BR 53/97, juris Rn 27; Bärmann, 11. Aufl., Rn 44 zu § 27 WEG). Verletzt er die Verpflichtung zur Feststellung der Schadensursache so haftet er dem betroffenen Eigentümer im letztgenannten Fall auch dann, wenn sich später herausstellt, dass die Schadensursache ausschließlich im Sondereigentum lag (OLG München, Beschluss vom 15.05.2006, Az: 34 Wx 156/05, juris Rn 14; BayObLG, Beschluss vom 29.1.1998, Az: 2Z BR 53/97, juris Rn 31; Bärmann, 11. Aufl., Rn 44 zu § 27 WEG).
2. Die Beklagte hat gegen ihre Pflicht aus § 27 I Nr. 2 WEG, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, verstoßen, weil sie es zunächst abgelehnt hat, etwas wegen der im Bereich der Dachfenster der Wohnung der Klägerin aufgetretenen Feuchtigkeit und des Schimmelbefalls zu unternehmen.
Unstreitig hat die Klägerin die Beklagte mit dem als Anlage K 2 vorgelegten Schreiben vom 31.5.2007 über den in ihrer Wohnung aufgetretenen Schimmel und die Beschwerde ihrer Mieter unterrichtet und sie gebeten, dieser Beschwerde nachzugehen. Dem ist die Beklagte zwar insoweit zunächst nachgekommen, als sie eine Besic...