Verfahrensgang
AG München (Urteil vom 13.02.2020; Aktenzeichen 418 C 13096/19) |
Tenor
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 13.02.2020, Az. 418 C 13096/19, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.
3.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts München ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 847,14 EURO festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Parteien stritten in erster Instanz um drei Positionen der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 (Bl. 43 d.A.). Diese enthielt die zwischen den Parteien umstrittenen Positionen für Gartenpflege/Jahresrückschnitt (847,14 Euro), für Überprüfung und Reinigung der Wasserversorgungs- und Wasserentsorgungsanlage (100,32 Euro), sowie für sonstige Hausmeisterkosten (188,26 Euro). Als Saldo wurde auf Basis eines von den Beklagten zu tragenden Betrages in Höhe von 3.023,47 Euro und von den Beklagten leisteten Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt 2.160,– Euro ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 863,47 Euro ausgewiesen.
Der Betrag für die Kostenposition Gartenpflege/Jahresrückschnitt in Höhe von 847,14 Euro brutto beruhte ausweislich der Rechnung vom 13.08.2018 (Anlage K4 zu Bl. 65–67 d.A.) auf folgenden – nach den im Berufungsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts unbestritten durchgeführten – Maßnahmen: „Fällen zweier abgestorbenen Ebereschen; Fällen einer absterbenden Kirsche und eines Goldregens im SO Eck; Totholzentfernung an einer Birke und einer Esche an der Straße in Klettertechnik; Laden, abfahren und entsorgen des angefallenen und vorh. Schnittguts”.
Das Amtsgericht hat die Beklagten und Berufungskläger mit Urteil vom 13.02.2020 als Gesamtschuldner zur Zahlung von 574,89 Euro an den Kläger verurteilt und die (Dritt-)Widerklage abgewiesen.
Das Amtsgericht vertrat (gestützt auf Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556 BGB Rn. 156 f.) die Auffassung, dass das Fällen und der Abtransport kranker oder morscher Bäume zu den Kosten der Gartenpflege gemäß § 2 Nr. 10 BetrKV gehört. Die zwei übrigen Kostenpositionen sah das Amtsgericht als nicht begründet an und kürzte deshalb den Nachzahlungsbetrag von 863,47 Euro um 288,58 Euro (100,32 Euro + 188,26 Euro) auf 574,89 Euro.
Im Berufungsverfahren strittig ist nur noch die Kostenposition Gartenpflege/Jahresrückschnitt. Die Beklagten und Widerkläger sind insoweit der Auffassung, diese Kostenposition sei nicht umlagefähig, so dass sich auf Basis der geleisteten Vorauszahlungen und den vom Amtsgericht vorgenommenen Kürzungen ein Rückzahlungsbetrag in Höhe von 272,25 Euro ergebe (3.023,47 Euro – 100,32 Euro – 188,26 Euro – 847,14 Euro – 2.160,00 Euro = – 272,25 Euro).
Die Beklagten begründen ihre Ansicht, dass Kosten für das Fällen von Bäumen und die Entfernung von Totholz, nicht nach § 2 Nr. 10 BetrKV umlagefähig seien, wie folgt (Bl. 103-105 d.A.):
Grundsätzlich schulde der Vermieter die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts, wofür er als Äquivalent den Mietzins erhalte. Diese originär ihn treffende Verpflichtung könne er nur in sehr engem Rahmen auf den Mieter abwälzen. Die Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen zeige, dass anders lautende Regelungen restriktiv anzuwenden bzw. auszulegen seien.
§ 2 Nr. 10 BetrKV sei im Lichte von § 1 BetrKV zu sehen: Nach § 1 Abs. 1 BetrKV könnten nur laufend entstehende Kosten umgelegt werden; Baumfällkosten würden jedoch nicht laufend entstehen. Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung könnten gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV nicht umgelegt und auf den Mieter abgewälzt werden; das Fällen von kranken oder bruchgefährdeten Bäumen sei eine Maßnahme der Instandsetzung, da hierdurch ein Mangel beseitigt werde.
Die Beklagten stützen sich bei ihrer Argumentation auf die Entscheidungen des LG Krefeld vom 17.03.2010 (Az. 2 S 56/09) und des AG Hamburg-Blankenese vom 14.01.2015 (Az. 531 C 227/13, vgl. insoweit die Anmerkung von Scholz, WuM 2016, 94-96).
Im Übrigen sei das Fällen von Bäumen auch nicht vom Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV umfasst. Erneuerung bedeute, dass etwas Altes entfernt und etwas Neues dafür angepflanzt werde. Hier seien jedoch nur Baumfällarbeiten abgerechnet worden, ohne dass eine Neuanpflanzung erfolgt ist.
Die Beklagten und Widerkläger beantragen:
Unter Abänderung des am 13.02.2020 verkündeten Urteils des AG München, Az. 418 C 13096/19 wird die Klage abgewiesen und der Kläger, Widerbeklagte und Berufungsbeklagte gesamtschuldnerisch mit der Drittwiderbeklagten verurteilt, 272,25 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit der Widerklage an die Beklagten zur gesamten Hand zu bezahlen.
Der Kläger und die Drittwiderbeklagte beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Kläger und die Drittwiderbeklagte begründen ihre Ansicht, dass Kosten für das Fällen von Bäumen und die Entfernung von Totholz, nach § 2 Nr. 1...